2023 yılında Resmî Gazete’de yayımlanan ve kamuoyunda “Airbnb Yasası” olarak bilinen düzenlemeyle yeni bir döneme girdi. Düzenleme aslında son derece netti: 100 günden kısa süreli tüm konut kiralamaları artık “Turizm Amaçlı Konut Kiralaması” kapsamına alınmıştı. Yani eskisi gibi “Anahtar kapının altında” dönemi kapanıyor, kısa dönem kiralama yapmak isteyen herkesin önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alması zorunlu hale geldi.  Böylelikle izin belgesi olan birinden evi kiralayıp üçüncü kişilere yeniden pazarlamak, halk arasındaki adıyla “alt kiralama”, açık şekilde yasaklandı. Aynı şekilde normal şartlarda uzun dönem “mesken” olarak kiralanmış bir dairenin bayram veya yaz sezonunda günlük turistik konut gibi değerlendirilmesinin de önü kesilmek istendi. 

Devlet burada üç temel amaç ortaya koyuyordu: kayıt dışılığı azaltmak, vergi düzenini sağlamak ve otelcilik sektörünün uzun süredir dile getirdiği haksız rekabet eleştirilerine yanıt vermek.

Bugün geldiğimiz noktada resmî olarak yasaklanan kısa dönem kiralamaların önemli bölümü bugün hâlâ farklı yöntemlerle devam ediyor. Üstelik bu sistem artık daha görünmez, daha kapalı ve daha organize bir hale gelmiş durumda. 9 günlük kurban bayramı tatili için airbnb ile özellikle  Bodrum, Çeşme, Marmaris gibi sayfiye bölgelerinde yaşanan hareketlilik, yasal düzenlemenin sahadaki gerçeklikle ne kadar çatıştığını bir kez daha ortaya koyuyor. 

“101 günlük sözleşme” yöntemi adeta sektörün yeni standardına dönüşmüş durumda. Yasa yalnızca 100 gün ve altındaki kiralamaları kapsadığı için bazı ev sahipleri ve emlakçılar, kağıt üzerinde 4 aylık kira sözleşmesi düzenliyor. Fakat işin gerçeğinde kiracı o evde yalnızca bayram tatili boyunca, yani birkaç gün konaklıyor. Ödeme ise çoğu zaman resmi kira bedeli gibi değil; elden nakit, “borç ödemesi” açıklaması ya da farklı yöntemlerle gerçekleştiriliyor.

Bunun yanında “misafir” yöntemi de oldukça yaygın kullanılıyor. Tatil için gelen kişilerin kiracı değil, ev sahibinin akrabası ya da yakını olduğu söyleniyor. Özellikle yazlık sitelerde bu yöntem artık neredeyse alışılmış bir savunma biçimine dönüşmüş durumda.

Dijital platformların izlenebilir olması ise piyasayı farklı bir noktaya taşımış durumda. Birçok kiralama artık internet sitelerinde açık ilanlarla yapılmıyor. İş, yerel emlakçıların çevresine, WhatsApp gruplarına ve “tanıdığın tanıdığı” sistemine kaymış durumda.

Kapalı devre ilerleyen bu yapı hem kontrolü zorlaştırıyor hem de kayıt dışılığı daha görünmez hale getiriyor.

Elbette burada yalnızca ev sahibini ya da emlakçıyı suçlamak da kolaycılık olur. Çünkü Türkiye’de özellikle bayram ve yaz sezonlarında otel fiyatları birçok aile için erişilemez seviyelere çıkmış durumda. Bir haftalık tatil maliyeti neredeyse küçük bir servete dönüşürken, insanlar daha ekonomik alternatiflere yöneliyor. Dolayısıyla sistemin gri alanları yalnızca fırsatçılıktan değil, ekonomik gerçeklerden de besleniyor.

Ancak bu durumun ciddi sonuçları var. Bakanlık izni bulunmayan, kimlik bildirimi yapılmayan ve tamamen kayıt dışı ilerleyen bu kiralamalar yalnızca vergi kaybı yaratmıyor; aynı zamanda güvenlik açısından da ciddi risk oluşturuyor. Daha önemlisi ise kurallara uygun hareket eden insanları zor durumda bırakan bir adaletsizlik ortaya çıkıyor. Çünkü izin belgesi almak için apartmandaki tüm komşularından imza toplamaya çalışan, vergisini ödeyen ve yasal prosedürlere uyan mülk sahipleri; sistemin etrafından dolaşanlarla aynı piyasada rekabet etmek zorunda kalıyor.

Öyle görülüyor ki Türkiye’de bir düzenleme yürürlüğe girdiğinde, piyasa da aynı anda yeni yollar üretmeye başlıyor. Özellikle turizm bölgelerinde oluşan yüksek talep ve ekonomik baskı, kısa dönem kiralama sistemini tamamen ortadan kaldırmak yerine daha kapalı ve görünmez bir yapıya dönüştürmüş durumda.