Neşe BERBER

Yakın zamanda depremler yaşadık, deprem kuşağındayız bir taraftan da inşaatlar yapılıyor, bu bağlamda kentsel dönüşümün önemi de arttı. Ülkemiz için kentsel dönüşümün önemi nedir?

Türkiye'de çoğu insanın da artık bildiği gibi, gerçekten 1960'lı yıllardan sonra yoğun bir yapılaşma oldu, bu kaçak yapılaşma, düzensiz ve plansız yapılaşma, bu tür yapılaşmalar da doğal olarak altyapı eksikliği ve gerekli fenni ve teknik ile yapılan özelliklerden yoksun bir yapılaşma oluşturdu ve kentlerimiz hızla büyüdü. Bu bir normaldi ancak bu taşınamaz hale geldi, Türkiye'deki, Türkiye'nin birçok yerinde büyük deprem faylarının olduğu biliniyordu ancak noktaları bilimsel gelişmelerle açığa çıktı. Gördük ki hem bir taraftan gecekondulaşma, hem bir taraftan binaların çürük yapılması, kalitesiz inşaat malzemesi kullanılması, bir taraftan da şehirlerimizin içerisinden ve yakınlarından fayların geçmesi bize hızlı tedbir alma zorunluluğu getirdi.

6306 sayılı yasamız gerçekten çok düşünülmeden çıktı

Kentsel dönüşüm Ankara'da 2009'da bir özel kanunla Kuzey Ankara kanunu çıkmıştı ilk defa orasının gecekondu bölgesi temizlenmesi gibi ancak, Van depreminden sonra 2011'de 2012'de hükümetimiz acil bir yasa çıkardı, tabii bu yasa olağanüstü bir yasaydı. Deprem etkisiyle hazırlanmış tepki yasası, bu tip yasalar genelde o andaki hava ile o andaki psikolojiyle hızlı çıkarlar ve çok düşünülmezler. Bizim de 6306 sayılı yasamız gerçekten çok düşünülmeden çıktı, biraz hızlı oldu tepeden inmeci oldu. O zaman öyle gerekiyordu ancak gelişen şartlarda bu yasa tüm Türkiye'ye yetmemeye başladı, neden yetmiyor? Çünkü birincisi bu yasanın 3194 sayılı imar kanunu gibi çok sıcak ilişkileri yok, yani atıflarda yok, ilişkilerde yok, Türkiye'nin tamamında geçerli olan İmar Kanunu ile bu Türkiye'nin tamamında geçerli olan bu afet kaynaklı kentsel dönüşüm kanunu bazı uyuşmaz hükümler içeriyor. Yine kentsel dönüşüm yasamız tarihi bölgelerde, eski kent merkezlerinde, doğal sit alanlarında, kıyılarda direkt uygulanma şansı yok. Aslında var ama bu uygulandığı zaman başka problemler doğuruyor. Demek ki, zaten kanun da çıktıktan sonra nereden baksanız 20-25 tane yama oldu yani değişmeler oldu. Evet bu ihtiyaçtı çünkü bu yasada Türkiye'nin başka türlü çözülemeyen, mağripten anlaşamadığı tüm ülkenin her tarafından benimsenmiş bir olgu olarak, bugün insanlar anlaşamıyorlar bu yasayı bugün bu noktaya getirdiler. Daha doğrusu kentsel dönüşümün gerektiğini görüş farkı olmaksızın ekonomik, sosyal, siyasal görüş farkı olmaksızın herkes kabul ediyor ama uygulamasında bazı sorunlar var.

Gerçekten uygulamada sorunlar var kentsel dönüşümde, bunun bir çözümü olur mu?

Tahminlere göre bugünden itibaren 25 yılda dönüşüm olabilir. Bu çok geç bir süre zaten yasa çıkartalı 8-10 sene oldu, bu da gelişti hala dönüşen olanlar dönüştüğüne göre az. Ayrıca dönüşüm ama nasıl dönüşünce sorunsuz olmak lazım? Çünkü sadece bir yapıyı yıkıp, yoğun kent merkezlerindeki yapıyı yıkıp sağlamlaştırmak artık yetmiyor çünkü gelişen teknoloji, gelişen ihtiyaçlar, gelişen zevkler ve yeni yetişen gençlerin yaşam ihtiyaçları yapıyı yık yeniden yap şeklindeki mantığı çok uygun değil. O yüzden aslında kentleri, sokakları yeniden dizayn  etmek gerekiyor, yeniden ve insancıl bir planlama anlayışıyla yürümek gerekiyor. Öncekiler, ihtiyaçtan kaynaklanan bir planlama anlayışı yani zorunluluktan sözde bir yapı olsun, içerisine girelim canımızı kurtaralım daha doğrusu başımızın üzerinde bir çatı olsun mantığı. Şimdi öyle değil, şimdi artık ihtiyaçlar çok değiştiği için bu tip anlayışlı binalar, hem sağlık hem de psikolojik ve sosyal açısından geri kalıyor, zaten estetik yok. Bu yasanın elindeki yasal mekanizmalar da zayıf. O halde bu yasayı tamamen yenilemek gerekiyor, 8 yaşındaki bir yasa ile çok yaşlı değil ama Türkiye'nin ihtiyacına göre yaşlı hale düştü. Gerçekten yeniden yenilenmesi gereken, baştan sona yeniden yazılması gereken, imar kanunuyla beraber örtüşmesi, müteahhitlerin durumunu düzenlemesi gereken, mesela müteahhitlerle ilgili hiçbir yasal madde yoktu. Zaten müteahhitler kanunu yok Türkiye'de halen de boşluk var bu konuda onun da yapılması lazım.

Müteahhitler için nasıl bir düzenleme gerekli?

Müteahhitlerin mali ilişkilerinin düzenlenmesi lazım, bankaların ilişkisinin düzenlenmesi gerekir. Çünkü kredi kullanmak gerekiyor. Her halükarda bu yasaya entegre etmek gerekiyor, çünkü kat mülkiyeti 1960'lardan kalan bir kanun, tebligat kanunumuz çok eski 1951 tarihli kanun yani o zaman Türkiye'nin yüzde 86'sı köyde yaşıyordu, yüzde 14 ler şehirde yaşıyordu, tebligatlar kolay oluyordu. Şimdi böyle değil, kendi içinde tebligatları devlet memurları yapamıyor, postacılar ya da devlet bu da kentsel dönüşümü çok uzatan bir etki yapıyor.

Diğer taraftan tabii ki 3/2 de bugün kentsel dönüşüm yürüyor o da artık yetersiz hale geldi. Bu durumlarda aslında başka mekanizmalar gerekiyor, bu mekanizmalar hem yasal zorlayıcı mekanizmalar hem de teşkil mekanizmalar olması lazım. 

KDV düşürülmesi 

Geçen ay çıkan kentsel dönüşüm bölgelerindeki inşaatlarda vatandaşın kendisinin yaptığı inşaatlarda yani kat karşılığı olmayanlarda KDV nin yüzde 18 den yüzde bire düşmesi alkışlanacak bir hareket, bu gerçekten inşaatları hızlandıracak. Çünkü bir çok binada bireysel olarak bahsediyorum, binaların çoğunda oturan malikler parayı verip yapılarını yaptıramıyorlar, müteahhite verseler daireleri diyelim ki 80 metrekare ikiye bölüp oturamıyorlar müteahhitin de işine yaramıyor. Dolayısıyla inşaatlardaki KDV yi, 18 den bire çekmek gerçekten teşvik edici olacaktır. Diğer taraftan olması gereken şeyler de var, bunlardan bir tanesi KDV 150 metrekarenin altınadki KDV ler yüzde birde onu biraz genişletmek gerekiyor. 

Emlak vergisi düzenlemesi nasıl olmalı?

Diğer taraftan özellikle kentsel dönüşümle üretilmiş gayrimenkullerin satışından sonra emlak vergisinin bir kaç dönem alınmaması bu da teşvik edici bir mekanizma olabilir. Yine bankaların kredileri çok uygun uygun hale getirmek devlet sübvansiyonu artırmak gerekiyor. Banka kredileri rakamları yetersiz yani üst limitleri sınırlı, yeterli olmuyor ve bunları çözdükten sonra hızlanacağını düşünüyorum. Fakat başka da bir şey var, tabii ki burada şu anda Türkiye'de gerçekten müteahhit bulunamıyor yani bugün bundan 6-7 sene önce müteahhit çoktu, bugün müteahhit az neden? Müteahhitlerin çoğu kriz ya da dolar maliyetinin artması vs o halde devletin buna acil çözüm üretmesi gerekiyor şöyle çözüm üretebilir bizim araştırmalarımıza göre, birincisi müteahhitlerin bir özel fon oluşturarak müteahhitleri cesaretlendirmek lazım buradan kredi vermek lazım diğer taraftan küçük müteahhitler sokak arasındaki binaları çevirebiliyorlar şöyle böyle ancak büyük projelerde müteahhitler kullanılıyor. 

TOKİ Projeleri

Devletin TOKİ'si var ya hangi tarafa inşaat yapacağını şaşırmış durumda, çok devasa projelere mi girsin? Orta seviyede projelere mi girsin, belediyelerin çok şikayetleri var onlar da çok işlevsel değil, sadece kentsel dönüşüm yapacak TOKİ'lere ihtiyaç var. yani her ilin aslında bir TOKİ'si olması lazım. Belki İstanbul'da on tane olması gerekiyor, Antalya'da beş tane, bunlar aslında bir taraftan devlet garantisi şirketler olduğu için halkın güvenliğini sağlayacak ama bu şirketlere yine büyük ortaklıklar yapılabilir.

Özel sektör nasıl gidiyor?

Özel sektörün dinamizmini uyarmak lazım örneğin, 50-100 küçük şirketin birleşerek büyük bir holding veya şirket oluşması sadece kentsel dönüşümle ilgili iş yapacak şirket oluşumunu teşvik etmek gerekiyor. Bunlara özel vergisel avantaj getirmek gerekiyor ve işlevsel işlemlerde bunu paylaşmak gerekiyor. Gerçekten de bugün bireysel müteahhitler finans tarafını çözemiyor, ilişki tarafını çözemiyor, kanundaki kat mülkiyeti kanunu, kentsel dönüşüm kanunundaki bazı belediyelerdeki kişileri aşamıyorlar, aşamayınca projeler gittikçe zayıflıyor ve artık kentsel dönüşüme parası olan değil de böyle biraz macera arayan insanlar ve şirketler girmeye başlıyor. Bu da kentsel dönüşümü zayıflatıyor hem de işi çıkarma kalitesini düşürüyor. Çünkü yapılan bir bina, site ve caddenin yüzyıl, ikiyüz yıl şehrin kentin dizaynını etkilediğini, tasarım ettiğini düşürsek hayatımızı etki ettiğini düşünürsek buna çok dikkat etmemiz gerekiyor. Tasarımı, planlaması, palanmaya kafa yormuş, tasarıma kafa yormuş, insan hayatını yaşayanlara neler olabilire kafa yormuş insanların kendilerini, arabalarını, bisikletlerini, çocuklarını, kedilerini, köpeklerini dahi düşünen bir sistem düşünmeli. Burada bireysel bina düşünemiyor, bireysel müteahhit düşünemiyor çünkü onlar, kuruşla bu işi döndürmeye çalışıyor.

Siz avukatsınız aynı zamanda Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı'nın da yönetimindesiniz, geçmişte yani bir 50 yıl öncesine gittiğimizde o zaman yapılan binaların yaşamsal ve sağlamlık olarak çok da dikkatli yapılmadığını görüyoruz. Depremde yıkılan bir binanın yerine yenisi yapılıyor aynı yere yeni bir bina yapmak zemin açısından doğru mudur?

Bu konuda aslında Türkiye'nin son on yılda, gerçekten eğer noktasının jeolojik olarak tanımlaması yeniden yapıldı o yüzden sorun çok az kaldı. Eskiden bölgesel jeolojik değerlendirmeler vardı ama şu anda siz bir arsa tapusu aldığınız zaman tapuda arsanın kimliği var, jeolojik yapısını orada görebiliyorsunuz, yüzde 90 doğru diyebilirim ama, tabii eksikler olabilir bu sonuçta sistem yeni kuruluyor. Dolayısıyla burada depremden yıkılan bir yapının yerine yenisi yapılmalı mı? Eğer yapı sağlamsa yasal olarak rahatlığı varsa yapılabilir ancak, benim fikrim bu yapıları sadece yeniden yapmak bu günümüzü kurtarabilir, ihtiyaç yani zorunlu ihtiyaç sadece barınma ihtiyacımızı karşılayabilir ama barınma artık, insanların tek aradığı şey değil. 

Nasıl bir binada barınmak yaşamak ister insan?

Barınma biraz yoksullukla ilgili bir şeydir.  Yani yoksulluk sadece barınacak bir yer arar ve ona yeter başka bir şeye bakmaz. Günümüzde artık insanlarımızın iyi tasarımlı, güzel mimarili yapıya ihtiyacımız var.  Daha sonra güzel sokaklar ararız şimdi siz gezerken çirkin yapıların olduğu bir sokakta rahat edemezsiniz, mutlu olamazsınız bir anda kaçmak istersiniz bir kere güzel mimari olması lazım, sokakların güzel olması lazım ve insanların 500 metre yürüdüğü zaman güzel bir parka ulaşması gerekiyor. 

Örneğin kentlerde ortaklıklardan alınan ortaklık payları kamuoyu binaları için, okul, yol için ayrılacak yüzde 40 pay yüzde 45'e yükseltildi bu çok iyi bir gelişme. Eleştiriliyor ama bunun tamamen tarafındayız biz, bu aslında büyük şehirlerde yüzde 60 olması lazım çünkü yüzde 40-45 de kurtarmıyor. Yüksek yapılarda orada yaşayan insanların toprakla, bahçeyle, doğa ile buluşması gerekiyor. Bunu sağlayacak çevresinde yeşil alan oluşturamazsınız sağlıklı bir nefes alacak bir havza oluşturamazsınız orası gerçekten on sene sonra terk edilir hale gelir. Dolayısıyla kentsel dönüşümü yeniden fonksiyonlandırırken sadece barınma ihtiyacı değil, kaliteli yaşam ve estetik çevre de kurmak gerekiyor. Bunun için de yasaların örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun zaten Kentsel Dönüşüm Kanunu değişmesi lazım, İmar Kanunu bu konularda teşvik edilmesi gereken mekanizmalar oluşturulması gerekiyor, hem bazı vergi ve harçları düşürerek kolaylaştırıcı mekanizma geliştirmek gerekiyor. Vatandaşı da bilinçlendirmek gerekiyor, vatandaşımız da 100 metrekare daire 200 metrekare olsun peşinde olmamalı.

Burada kime ne düşüyor? Belediyeler, hak sahipleri devlet?

Bir kere yasalarımızın değişmesi lazım. Yasaların her biri farklı amaçla farklı zamanda çıktığı için tarihleri bile farklı . Yani işte Kat Mülkiyeti Kanunu Türkiye apartmanlaşmaya geçerken 1965'te çıkmış, sonradan uygulamalar yapıldı ama kurtarmıyor. Bugün artık aynı proje içerisinde 300-500 daire var, ya da bir tane otel, çarşı olabilir, bunlar yatay yapılar bunları yönetecek ya tek yasa ya da birbirine uyumlu yasa haline getirmek lazım. Kentsel dönüşümün hızlanması aslında tamamen yasal sorun. Ondan sonra finansal mekanizmalar geliyor, finansal mekanizmalarda özellikle bunu teşvik edici mekanizma yani finansa insanların, müteahhitlerin ulaşımını kolay hale getirmek gerekiyor. Devletin biraz bunu sübvanse etmesi gerekiyor yani sübvanse etmeden olmaz ayrıca hızlandırma gerekiyor o da teşvikle alakalı bir şey, vatandaşa eğitim gerekiyor, bu sektörde hizmet veren mimar, inşaat mühendisi ve hukukçulara eğitimler vermemiz gerekiyor ki, işleyiş hızlı olsun. Her hukukçu, inşaat mühendisi bunu bilmez. Biz şimdi eğitimli olarak başladığımız zaman daha hızlı yürürüz ama kendimiz öğrenmeye çalışırsa herkes farklı öğrenir. Zaten şu anda kentsel dönüşüm de Türkiye'nin çoğu yerinde farklı uygulanmaya başladı.

Yapılar kentlere göre mi yapılmalı?

Evet yapılar kent özelliklerine göre olmalı ve orayı yansıtmalı ama bakıyoruz ki birçok kent tanınmaz hale geldi gerçekten. Kentsel dönüşüm derya kadar geniş bir konu ama Türkiye'nin de geleceği olan bir konu, çocuklarımızı, geleceğimizi bununla ilgili görüyoruz. Türkiye'nin tekrar 20 sene sonra yapıları yıkalım yeniden yapalım diyecek ne çok parası var, ne de ekonomisine uyar.

Ekonomiye daha hareketli değerler gerekli

Bu parayı eğitime harcamıyoruz buraya harcıyoruz ya da şirketlerimize harcamıyoruz yapı yapıyoruz. Tamam o yapıya harcamak da ekonomik bir kazanıştır, sonuçta hareketli bir değer değil. Ekonomiye daha hareketli değerler gerekiyor. Çok yönlü çalışmak gerekiyor kentsel dönüşümde belki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde bir kentsel dönüşümle ilgili geniş bir konsey kurup, orada edinilen beyin fırtınalarından ders alıp, yasaları biraz dizayn etmek lazım.