Kredi kullanarak almak istediğiniz konutun bulunduğu enerji sınıfından tutunda, sıfır ve ikinci el konut olmasından kullanacağınız kredi miktarına göre alacağınız kredi oranının belirlenmesi yeni dönemin parametreleri olarak karşımıza çıkmakta.

Mesela, BDDK’nın almış olduğu karardan önceki dönemde kullanmış olduğunuz konut kredisinde ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredi talebinde bulunma hakkınız vardı. Bugün ise bu değerleme işlemi yeni parametrelerle belirlenmiş durumda.

Bu karar ile birlikte aklımıza gelen ilk soru doğal olarak“kredi kullanımı kolaylaştı mı, zorlaştı mı?” olmakta.

Bana soracak olursanız bu karar ile kontrollü kredi kullanım dönemi başlamış oldu. Konuyu açarsak eğer;

BDDK kararında (yazının sonundaki tablodan inceleyebilirsiniz) konut kredi kulanım değerleri enerji sınıflarına göre esas alınarak A, B ve Diğer adı ile değerlendirilmekte. A sınıfı enerji kimliği olan ve 2 milyon Türk Lirasını aşmayan sıfır konutlarda ekspertiz değerinin %90’ına kadar kredi kullanımının önü açılmış oldu. Yine A sınıfında bulunan ikinci el konut almak istediğinizde 500.000 TL’ye kadar %90, 500.000 TL ve 2.000.000 TL arası ise konut değerinin %70’ine kadar kredi kullanma hakkına sahip olabiliyorsunuz. Diğer enerji sınıfına giren sıfır konutlarda ise 2.000.000 TL’ye kadar kredi kullanım oranı %80, ikinci elde ise %60 üzerinden hesaplanacak. Diğer enerji sınıfında ve ikinci el olan konutun değeri 2.000.000 TL ile 5.000.000 TL arasındaysa kredi oranı %40 olmakta. Gördüğünüz üzere alacağınız konut için kredi kullanmak istediğiniz tutar arttıkça kredi kullanım yüzdesi de düşmekte. Hatta BDDK’nın yeni kararı ile 10.000.000 TL’yi aşan konutlarda kredi kullanımının önü tümüyle kapanmış durumda.

Şimdi yeni düzenlemeye bir örnek verelim. Diyelim ki almak istediğiniz konut için ödeyebileceğiniz tutar 2.500.000 TL. Alacağınız konut eğer A enerji sınıfında ve sıfır ise %70’e kadar kredi, yine A enerji sınıfında ve ikinci el ise %50’ye kadar kredi kullanabilme hakkında sahip oluyorsunuz.

İşin özüne gelecek olursak; bu yeni karar ile birlikte eski ve ikinci el konut stoğunun yüksek olduğunu hesaba kattığımızda konutta alacağımız kredi oranı düşmüş oluyor. 

Konut fiyatlarının yüksek oluşu ve kredi faizlerinin özel bankalarda 2 puanın üzerinde olması bu dönem konut alacak olanları zorlayacak gibi görünsede son üç yılda enflasyonun yüksek bir seyir izlemesi, Türk Lirası’nın diğer paralar karşısında değer kaybetmesi gayrimenkul yatırımcısına dolardan bile daha fazla yüksek getiri sağlamış oldu. Ödeme gücü ve geliri olan için her kredi bu anlamda ucuz kredi olarak düşünülebilir.

Erişilemez hale gelen konut ve kira fiyatlarının el yakmaya başladığı bu dönemde bu balonun kısa sürede patlayacağını düşünüyorum. Özellikle alt gelir grubundakiler için ciddi tedbirler alınması toplumsal fayda sağlanması açısından gerekli. Umudum bu tedbirlerin alınacağı yönünde. Hazine arazilerinin satışı, daha fazla ulaşılabilir olanaklarla sosyal konut yapılmasına öncelik verilmesi, hiç evi olmayan asgari ücretlilere kira desteği sağlanması, kiralarda yasa yapıcı tarafından üst sınır belirlenmesi kısa ve orta vadede planladığında en azından konut tarafından yaşanan sıkıntılar ciddi düzeyde önlenmiş olacaktır.