Cushman & Wakefield |TR International’ın Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi iş birliğiyle uluslararası yatırımcılara özel olarak hazırladığı ‘Lojistik Pazar Görünümü Türkiye 2024’ raporu, Türkiye’nin bu alandaki potansiyelini kapsamlı bir şekilde ortaya koyarak Avrupa, Asya ve Ortadoğu’daki yatırımcıları cezbetmeyi hedefliyor. Rapora göre; Türkiye, jeopolitik riskler ile bozulan tedarik zinciri, yükselen navlun maliyetleri sonrası daha ekonomik ve güvenli pazarlar arayan yatırımcılar ve yükselen ‘yakın kıyı’ trendiyle birlikte, küresel bir lojistik üs olmaya aday.  Avrupalı şirketler için en popüler yeniden tedarik bölgelerinde 3’üncü olan ülkemize başta Çin olmak üzere pek çok ülkeden firmalar, art arda üretim hatlarını taşıyor.

 

Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield |TR International, Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi iş birliğiyle gayrimenkul özelinde ‘Lojistik Pazar Görünümü Türkiye 2024’ raporunu yayınladı. Türkiye’nin lojistik alanındaki yüksek yatırım potansiyelinin 2024 yılının ilk çeyrek verileri ile kapsamlı bir şekilde ortaya konduğu, uluslararası yatırımcılara özel olarak hazırlanan rapor Avrupa, Asya ve Ortadoğu ülkelerinden gelebilecek lojistik yatırımcılar için önemli veriler içeriyor. 

 

Raporda Türkiye’nin ekonomik ve stratejik konum olarak öne çıkan özellikleri, lojistik sektör verileri, altyapı projeleri, yatırım bölgeleri, talep ve pazar koşulları, ortak piyasa uygulamaları, ticaret rotaları, teşvikler ve küresel trendler detaylı olarak ele alınıyor. 

 

Uluslararası yatırımcılar için ekonomik, güvenli ve stratejik bir pazar fırsatı 

Dünyada ticaret yollarının Kızıldeniz çevresindeki çatışmalar ve Rusya-Ukrayna Savaşı ile doğan tedarik zinciri krizleri nedeniyle değişim sürecini analiz eden rapor, bu nedenle uluslararası ticarette yeni pazar arayışına giren yatırımcılar için ‘yakın kıyı’ kavramının önem kazandığını ortaya koyuyor. Rapora göre, 2023 yılında jeopolitik riskler sonucunda yaşanan döviz kuru dalgalanmaları ve uzayan ticaret rotaları ile operasyonel maliyetleri artan, navlun fiyatları 1.480 dolardan 3.400 dolara yükselen ve daha ekonomik, güvenli ve çevreci tedarik zincirleri aramaya yönelen uluslararası yatırımcıların üretimlerini daha yakın bölgelere taşımasını ifade eden ‘yakın kıyı’ kavramı küresel tedarik zincirinde yaşanan krizlere karşı oluşturulan en güçlü argümanlardan biri olmaya devam ediyor. Kavramın merkezindeki ülkelerden biri de Türkiye.

 

Bugün çok uluslu şirketlerin üretim, ihracat ve yönetim merkezi olarak konumlandığı ülkemizin Avrupalı şirketler için en popüler kaynak bulma ve yeniden tedarik bölgelerinde 3’üncü sırada olduğunun belirtildiği raporda, “Türkiye’nin sunduğu stratejik avantajlardan Orta Koridor’un Kuzey Koridoru'na göre daha ekonomik ve hızlı olduğu belirtiliyor. Teknolojik ilerleme ve altyapı yatırımları sayesinde maliyet ve verimlilik avantajları daha ulaşılabilir olan Türkiye, savaş gündemi nedeniyle enerji sıkıntısı çeken Avrupa'nın aksine, ‘güvenli enerji arzı’ ile uluslararası yatırımcılar için tedarik zinciri sorunlarının üstesinden gelmek adına bir şans olarak görülüyor” ifadeleri yer alıyor.    

 

Türkiye, Gelişmekte Olan Piyasalar Lojistik Endeksi’nde 11’inci

Agility Gelişmekte Olan Piyasalar Lojistik Endeksine göre 2023 yılında Türkiye, ‘yurtiçi ve yurtdışı fırsatları, işletme temelleri ve dijital hazırlık’ kriterlerinde aldığı skorlarla 11’inci sırada. 

Raporda 100 milyar dolarlık lojistik pazarı ile küresel lojistik ihracatının yüzde 2,5'ini alan Türkiye’nin stratejik konumu, lojistik kapasitesinin son 5 yılda istikrarlı bir şekilde artması, yükselen altyapı yatırımları, ekonomik büyümesi, ihracat odaklı sanayi tabanı, nüfusu ve geniş iş gücü havuzu nedeniyle taşımacılık ve lojistik için küresel bir merkez olma potansiyeli olduğu vurgulanıyor. Rapora göre, Türkiye’nin bu alanda potansiyelini yükselten diğer önemli etkenler ise güçlü perakende pazarı ve hızla büyüyen e-ticaret kapasitesi. Bu kapsamda, Türkiye’nin bu yıl 89,42 milyar dolar olan dijital ticaret işlem değerinin 2027 yılında 136,89 milyar dolara yükselmesinin beklendiği belirtiliyor. 

 

Uluslararası devler yatırım için sırada 

E-ticaretin hızlı büyümesinin transfer merkezleri ve bölgesel depolara yapılan yatırımları hızla artırdığı belirtilen raporda, yeni lojistik koridorları ve altyapı yatırımları sayesinde bugün birçok uluslararası firmanın üretim hatlarını Türkiye’ye taşıma niyetinde olmasına dikkat çekiliyor. Raporda  Çinli otomotiv şirketi Skywell’in, Türkiye'ye 1,6 milyar dolarlık yatırım yapacağı duyurusu; SAIC Motor ve DFSK Motor, yakın gelecekte Türkiye'de yeni yatırım planladıklarına ilişkin açıklamalara yer verilirken; Amazon’un, Türkiye'deki ilk lojistik merkezini Tuzla'da açarak yerel ve küresel pazarlara daha verimli hizmet verme imkanı yakaladığı; Fedex Express, İstanbul Havalimanı Kargo Bölgesi'nde üç kıtadaki operasyonları entegre edecek 23 bin metrekarelik büyük bir merkezin kurulumuna başladığı bilgileri yatırımcılarla paylaşıyor.

Lojistik depo kiraları, artış eğilimi gösteriyor

Rapora göre, operasyonel maliyetlerin depo arzını sınırlı kıldığı sektörde güçlü talebin varlığı, 2021 yılından bu yana birincil kiraları yükseltti ve 2024 yılının ilk çeyreğinde birincil kiralar İstanbul’da ABD doları bazında yıllık yüzde 18,75 oranında arttı. Bu rakam Ankara’da ise yüzde 9,09 oldu. Kısa ve orta vadede bakıldığında, birinci sınıf kiraların artmaya devam etmesi, talebin ve lojistik tesis geliştirme faaliyetlerinin artması, arzın hareketlenmesi ve getirilerin sabit kalması bekleniyor.    

 

Raporun sanayi pazarına değindiği bölümde ise bölgelerine göre değişmekle birlikte lojistikte yılın ilk çeyreğinde Kuzey Marmara bölgesinde birincil kiralar 110-285 TL, Doğu Marmara bölgesinde 155-310 TL, Sakarya-Düzce bölgesinde 115- 155 TL, Ankara bölgesinde 110 ile 200 TL ve İzmir-Manisa bölgesinde 100-200 TL aralığında değiştiği belirtiliyor. Çok katlı depoların ağırlıkta olduğu pazarda 10 milyon metrekarenin üzerinde olan toplam lojistik arzının 9 milyon metrekaresi Marmara Bölgesi’nde, kalanı ise İzmir, Ankara, İskenderun ve Trabzon gibi şehirlerde bulunuyor. 

 

İstanbul, EMEA Bölgesi’nde rekabetçi kira seviyeleri ile öne çıkıyor

Endüstriyel & lojistik pazarda Avrupa, Ortadoğu ve Afrika’yı kapsayan EMEA Bölgesi’ndeki 44 kentin birincil kira ve getiri karşılaştırmalarını ele alan rapora göre, İstanbul rekabetçi kira seviyeleri ile öne çıkıyor. 2024'ün ilk çeyreğinde İstanbul'daki prime kiraların aylık 8.75 euro seviyelerinde seyrettiğini gösteren rapora göre, bu durum İstanbul'u EMEA bölgesindeki şehirler arasında 12’inci sıraya yerleştiriyor. Listenin başında İsviçre'den Zürih, Birleşik Krallık'tan Londra ve yine İsviçre'den Cenevre bulunuyor. Rapora göre İstanbul’un 2024 yılının ilk çeyreğinde yüzde 8.5 olarak kaydedilen birincil getirisi ise geçen yılın ilk çeyreği ile aynı seviyede seyrediyor. Böylece İstanbul, kira getirilerinin dolar bazında daha önceki senelere oranla oldukça yüksek olması ve stratejik konumuyla hem yerli hem de uluslararası yatırımcılar için cazip bir seçenek olmaya devam ediyor. 

 

İkiz dönüşüm trendiyle akıllı depolama alanlarına ihtiyaç artıyor

Nitelikli ve akıllı depolama alanlarına ihtiyaç duyulan yeni dönemde teknoloji ve otomasyona yapılan yatırımların da önemli ölçüde arttığını vurgulayan rapora göre, yapay zeka ile yönetilen lojistik sistemleri ile robotik otomasyon ve sürdürülebilir enerji çözümleri 2023'ün öne çıkan eğilimler arasında yer alıyor. Hızlı teslimat beklentilerini karşılamak için dronların ve otonom araçların yaygın kullanımını ‘önemli bir gelişme’ olarak nitelendiren rapor, dijital ve yeşil lojistik uygulamalarının bir arada kullanılmasını ifade eden dijital dönüşüm sürecinin dünya çapında şirketlerin uygulamasının beklendiği önemli bir entegrasyon olduğunu vurguladı. Rapor, Türkiye’nin Avrupa Yeşil Mutabakatı'nın bir parçası olarak 12. Kalkınma Planı'nda dijital dönüşümü desteklediğini ve bu nedenle daha çevreci pazarlar arayan uluslararası yatırımcılar açısından da önemli fırsatlar sunduğunu ortaya koyuyor.

“Türkiye’nin küresel tedarik zincirine entegrasyon ve küresel lojistik üssü olmak konusunda ciddi bir potansiyeli var”

Türkiye’nin sunduğu yüksek potansiyeli tüm dünyada anlatırken ayrıcalıklı jeostratejik konumunun üzerinde önemle durduklarını belirten Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi Başkanı A. Burak Dağlıoğlu, ‘’Sayın Cumhurbaşkanımızın liderliğinde 2003 yılından bu yana büyük altyapı yatırımları hayata geçirildi. Bu atılım bizi rekabet coğrafyamızda uluslararası doğrudan yatırımlar için bir cazibe merkezi haline getirdi. 1,3 milyar insanın yaşadığı ve yaklaşık 30 trilyon dolarlık GSYİH hacminden bahsettiğimiz bir coğrafyanın tam ortasındayız. Lojistik alanında altı çizilmesi gereken çok önemli detaylar var. Cushman & Wakefield |TR International iş birliği ile hazırladığımız raporun bu noktada uluslararası yatırımcılara bilgilendirici ve güncel bir kaynak olarak sunuluyor olmasını çok değerli buluyorum. Raporun hazırlanmasında emeği geçen Cushman & Wakefield |TR International ekibine ve Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisinde görev yaptığımız çalışma arkadaşlarıma teşekkür ediyorum.”

“Ülkemiz için potansiyel bir yatırım hamlesine rehberlik etmekten memnuniyet duyuyoruz”

Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi iş birliğiyle 2 yıl aradan sonra gayrimenkul özelinde hazırladıkları ikinci lojistik raporu ile Türkiye’nin bu alanda taşıdığı önemli potansiyeli tüm yönleriyle yatırımcılara aktarmayı hedeflediklerini aktaran Cushman & Wakefield | TR International Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Uluslararası yatırımcılara daha önce yayınlanmamış güncel veriler sunarak bilinçli kararlar almalarını desteklemeyi amaçladık. Raporun yeni pazar arayışındaki lojistik yatırımcılarının bu alanda Türkiye'deki fırsatları daha sağlıklı değerlendirmelerini sağlayacak bir başucu rehberi olmasını temenni ediyoruz” dedi. Gönden,“Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi raporun hazırlanmasında yönlendirme ve sektörel veri sağlama konularında destek sağlamanın yanında raporun küresel yatırımcılara ulaşmasında önemli bir rol oynadı. Biz de Cushman & Wakefield I TR International olarak ülkemize ihracat geliri kazandıracak önemli bir yatırım hamlesine rehber görevi üstlenen bu raporu hazırlamaktan memnuniyet duyuyoruz” değerlendirmesini yaptı.