Hakan ÖZBAY

İş dünyası, çalışma alışkanlıklarının kökünden değiştiği ve fiziksel sınırların yeniden çizildiği bir dönüşümden geçiyor. Bir yanda kalıcılaşan hibrit çalışma modelleri, diğer yanda tarihi zirvelerini gören ofis maliyetleri... İstanbul Levent-Maslak hattında A sınıfı binalarda metrekare kiralarının 50-55 dolar bandına oturması ve sadece dekorasyon maliyetlerinin metrekarede 1.200 dolarlara ulaşması, şirketleri rasyonel kararlar almaya itiyor.

Dünyadaki "yeni nesil ofis" ekosistemini ve Türkiye'nin bu dönüşümdeki yerini değerlendiren Sevent Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Furkan Bayoğlu, çarpıcı rakamlarla sektörün fotoğrafını çekti. Bayoğlu'na göre eski dönemin "prestij göstergesi" olan binlerce metrekarelik devasa ofisler yerini, şirketlere operasyonel esneklik sağlayan akıllı ve kompakt alanlara bırakıyor.

MİLYONLARCA DOLARLIK GİRİŞ MALİYETİ ARTIK RASYONEL DEĞİL 

Şirketlerin üzerine binen ağır finansal yüke dikkat çeken Bayoğlu, yeni dönemin şifresini 'çeviklik' olarak özetliyor:

"Metrekare kiraları zirvede, üzerine bir de milyonlarca dolarlık dekorasyon ve kurulum yatırımı ekleniyor. Bir şirket daha ofisin kapısını açmadan devasa bir sermaye bağlamış oluyor. Hibrit çalışmanın kalıcılaştığı, metrekare ihtiyaçlarının küçüldüğü ve operasyonel çevikliğin adeta bir hayatta kalma meselesi haline geldiği bu dönemde, böylesi bir giriş maliyetini üstlenmek çoğu firma için artık mantıklı değil."

Bu tablonun şirketleri "mülkiyet" mantığından "hizmet" mantığına ittiğini belirten Bayoğlu, artık sadece start-up'ların değil, dev kurumsal yapıların da sermayelerini asıl işlerine ayırmak için 'tak-çalıştır' (Ready-to-Move) modeline yöneldiğini vurguluyor. Dünyada "Workspace-as-a-Service" (Hizmet olarak Çalışma Alanı) olarak adlandırılan bu model, Türkiye'de de 2026 vizyonunun temelini oluşturacak.

OFİSLER MASA-SANDALYE YIĞINI OLMAKTAN ÇIKIYOR 

Peki küçülen bu metrekarelerin içi nasıl doluyor? Küresel çapta ofisler artık fiziksel sağlık, zihinsel denge ve sosyalleşmeyi merkeze alan bir "wellbeing" (refah) ekosistemine dönüşüyor. Deloitte ve Gensler verilerinin de işaret ettiği gibi, geleceğin ofisleri tamamen insan odaklı tasarlanıyor.

Bayoğlu, "Deneyim Odaklı Çalışma" (EBW) modelini şu sözlerle açıklıyor: "Yüksek performanslı ekiplerin yüzde 81'i ofiste bir arada oturuyor. Bu ekiplerin odaklanma alanlarına erişimi diğerlerinin üç katı. Şirketler devasa açık ofisler yerine; her santimetrekaresi planlanmış sessiz odaklanma bölmeleri, işbirliği alanları ve wellness köşeleri yaratıyor. Ofis artık yeteneği çeken bir 'mıknatıs mekan' olmak zorunda; yoksa insanlar evde kalmayı tercih ediyor."

İK’NIN YENİ SINAVI 

Fiziksel alanların küçülmesi ve evden çalışmanın entegrasyonu, İnsan Kaynakları departmanlarının rolünü de temelden sarsmış durumda. Verilere göre hibrit model; işe alım sürelerini %61, işe alım maliyetlerini ise %55 oranında düşürüyor. Z kuşağının %88'inin temel beklentisi olan "esneklik" sağlanmış gibi görünse de madalyonun diğer yüzünde farklı bir tablo var.

İK liderlerinin %73'ü çalışanların değişimden yorgun düştüğünü raporluyor. Hibrit sistemde deneyim tutarsızlaşıyor, mentorluk fırsatları ve kurumsal aidiyet azalıyor. Bayoğlu, başarılı şirketlerin formülünü; ofisi çalışan için "zorunlu gidilecek yer" olmaktan çıkarıp, işbirliği ve kültür inşası etrafında kurgulanmış "gitmeye değer bir yer" haline getirmek olarak açıklıyor.

YATIRIMCININ ÜÇ AŞAMALI TESTİ 

Şirketler metrekarelerini küçültürken, yeni ofis inşasının durma noktasına gelmesi mevcut nitelikli stokun hızla erimesine yol açıyor. Kurumsal kalitede binanın adeta karaborsaya düştüğü bu ortam, Bayoğlu'na göre vizyoner yatırımcılar için tarihi fırsatlar sunuyor.

Bayoğlu, yatırımcılara şu 3 rotayı çiziyor:

• Doğru lokasyonda yaşlanan B ve C sınıfı binaları satın alıp teknolojik ve deneyim odaklı yeni ürünlere dönüştürmek.

• Genişleyen metro hatlarının çevresinde, henüz olgunlaşmamış mikro bölgelerde erken pozisyon almak.

• Geliştirip satmak yerine; binayı bir hizmet platformu olarak işletip uzun vadeli getiri sağlayan "kurumsal mal sahibi" zihniyetine geçmek.

Bayoğlu, bu stratejiyi hayata geçirebilmek için yatırımcıların "yürek, beyin ve mide" dengesini kurması gerektiğini vurguluyor: Belirsizlikte yatırım yapacak cesaret, lokasyonu seçecek analitik zeka ve kısa vadeli kazancı elinin tersiyle itip uzun vadeli stratejiye sadık kalacak sabır.

Önümüzdeki 5 yılın resmini net bir dille özetleyen Bayoğlu, "Getiri artık metrekare satışında değil, deneyim işletmeciliğinde. Ofisten, ofis deneyimine geçiş tamamlanıyor" ifadelerini kullanıyor.