Çiğdem MEN

Kentsel dönüşümde en çok merak edilen konuların başında sürecin nasıl başlayacağı ve nasıl tamamlanacağı sorularının geldiğini belirten Ersen, vatandaşlardan gelen taleplerin büyük ölçüde bu başlıkta yoğunlaştığını ifade etti.

İşin temelinde iletişim ve güven var

Kentsel dönüşümün yalnızca teknik bir süreç olmadığını vurgulayan Ersen, en kritik unsurun iletişim olduğunu söyledi. Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için taraflar arasında güçlü bir güven ortamı oluşturulması gerektiğine dikkat çeken Ersen, “Belediyenin vatandaşa, vatandaşın belediyeye; müteahhidin vatandaşa, vatandaşın müteahhide; uzmanın vatandaşa, vatandaşın uzmana güvenmesi gerekiyor. İletişim doğru kurulmazsa teknik süreçleri çözmek de mümkün olmuyor” dedi.

Vakıf olarak bugüne kadar 2 bin 500’ün üzerinde kentsel dönüşüm uzmanı yetiştirdiklerini belirten Ersen, bu alanda uzmanların üstlendiği rolün giderek daha da önem kazandığını ifade etti.

İlk adım: Elindekinin değerini bilmek

Süreçte yapılan en büyük hatalardan birinin, vatandaşların sahip oldukları gayrimenkulün değerini bilmeden hareket etmesi olduğunu söyleyen Ersen, “Eldeki kumaşın ne olduğu bilinmeden yapılan her adım, ileride ciddi sorunlara yol açıyor” ifadelerini kullandı.

Vatandaşların dönüşüm öncesinde şu sorulara net yanıtlar bulması gerektiğini belirten Ersen, bu soruları şöyle sıraladı: “Mevcut bina dönüşebilir mi? Dönüşürse nasıl dönüşür? Kaç kat olur? Değer artışı ne seviyede gerçekleşir? Şerefiye kriterleri nasıl belirlenir? İmar durumu nedir?”

Bu analizlerin mutlaka bir uzman tarafından yapılması gerektiğini vurgulayan Ersen, mimar, kentsel dönüşüm uzmanı veya gayrimenkul değerleme uzmanlarından destek alınmasının zorunlu olduğunu söyledi.

Birlikte karar almak sürecine bel kemiği

Kat maliklerinin bir araya gelerek ortak karar almasının sürecin temelini oluşturduğunu belirten Ersen, bu durumun birlikte hareket etme kültürünü zorunlu kıldığını ifade etti. Profesyonel danışmanlık alınmaması halinde sürecin hatalı ilerleyebileceğini kaydeden Ersen, bilinçli hareket edilmesi gerektiğini dile getirdi.

Bu iş tek bir meslekle yürümüyor

Kentsel dönüşümün tek boyutlu bir süreç olmadığını dile getiren Ersen, sürecin mimarlıkla başlayıp değerleme, tekrar mimarlık, hukuk ve mühendislik aşamalarından geçerek ilerlediğini söyledi. Bu aşamalar arasındaki ilişkinin doğru kurulmasının hayati önem taşıdığına dikkat çekti.

Yanlış yönetilen süreçlerin mahkeme kararları ve yürütmeyi durdurma gibi sonuçlar doğurduğunu belirten Ersen, bunun hem zaman hem de maliyet açısından ciddi kayıplara yol açtığını ifade etti.

Müteahhit seçimi aceleye gelmemeli

Sürecin en önemli aşamalarından birinin müteahhit seçimi olduğunu belirten Ersen, bölgede başarılı işler yapmış en az üç müteahhitten teklif alınması ve bu tekliflerin uzman eşliğinde değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Teknik şartnamelerin, sözleşmelerin ve estetik kriterlerin bu aşamada mutlaka dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Ersen, binanın konumlanmasından cephe tasarımına, güneş alma durumundan iç mekân çözümlerine kadar birçok detayın göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etti.

Yanlış yönetilen süreç komşuluğu da bozuyor

Kentsel dönüşümde en çok karşılaşılan sorunlardan birinin komşuluk ilişkilerinin zarar görmesi olduğunu belirten Ersen, sürecin yanlış yönetilmesi halinde kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlıklar yaşandığını söyledi.

Bu durumun süreci uzattığını kaydeden Ersen, “Süreç uzadıkça değer artışından faydalanılamıyor. Aynı zamanda Türkiye’nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği düşünüldüğünde, vatandaşlar riskli yapılarda yaşamaya devam etmek zorunda kalıyor” dedi.

Yanlış adımlar üç büyük sorunu beraberinde getiriyor

Yanlış yönetilen kentsel dönüşüm süreçlerinin üç temel probleme yol açtığını ifade eden Ersen, bunları “değer artışından faydalanamama, komşuluk ilişkilerinin bozulması ve hukuki sorunlar” olarak sıraladı.

Mahkemelik süreçlerin artmasının kentsel dönüşümün önünü tıkayan en önemli unsurlardan biri olduğunu vurgulayan Ersen, sürecin bilinçli yönetilmesi gerektiğini dile getirdi.

Ucuz çözüm arayışı daha pahalıya mal oluyor

Uzman desteği alınmamasının maliyetleri artırdığına dikkat çeken Ersen, “Danışmanlık hizmeti bir maliyet değil, aksine büyük bir kazançtır. Uzmanla çalışılmadığında ortaya çıkan hataların bedeli çok daha ağır oluyor” dedi.

Ancak burada uzmanın yetkinliğinin de önemli olduğunu belirten Ersen, eğitimli ve deneyimli kişilerle çalışılması gerektiğinin altını çizdi.

Gerçekçi olmayan teklifler büyük risk

Sahada sık karşılaşılan sorunlardan birinin de müteahhitlerin yönetmelikte yer almayan yapılaşma haklarını teklif olarak sunması olduğunu ifade eden Ersen, “Zemin artı yedi katlı bir binada mümkün olmayan uygulamaların teklif edildiğini görüyoruz. Bu da sürecin yanlış başladığını gösterir” dedi.

Bu tür hataların, sürecin başında gerekli analizlerin yapılmamasından kaynaklandığını belirten Ersen, müteahhit seçiminin sürecin en son aşamalarından biri olması gerektiğini vurguladı.

Yıkımdan sonra geri dönüş çok zor

Yanlış yönetilen süreçlerde bina yıkıldıktan sonra projelerin belediyeden onay alamadığına dikkat çeken Ersen, bu durumda vatandaşların zaman baskısı nedeniyle daha ağır şartları kabul etmek zorunda kaldığını söyledi.

Doğru süreç, doğru sonuç getirir

Kentsel dönüşüm sürecinin mutlaka planlı, sistematik ve uzman desteğiyle yürütülmesi gerektiğini belirten Ersen, vatandaşların bilinçli hareket etmesinin büyük önem taşıdığını ifade etti.