Kentleşme, göç, nüfus ve hane halkı sayısının artışı, gelir artışı, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, konut tüketim alışkanlıklarının değişmesi, kentsel dönüşüm süreci ve konut üretimindeki yüksek üretici karı gibi konut arzını/talebini etkileyen unsurlar ve konut piyasasındaki diğer gelişmeler; ertelenmiş olan potansiyel talebin istikrarlı koşullarda ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Yatırım kararı nasıl alınır?

Gayrimenkul yatırım yapmak için gerekli temel nokta önce tasarruf yapabilmektir. Tasarruf yaparak ya da farklı şekillerde paranızı biriktirdikten sonra yatırım yapmak istiyorsunuz. Önce yatırımınızı ne amaçla yapacağınızı belirlemeniz gerekiyor. Ek gelir mi elde etmek istiyorsunuz, büyümek mi istiyorsunuz yoksa bireysel emeklilik sistemi gibi bir sistemle emeklilik döneminizi daha rahat mı geçirmek istiyorsunuz? Gayrimenkul yatırımları konut, arsa, tarla ve ticari alan yatırımları olmak ile birlikte doğru karar verildiğinde riski en düşük, kazandıran ve kar garantili yatırım olması nedeniyle ülkemizde en çok tercih edilen yatırım türüdür.

Emlak yatırımında kazanmanın yolları nelerdir, emlak yatırımı yaparken nelere dikkat etmeli?

Şehir merkezlerinde yüksek bedeli konutlar almak yerine özellikle gelişmekte olan yerleri takip ederek ucuza konut ya da arsa satın alarak, ilerleyen zamanlarda satabilir ya da kiraya verebilirsiniz. Gayrimenkul alırken, bunun orta ve uzun vadeli bir yatırım olduğunu unutmayın. 

Amortisman süresine dikkat edin! Amortisman süresi konut yatırımının sağladığı kira vb. gelirlerle kendisini geri ödeme süresi olarak ifade edilir. Reidin verilerine göre Türkiye genelinde gayrimenkullerin amortisman süresi 210 aylık kiraya eşittir. Yani standart bir apartman dairesine ilişkin yatırımı 210 aylık kira geliriyle, 17,5 yılda amorti etmek mümkündür. Şehrin merkezi yerlerinde bu süre 20 yıl ve üzerine çıkarken gelişen bölgelerde 15 yıl ve altına düşmektedir. 

%1 ve altında düşük faizli konut kredisi kullanın. Kullandığınız konut kredisi sabit taksitlerinin aylık gelirinizin %35 ini geçmemesine dikkat ediniz. Kredi kullanım süresi olarak 60 ay vade ve altı süreleri tercih ediniz. 5 yıl ve üzeri kredi kullanımınızda konutun toplam maliyeti yatırım değerinin üzerine çıkabilir. 

Projenin başında, topraktan ilk çıkış fiyatlarıyla doymamış değerden satın alım yapın. Yeni başlayan projeleri takip ederek bütçenize en uygun projelerin başlangıç fiyatlarından faydalanabilirsiniz. 

Konut yatırımı yapacağınız bölgenin imar durumları, önümüzdeki 5-10 yıl içinde bölgenin değerini etkileyebilecek devlet yatırımları, ulaşım imkânları, bölgenin ticari değeri ve geleceği yönelik projeler olup olmadığını araştırın.

Değerini koruyacak projeleri tercih ediniz. Özellikle markalı konsept projelerde satış sonrası hizmetler ve başarılı site yönetimleri ile projelerde yaşam başladıktan sonra da yoğun talep görmeye devam eder. Bu vb. projelerden konut satın aldığınızda daha hızlı kiraya verebilir ve yüksek değerden karlı satış yapabilirsiniz.

Yeni başlayan projelerden konut kredisi ile topraktan ev alıp teslim alana kadar birkaç yıl ödemeleri yaptıktan sonra size olan maliyetinden daha yüksek rakama satabilirsiniz. Kredi çektiğiniz bankaya giderek evinizi sattığınız kişiye kredinizi devir ederek karınızı realize edebilirsiniz.

Yine aynı şekilde bir inşaat firmasının yeni başlayan bir projesinin temel aşamsında iken konutta istenen rakamın yarısını ödeyin ve geri kalanını tapu teslimine diyerek anlaşma imzalayabilirsiniz. Tapu tesliminde konutu yükselmiş olan değerinde satın ve firmaya kalan parayı ödeyerek karınızı alın. Bekleme süresinde yatırdığınız paranın mevduat faizinden daha yüksek gelir getirecek bir değerde konutunuz satmaya dikkat edin.

Kentsel dönüşüm potansiyeli olan bölgelerden değeri düşük olan eski binalardan konut satın alım yaparak dönüşüm sonrası evinizin yenilenerek daha yüksek bir bedelden satılma ihtimali oluşturabilirsiniz.

Şehrin merkezi yerlerinden hızlı kiraya verilebilecek eski bir ev alın. Bu evi tadilat ile yenileyerek hem satın aldığınız değerin üzerinde satabilir hem de kolayca kiraya verebilirsiniz. 

Satın aldığınız evin net/brüt m2 si arasındaki farka iyi bakın. Maketten satın aldığınız bir konutta brüt m2 yi yüksek duymak hoşunuza gidebilir ancak bu konutu teslim aldıktan sonra satmaya kalktığınızda net kullanım alanları evi satmak istediğiniz değerin altına düşürebilir. Brüt m2 ile net m2 arasındaki farkın %30-35 lerı geçmemesine dikkat edin. 

Satın aldığınız evin brüt m2 fiyatı dışında net m2 fiyatına da dikkat edin. Projeleri kıyaslarken net m2 fiyatının da avantajlı olmasını gözden kaçırmayın.

Projeden satın aldığınız konutun satış vaadi sözleşmesinde konutu başkasına devir edebilme ve satış yapabilmeniz ile ilgili bir engel olup-olmadığını sorgulayın. 

Sadece yatırım amaçlı değil, yaşamak için konut alanların da dikkat etmesi gereken en önemli konulardan bir tanesi de evin yasal durumunu incelemektir. Yani evin tapusu kat mülkiyetli mi ya da kat irtifaklı mı?  Bankalar kredi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin iskanı olması şartını aramaktadır. Bu sebeple daire projeye uygun yapılmış dahi olsa, iskan almamış sadece kat irtifak tapulu bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır.

Tapuda satış fiyatını mutlaka evin gerçek ödediğiniz değerinden gösterin. Aksi durumda ilerleyen zamanda evinizi 5 yıldan önce satmanız gerekirse bu durumda çok fazla kar etmiş gibi gözükeceğiniz için ciddi vergi ödemek zorunda kalabilirsiniz.