Ülkemizde hızlı nüfus artışı, şehirlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskan planlarındaki değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ülke ekonomisinde gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda kalmasına neden olmaktadır. Türkiye’de ihtiyaç olunan konut talebi ile üretilen konut arzının temel belirleyicilerini birbirine benzemektedir. Toplumda konut talebini barınma ihtiyacı, konut fiyatları, kredi faiz oranları, hane halkı geliri ve demografik faktörler belirlemektedir. Konut arzı ve üretilen konut miktarını da inşaat maliyetleri, konut fiyatları, faiz oranları, kentleşme hızı ve hükûmet politikaları belirlemektedir. 

Günümüzde hem konut stokların azalması hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturmaktadır. Birinci el ve ikinci el piyasalarda konut fiyatlarının hızlı yükselmesine rağmen geçtiğimiz yıl 1,5 milyona yakın konut el değiştirmiş ve konut talebi artarak devam etmiştir. Her zaman olduğu gibi konut güçlü bir yatırım enstrümanı olarak değerini korumaya devam etti.  Konut yatırımları hisse senedi, tahvil ve döviz gibi getirisi üzerinde kontrol imkânı daha az olan yatırım araçlarına göre daha fazla esneklik ve kontrol imkânı sağlıyor. Özellikle konut yatırımlarında evin değerini arttırmak ve kiraya vererek düzenli nakit akışı sağlamak mümkün. Diğer taraftan maddi duran bir varlık olarak konutun enflasyona karşı değer artış getirisi orta ve uzun vade daha fazla gerçekleşiyor. 

Yeni konut üretiminin azalması ikinci elde talebi yükseltti!

Son dört yıldır gayrimenkul sektöründe yaşanan daralma konut üretimini ve dolayısıyla yeni konut ruhsat sayılarını da azalttı. 2022 yılının ilk 3.çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %12, daire sayısı %14 ve yüzölçümü %11 azaldı. Konut talebinin yüksek olmasına rağmen üretilen yeni konut sayısının az olması 2.el piyasalarda hareketlenme sağladı. Geçtiğimiz yıl inşaat firmaları ve müteahhitlerden gerçekleşen ilk el satışların toplam satış içerisindeki payı %30 lara geriledi. Markalı konut projeleri geliştiren inşaat firmaları ve müteahhitler azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden yeni konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini gündeme almaya başladılar. Ancak yapı ruhsatı ve yeni üretilen konut sayısı halen 2017 ve öncesi seviyelere gelmiş durumda değil. Bu da geliştiricilerin zor geçen son iki yıldan sonra temkinli hareket etmelerine ve alınan yapı ruhsatı sayısının artmasına rağmen üretilen daire adetlerinin daha az olmasına neden olmaktadır.

Diğer taraftan bu ayın başından itibaren başlatılan ve orta gelir grubunu hedefleyen “Yeni Evim” konut kampanyası çerçevesinde sunulan uzun vadeli ve düşük kredi oranları ile satış ofislerinde yoğun talep oluştu. Özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde yer alan birinci el yeni konut stokları hızla erimeye başladı. Önümüzdeki dönemde başta İstanbul olmak üzere tüm Türkiye’de azalan konut stoklarının yerini doldurabilmek ve artan konut ihtiyacını karşılayabilmek için yeni konut üretimi kaçınılmaz olacaktır.