Konut talebinde artış trendi yeniden başladı!

Soner Keleş 04 Haz 2020

2018 yılından itibaren daralan gayrimenkul sektöründe bu süreçte aylık %3'lere kadar yükselen konut kredisi faiz oranları ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payını %20'lere geriletti. Yüksek faiz oranları, alımlar üzerinde baskı yaratırken konut üretimindeki maliyetleri de arttırdı. Nitekim 2015 yılından bu yana bina inşaat maliyeti yüzde 106 artarken, konut fiyatları sadece yüzde 55 yükseldi. Tüketicilerin ev sahibi olmalarını zorlaştıran yüksek kredi faizleri 1 Haziran'dan itibaren hızlı bir düşüşe başladı.

Kamu bankalarının açıkladığı 4 yeni kredi paketiyle birlikte gözler bir kez daha konut satışlarına çevrildi. Uzun bir süredir ertelene konut talebini tekrar canlandıracak olan kampanya büyük bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank, birinci el/sıfır veya ikinci el konut alımlarında, düşük faiz oranı ve 12 aya kadar ödemesiz dönemi olan 15 yıla varan vade ile kredi fırsatlarını açıkladı. Buna göre, 15 yıla kadar vadelerde, birinci el/sıfır konutlar için aylık yüzde 0,64, ikinci el konutlar için aylık yüzde 0,74 faiz oranı ile kredi imkanı sunuldu. Vadeler ise 180 aya uzatılırken İstanbul, İzmir ve Ankara’da kredi kullanım miktarı 500 bin TL’den 750 bin TL’ye yükseltildi. Açıklanan konut kredi faizleri Türkiye tarihindeki en düşük konut kredisi faiz oranı olması ile birlikte “Gayrimenkul sektörünün en iyi olduğu 2013 yılında bile konut kredisi faiz oranları 0,68’e kadar inmişti” Yeni açıklanan konut kredisi oranları sektör tarihteki en düşük oran olması ile birlikte, kamu bankalarının başlattığı kampanyanın olumlu etkisi sektöre hızlı bir şekilde yansıyacaktır. 

Dünya Sağlık Örgütü’nün 11 Mart 2020’de corona virüs salgınını Küresel Pandemi olarak ilan etmesi ile birlikte dünya küresel finans piyasaları da ciddi bir şekilde etkiledi. Ülkemizde pandemi sürecinde konut satışları %55 azaldı. Ancak Haziran ayında normalleşme sürecinin başlaması ile birlikte konut talebine olan ilgi tekrar artmaya başlayacaktır. Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını indirmesinin getirdiği ivmeyle satışların hız kesmeden artmaya devam ederken bir süredir ertelenen konut talebi konut kredisi faiz indirimi sonrası canlanacak ve tüketiciler yeniden konuta alımına yönelecektir. Hem ülke ekonomisine hem de gayrimenkul sektörü için moral verici olan bu gelişme neticesinde, yılın ilk yarısında yaşanan düşüş tekrar toparlanma ivmesine girecektir.

Corona sonrası konut fiyatları yükselebilir?

Faizler düştükçe, krediler ucuzladıkça ev almak daha da kolaylaşmaktadır. Ancak kolaylaştıkça da talep artmakta ve yükselen inşaat maliyetleri ile birlikte baskı altına kalan konut fiyatları tekrar yükselmeye başlayabilir. Gündem biraz daha normalleşsin, faizler biraz daha düşsün diye beklerken, bu kez konut fiyatları yukarı gittiği için zararlı çıkma ihtimali olabilir. Dolayısıyla ev almak isteyen burada karar vermeli; fiyatlar henüz yükselmeden büyük indirimlerden yararlanarak vakit kaybetmeden konut sahibi olmak mı ya da kredi faizlerinin biraz daha inmesini bekleyerek düşük taksitler ile ev almak mı? Aslında her iki durumda da satın alma bütçesini, ödeme planını ve toplam maliyeti iyi belirleyerek harekete geçmekte fayda var. Piyasalardaki durumdan dolayı yeni inşaatlar başlamadığı için maliyet artışları fiyatlara tam olarak yansıtılmadı. Bundan sonraki süreçte yeni yapılacak olan konutlar daha maliyetli olacağından fiyatlar da daha yüksek olacaktır.

Gayrimenkul sektöründe son on yılda konut fiyatlarında artış istikrarlı bir şekilde devam etmektedir. Bu dönemi ikiye ayırdığımızda TCMB verilerine göre 2010-2014 arası konut fiyatları %62 artarken aynı süreçte konut fiyatları enflasyondan arındırılırmış reel getirisi %38 olarak gerçekleşti. 2015-2019 yılları arası ise konut fiyat endeksi yine %60 oranında yükselirken yıllık ortalama %5 kira ek geliri ile birlikte son iki yıldır yüksek seyreden enflasyona rağmen konut yatırımı reel getirisi %10 olarak gerçekleşti. İnşaat maliyetlerinin artmaya devam etmesi ve stokların azalması ile birlikte önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında yükselme devam edecektir.