Konut fiyatlarında oluşan artışların balon olup olmadığı sürekli tartışılmaktadır. Finansal varlıkların piyasa değerlerinin temel değerlerinden sapması finansal piyasalarda balon olarak tanımlanır. Konut balonu, kişisel gelir veya konut maliyetlerinden bağımsız olarak, hane halkının beklentileri nedeniyle spekülatif bir şekilde konut fiyatlarında meydana gelen ani yükselişler ve düşüşler olarak tanımlanmaktadır. Konut piyasalarında fiyatları etkileyebilecek birçok temel faktör bulunmaktadır. İstanbul ve yakın çevresinde konut fiyatları üzerine etki eden temel unsurlar olarak devam eden yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirmesi, talep tarafında nüfus, gelir ve istihdamdaki artış, konut kredisi faiz oranı esnek bir arz-talep yapısına sahip olunması, maliyet artışlarının fiyatlara tam olarak yansıtılmaması iç ve dış göç, ulaşım imkanları, tarihi ve kültürel özellikleri söylenebilir.

Türkiye genelinde ortalama konut fiyat endeksi 2020 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,2, reel olarak ise yüzde 12,9 oranında artmıştır. Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2020 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 2,2, 2,3 ve 2,1 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 23,3, 26,2 ve 27,5 oranlarında artış göstermiştir. İlgili rakamlar ‘konut balonu’ kavramından uzaktır. Son iki yıldır biriken talep ve ilgi yaz döneminde fiyatlarda artışa neden oldu. Her iki endekste enflasyondan arındırıldığında kabul edilir bir artış oranı sağlamışlardır. Endekslerin artışı konut sektörünün ılımlı bir canlılığı taşıdığı söylenebilir. Kamuoyunda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasasında fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yapılan analizlerle ise çıkan sonuç ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür. Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda ‘köpükleşme’ eğilimleri görülebilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği unutulmamalıdır. 

Konut piyasalarında balonu inceleyen çalışmaların önemli bir kısmı ABD piyasaları için yapılmıştır. Bunlardan Case ve Shiller’a (2003) göre konut fiyatlarında balonun olması esnasında konutu alanlar, normalde çok pahalı olduğunu düşündükleri bir konutu, gelecekte ciddi bir fiyat artışı beklentisi olduğu için şu an satın alınabilir bulmaktadırlar. Bu kişilerin baka bir şekilde tasarruf etmesine gerek yoktur; çünkü evin değerindeki artışın, onlar için tasarruf sağlayacaklarını beklemektedirler. İlk kez konut alacaklar ise eğer konutu şimdi almazlarsa konut fiyatlarındaki balon nedeniyle ileride hiç alamayacaklarını düşünerek telaşlanabilirler. Hatta kişiler ev fiyatlarının uzunca bir süre kesinlikle düşmeyeceğini düşünürlerse, yüksek fiyat artışı olacağına ilişkin beklenti, talep üzerinde önemli bir etkiye sahip olacaktır. Bu nedenle, konut yatırımlarında yatırımcılar tarafından algılanan risk düşüktür. Fiyatların gelecekte hızlı ve sürekli artacağı beklentisi, alıcıları motive eden önemli bir faktördür.

Ülkemizde ise konut sektöründe fiyatlar artmaya devam edecektir. Bunun iki temel nedeni vardır. Birincisi nüfusun sürekli artması, ancak şehirlerin konut üretme kapasitelerinin neredeyse dolmuş olması, ikincisi ise köyden kente göçün hala devam etmesidir. Diğer etkenler ise kentsel dönüşüm ile kalitesiz konutların kaliteli konut haline getirilmesinin getirdiği fiyat farkları ile Dünya’da tüm ürünlerde oluşan fiyat artışları sebebi ile her yıl gelen maliyet farklarıdır. Türkiye’de gayrimenkul piyasasında talep yönü kısa vade de konjonktürel olarak azalsa dahi, önümüzdeki iki yıllık süreç içinde sektör tekrar canlılık kazanacaktır.