Üretimde tedarik zincirinin en kritik halkası olarak nitelendirilen lojistik sektörü yeni depo yatırımları bekliyor. A sınıfı ofis ve perakende danışmanlığı alanlarında veri analizi yapan, sanayi lojistiği ve proje yönetimi konularında da danışmanlık hizmeti veren Alfa Invest’in 2024’ün ilk çeyreğini baz alan ‘Lojistik Sektörüne Genel Bakış’ raporu yayınlandı. Çalışmaya göre İstanbul ve çevresinde halihazırda 9.7 milyon metrekare depo bulunuyor. Söz konusu bölgedeki boşluk oranı ise yüzde 5 seviyesinde. 400 bin metrekarelik yeni depo yatırımları henüz tamamlanmadan kiralanırken, ilk çeyrekte 120 bin metrekarelik işlem hacmi gerçekleştirildi. 2022’in ilk çeyreğinde ortalama 6 dolar / metrekare olan birincil kira rakamı bu yılın ilk çeyreğinde 9 dolar/ metrekare olarak hesaplandı.

En fazla talep gören bölgeler

Rapora göre depo kiralamalarında en fazla talep gören bölgeler İstanbul Avrupa yakasında Hadımköy, Anadolu yakasında ise Tuzla. En yüksek depo kiraları ise 10-15 dolar/m2 ile Basın Ekspres yolu ve Dudullu’da, A sınıfı lojistik depolarının yer aldığı Tuzla ve Hadımköy’de ise kiralar 9-12 USD/m2 seviyeierinde. Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan’a göre yeni depo yatırımlarının önündeki en kritik engel arsa fiyatlarının yüksek olması: “ Arsa fiyatlarının pahalı olması ve mevcut arsaların bazılarının problemli olması yeni depo yatırımlarının gelmesinde engel teşkil ediyor. Diğer yandan yatırımcılar sıfır arsa alıp üzere lojistik tesisi geliştirdiklerinde yatırımın yapılabilir seviyede olması için kira bedelinin rayiç beledinin çok üstünde olması gerekiyor. Şu anda piyasada çok önceden arsa sahipliği olan yatırımcıların depo geliştirme eğilimde olduğunu görüyoruz. Kısıtlı arz nedeniyle kira kontratlarının son dönemde döviz cinsine kaydığından da söz edebiliriz. Bu da lojistik depolarının önümüzdeki dönemde ‘Built to Suit’ olarak nitelendirdiğimiz kiracanın isteğine göre, ‘Terzi İşi’ depoların geleceğine işaret ediyor. Üretimde tedarik zincirinin en önemli halkası olan sektörün ‘Lojistik Köy’lere ihtiyacı var. Bunun gerçekleşebilmesinde makro göstergelerin de payı belirleyici olacak. Yatırımcı açısından da değerlendirildiğinde ise finansal kaynaklara ulaşma zorluğu ve yüksek maliyetler nedeniyle mevcut depo yatırımı ve geliştirmesi yapan firmaların kendi özkaynaklarını kullarak depo projesi gelişrmek zorunda kalmaktadırlar. Kendi öz sermayeleri ile proje geliştiren yatırımcı sayısındaki kısıtlılık mevcut stoğun yetersiz olmasına ragmen yeni depo projelerinin gelmesinin önündeki diğer engel olarak karşımıza çıkıyor.”