Dolar $
31.02
%0.05 0.01
Euro €
33.59
%0.05 0.01
Sterlin £
39.39
%0.27 0.1
Çeyrek Altın
3338.35
%0.16 5.27
SON DAKİKA

Faiz politikasının konut fiyatlarına etkisi

Soner Keleş 27 Aðu 2023

Ülkemizde konut talebi iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Bunlar oturum amaçlı konut talebi ve yatırım amaçlı konut talebidir. Oturum amaçlı konut talebi genelde konut fiyatına, hane halkı gelirine, konut kiralarına, enflasyona ve kredi faizleri gibi unsurlara bağlıdır.

Yatırım amaçlı konut talebi ise konutun getiri oranına, konut dışındaki diğer varlıkların getiri oranına, konutun yapısı ve hane halkı geliri gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Son yıllarda kriz haline dönüşen konut ihtiyacı dar ve orta gelirlilerin ortaya çıkan barınma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Gerçek ihtiyaç sahiplerinin oturum ihtiyacıyla oluşan konut talebi Merkez Bankası para politikalarında ortaya çıkan son gelişmeler ile Kamu bankalarının desteği olmadan konuta ulaşmanın mümkün olamayacağı bir hal alacaktır.  

Bu hafta Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) politika faizini yüzde 17,5'ten yüzde 25'e çıkaran karar sonrasında mevduat faizlerinin maliyetleri de beraberinde arttırması taşıt, konut ve ihtiyaç kredilerine de yansıdı. Merkez Bankası Para Politikası Kurulu'nun faiz kararıyla ilgili açıklamasında, dezenflasyonun en kısa sürede tesisi, fiyatlama davranışlarındaki bozulmanın kontrol altına alınması için parasal sıkılaştırma sürecinin devamına karar verildiği belirtildi. Faizlerin yükselmesi ile konut talebinin azalacağı beklenirken diğer taraftan Kur Korumalı Mevduat (KKM) uygulamasıyla ilgili son gelişmeler ise yatırımcının tekrar gayrimenkule geçişini hızlandırabilir. Normal şartlar altında enflasyonun yüksek olduğu piyasa koşullarında konut talebinin düşük olması ve dolayısıyla konut fiyatlarında enflasyon kadar hızlı yükselmesi beklenmez. Ancak bu duruma rağmen son iki yılda ülkemizde konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde yükseldiği görüldü. Bunun nedeni mevduat faizlerinin enflasyon ile orantılı olarak yükselmemesi yatırımcıların birikimlerini koruyabilmek için mevduata yatırmak yerine gayrimenkule yatırım yapması konuta olan talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırdı. 

Geçmişte, artan konut kredisi faiz oranları konuta olan talebi azaltırken fiyatları dengelerdi, günümüzde ise konut talebinin halen çok yüksek olduğu ancak konuta erişimin oldukça zorlaştığı bir dönemden geçiyoruz. Konut alımlarında son zamanlarda verilen konut kredisi faizleri aylık yüzde 3 bandına yaklaştı. Bu tablo daralan gayrimenkul sektöründe satıcı piyasası yerine alıcı piyasasının oluşmasına neden olacaktır.  Bu ortamda özellikle 2.el piyasalarda konut fiyatlarının geri gelmesi beklenmektedir. Konut üreticileri tarafında ise fiyatların geri gelmesinden ziyade alıcıların ödeme planı teklifleri ve diğer indirim beklentileri karşılanacaktır. Kur Korumalı mevduattan çıkan ve nakit alım gücü olan yatırımcılar için konut alımında büyük fırsatlar ortaya çıkacaktır. Bununla birlikte, deprem endişesi, nüfus artış̧ hızı, göç̧ ve diğer makro ve mikro faktörler gayrimenkul sektöründe talebi canlı tutmaktadır. Konut talebinde uzun süredir devam eden bu trend, konut arzını da canlandırmasına rağmen, konut talebi daha fazla artmaktadır. Bu durum, yeni konut fiyatlarının uzun dönemde artışını yukarı yönde etkileyecektir.