Hakan DİKMEN

Son yıllarda Türkiye'den yurt dışına yönelen emlak yatırımları rekor seviyeye ulaştı, özellikle ekonomik belirsizlikler ve yüksek getiri arayışı bu trendi tetikledi. 2025 yılında Türk yatırımcılar, yurtdışı gayrimenkul için yaklaşık 2,7 milyar dolar harcadı; bu rakam ilk 11 ayda bile tarihi zirveyi işaret ediyor. Bu konudaki sorularımızı Coldwell Banker Baras Gayrimenkul şirketinde sayın Cenk Öcal’a sorduk. Nedir bu yurt dışı emlak almaya bizi yönelten nedenler? 

Son yıllarda Türk yatırımcıların yurt dışına yönelmesinin arkasında birkaç temel neden var.

En başta, Golden Visa avantajı ile Shengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı, döviz bazlı gelir ihtiyacı geliyor. Türkiye’de kira gelirleri TL bazlı kalırken, yurt dışında euro veya dolar cinsinden düzenli kira elde edilebiliyor.

Bunun yanında, gayrimenkul piyasalarının daha şeffaf olması, alım–satım ve değerleme süreçlerinin net kurallarla ilerlemesi, mülkiyet haklarının güçlü ve devlet güvencesinde olması, kira çarpanlarının ve boşluk oranlarının öngörülebilir olması yatırımcıya güven veriyor. Doğru lokasyon ve doğru stratejiyle yapılan bir yatırım hem döviz bazlı düzenli gelir hem de uzun vadeli değer artışı sağlayabiliyor. Bu da yurt dışı emlağı sadece “alternatif” değil, ana yatırım araçlarından biri haline getiriyor.

Yatırım danışmanlığı yapıyoruz

Neden yurt dışında emlak işi yapıyorsunuz? Yaptığınız işi anlatır mısınız?

Biz yurt dışında emlak işini sadece “ev satışı” olarak görmüyoruz.

Aslında yaptığımız iş yatırım danışmanlığıdır. Türk yatırımcıların yurt dışında karşılaştığı dil ve mevzuat engeli, yanlış şehir veya yanlış proje seçimi, satış sonrası yalnız kalması temel sorunlar olarak karşımıza çıkıyor. Biz bu noktada süreci uçtan uca yönetiyoruz. İlk önce Yatırımcının hedefini analiz edip ona göre karar almasına yardımcı oluyoruz. Örneğin, kira mı, değer artışı mı, oturum mu hangi konuda bu yatırımı yapmak istiyor anlıyoruz ve ona, en doğru ülke, şehir ve proje alternatiflerini sunuyoruz. Ardından, satın alma sürecini hukuki ve teknik olarak takip ediyoruz. Bunların sonunda da satış sonrası kiralama ve yönetim süreçlerinde destek oluyoruz. Yani yatırımcı, yurt dışında emlak alırken orada yaşayan biri gibi hareket edebiliyor.

Yüksek kira getirisi avantajı

Hangi ülkeler ve şehirler yatırım için öne çıkıyor?

Son dönemde Türk yatırımcıların ilgisi özellikle şu bölgelere yoğunlaşıyor: Yunanistan’da Atina, Pire, Halkidiki, Kuzey Kıbrıs’ta İskele bölgesi, Girne, Esentepe-Tatlısu bölgeleri, İngiltere’de ise, Londra ve çevresi itibar gören yerlerden. Bir ara dünya için de ülkemizdeki insanlar için de Portekiz, Yüksek kira getirisi ve vergisel avantajlar nedeniyle ön safhadaydılar.  Yatırımcının bu kentlere yönelmesindeki neden, göç alan ve nüfusu artan bölgeler olmaları böylece kira talebinin sürekli olması ve tabi ki uzun vadede değer artışı potansiyeli.

İlk amaç yatırım

Yatırımcılar sadece yatırım için mi yurt dışını hedefliyor? Yoksa başka avantajlar da var mı?

Çoğu yatırımcı ilk olarak yatırım amacıyla yola çıkıyor. Ancak süreç ilerledikçe ek avantajlardan da yararlanmak istiyorlar. Örneğin, oturma izni, uzun vadede vatandaşlık opsiyonları, çocukların eğitimi, Avrupa’da yaşam ve iş ağı kurmak avantaj sağlıyor yatırımcıya. Özellikle Yunanistan, Portekiz İngiltere ve Kıbrıs gibi ülkelerde yatırım ile oturum kombinasyonu ciddi ilgi görüyor.

Doğru analiz edilmeli

Sizin sorumluluğunuz nerede başlıyor, nerede bitiyor?

Bizim sorumluluğumuz, yatırımcının hedefini doğru analiz etmekle başlar, doğru projeyi seçmesiyle devam eder. Tapu devri ve teslim süreciyle sınırlı kalmaz. Satış sonrasında da kiralama, yönetim, vergi ve muhasebe yönlendirmeleri konularında yatırımcıyı yalnız bırakmıyoruz. Bizim için iş, tapu tesliminde bitmiyor.

Kiralamayı biz yapıyoruz

Satın alınan evlerin kiralanmasını da siz mi yapıyorsunuz? Garanti veriyor musunuz?

Evet, birçok ülkede profesyonel kiralama ve property management hizmeti sunuyoruz. Bazı projelerde kira garantisi, minimum doluluk garantisi gibi modeller de mevcut. Ancak bu, ülkeye ve projeye göre değişiyor. Yatırımcıya her zaman gerçekçi ve sürdürülebilir beklentiler sunmayı tercih ediyoruz.

Kiracı ev sahibi kavgaları haberleri arttı

Türk yatırımcılara öneriniz nedir?

Son zamanlarda kiracı ev sahibi kavgaları haberleri artmaya başladı. Ev sahipleri yatırdıkları paranın değer kaybetmemesini ve kiracı ile uğraşmak istemediği için alternatifler arıyor. Bizim  en büyük önerimiz, Kulaktan dolma bilgilerle değil, veriyle yatırım yapın.  Her ucuz ev, iyi yatırım değildir. Her yüksek kira vaadi, sürdürülebilir değildir. Lokasyon, projenin kendisinden daha önemlidir. Uzun vadeli düşünülmeli, duygusal değil rasyonel karar verilmelidir.

Bütçe doğru yapılandırılmalı

Bu işin genel bütçesi ne kadardır?

Yurt dışında emlak yatırımı için genel bütçe aralıkları. Elbette bütçe, hedefe ve ülkeye göre değişir. Önemli olan bütçenin doğru yapılandırılmasıdır. Mesela Yunanistan için,

Atina merkez, Santorini, Mikonos ve Selanik Merkez Bölgelerinde 800 K Euroluk, geri kalan bölgelerde 250 K Euroluk gayrimenkul yatırımı.

Yaşama veya ziyaret zorunluluğu olmadan 5 yıl geçerli oturma izni

Yatırımın korunması halinde ömür boyu yenilenme garantisi

Eş, çocuklar, ebeveynler ve eşin ebeveynlerini kapsayan tüm aile ile faydalanma imkânı

Golden Visa masraf paketi

Alınan gayrimenkulün tapu bedelinin %10 +kdv Tapu sicil ücretleri, sicil hakları, sertifikalar ve damga vergisini içerir. Kayıt ücretleri mülkiyet değerinin yaklaşık %0,48 ila %0,68 civarındadır. 

Tüm Avukatlık Hizmetleri ve Noter Ücretleri

Yunanistan emlak komisyonları 

3 kişilik bir aile tüm Golden Visa masrafları

Vergi numarası alınması ve banka hesabı açılması

Hizmet bedeli

Portekiz 

400 K Euroluk kültürel miras projelerine hibe

800 K Euroluk fon yatırımı

Araştırma faaliyetlerine 500 K Euro destek

Tam zamanlı 10 kişiye 5 yıl iş veren olmak

Her iki yılda bir yenilenme (1+2+2)

Sadece yılda 7 gün Portekiz ziyaret koşulu

5 yıl oturma izni sonrası vatandaşlık başvuru hakkı

Vatandaşlık için A2 seviye Portekizce zorunluluğu

Yapılan yatırım tutarının %4+KDV

Fon yatırımlarına %1+KDV 

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti

1,29 faiz oranları ve 60 ay vadelere kadar ödeme imkanı

İnşaat başlamadan satın alımlarda yüksek kar oranı

Döviz bazlı kira getirisi

Döviz bazında artan yatırım değeri ve kısa amortisman süresi

Türklerin yurt dışındaki emlak yatırımları son birkaç yılda sadece bir "trend" olmaktan çıkıp, tarihi bir sermaye hareketine dönüştü. 2025 ve 2026 başı itibarıyla veriler, Türk yatırımcıların yurt dışında konut alımı konusunda tüm zamanların rekorunu kırdığını gösteriyor. Türk yatırımcısı artık parasını sadece korumak değil, aynı zamanda hayat standartlarını (vize serbestisi gibi) güvence altına almak istiyor.