Seyahat kısıtlamaları birçok ülke tarafından halen uygulanmakta ve hükümetlerce sokağa çıkma yasağı veya kısıtları getirilmeye devam etmektedir. Haliyle bir çok ekonomik faaliyet alanı yavaşlamaktadır. Ancak pandemiye rağmen geçtiğimiz yıl gayrimenkul sektöründe talep azalmadı. Özellikle kamu bankaları tarafından Haziran'dan itibaren yaklaşık 3 ay devam eden düşük faizli kampanya dönemi ile sektörün rekor sayıda satışlar gerçekleştirdiği ve toparlandığı bir dönem oldu. Son iki yılda ciddi oranda daralan sektör 2020 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar hareketlenmeye başladı. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelindeki yeni konut stokları hızla azalmaya başladı. Özellikle devam eden ve tamamlanan konut projelerinde yer alan birinci el konut satışları için sağlanan düşük konut kredisi imkanı ile özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde konut stokları hızla eridi.

Ülkemizde hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskan planlarındaki sık değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide konut ve gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda olmasına neden olmaktadır. Türkiye’de konut talebi ile konut arzının temel belirleyicilerini birbirine benzemektedir. Literatürde konut talebinin belirleyicileri olarak konut fiyatları, kredi faiz oranları, gelir, gelir dağılımı ve demografik faktörler vb. değişkenler kullanılmaktadır. Konut arzının belirleyicileri olarak da; konut fiyatları, faiz oranları, kentleşme hızı ve hükümet politikaları vb. değişkenler kullanılmaktadır. Günümüzde hem konut stokların azalması hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturmaktadır. Yapı malzemelerinde yaşanan fiyat artışı yeni dönemde yapılacak konut fiyatlarını doğrudan etkileyecektir. Bu konuya dair yapılan bazı değerlendirmelerde ise halen satışta olan konutlarda bu maliyetlerin fiyatlara yansıtılmadığı yönündedir. Yeni yapılan konutlarda ve konut stoklarının daha da azalmasıyla bu maliyet oranlarının fiyatlara eklenebileceği ifade ediliyor. Uluslararası Emlak Danışmanlığı firması Knight Frank'in 56 ülke ve bölgeyi incelediği Küresel Ev Fiyatları endeksine göre, geçtiğimiz yıl Türkiye'de konut fiyatları yüzde 27 arttı. Yüzde 14'lük enflasyon çıkarıldığında ise reel anlamda fiyat artışı yüzde 13 oldu. Türkiye'de gayrimenkul fiyatları üst üste üçüncü çeyrekte de dünyada en hızlı artan ülke oldu.

Yeni konutlar geliyor

Hem faiz indirimi hem de ödemesiz dönemli kampanyalarla geçtiğimiz yıl satışlar artınca ikinci el ve sıfır konutlarda stoklar da hızla azaldı. Üreticiler, ellerindeki konutlar bitince yeni yatırımlara yönelmeye başladı, pandemiye rağmen yeni ruhsat alımlarında artışlar görüldü. Geçtiğimiz yıl açıklanan TÜİK rakamlarına göre belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2020 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre bina sayısı %73,7, yüzölçümü %58,1, değeri %76,1, daire sayısı %97,9 arttı. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2020 yılının ilk dokuz ayında toplam yüzölçümü 72,5 milyon m² iken; bunun 40,7 milyon m²'si konut, 17,3 milyon m²'si konut dışı ve 14,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Toplam yüzölçümün %56,2'si konut alanı olarak gerçekleşti. Proje geliştiren inşaat firmaları ve müteahhitler azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden yeni konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladılar. Ancak yapı ruhsatı sayısı geçtiğimiz yıl yükselmesine rağmen halen 2017 ve öncesi seviyelere gelmiş durumda değil. Bu da geliştiricilerin zor geçen son iki yıldan sonra temkinli hareket etmelerine ve alınan yapı ruhsatı sayısının artmasına rağmen üretilen daire adetlerinin daha az olmasına neden olmaktadır. 

Maliyetler artıyor..

Demir ve çimentoya yapılan zamlarla inşaat maliyetleri hızla yükseliyor. Bu durum, yeni inşa edilecek konutların fiyatlarının da artacağına işaret ediyor. Devam eden mevcut konutlar, önümüzdeki dönemde inşa edileceklere göre daha uygun fiyatlı kalacak. Türkiye İstatistik Kurumu'nun, geçtiğimiz yıl son açıklanan Ekim 2020 verilerine göre bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,94, bir önceki yılın aynı ayına göre %19,34 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,00, işçilik endeksi %0,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %21,81, işçilik endeksi %14,23 artış kaydetti.