Neşe BERBER

SİNPAŞ GYO yaklaşık 45 yıllık geçmişiyle inşaat ve gayrimenkul sektörünün en tecrübeli ve güçlü firmalarından biri oldu. Şirket 1974’ten bugüne uzmanlık, güven, kalite, özgünlük, doğa ve insan sevgisi temelleri üzerinde yükseldi ve hem çalışma ortakları hem de müşteriler için güvenli bir liman oldu. “Güvenirliğini ise tesadüflerle değil, çalışma ve vaat edileni yerine getirmeyle sağladı” diyen Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Sefa Çelik ile gayrimenkul sektörünün tüm gerçeklerini, bankaların sektördeki yerini, yabancıya satışları ve SİNPAŞ GYO’nun projelerini konuştuk.

Gayrimenkul sektöründe işler nasıl?

- Her geçen gün bir öncekinden iyi oluyor. Satışlarda iyi gidiyor. Fiyatlarda kıpırdanmaya başlamışken, fiyatlardan çok şikayetçiydik. Maliyetler aldı başını gitti. Zarar artık bu seviyeler. para kazanmıyor. Çok şikayetlerimiz vardı bir iki yıldır. Şimdi orada da bir kıpırdanma var. Fiyatlarda yükseliyor. TÜİK’te geçenlerde açıkladı. Konut fiyatlarında yüzde 3 civarında aylık bazda bir artış var. O da umutlandırıyor. Satış rakamları umutlandırıyor. Faizler düşüyor. Faizler düşünce yine satışlar kıpırdanıyor. İyi olacak. 

Konutta daralma olmayacak 

Ticaret erbabının mutlaka pozitif bakması lazım.

-Yüzde 100 katılıyorum ona. Yani, ben hep onu söylüyorum toplantılarda filan felaket tellallığı yapmak gerçekten iyi bir şey değil. Motivasyon bozuyor. İnsanlarında enerjilerini düşürüyor. Olabildiğince olumlu bakmak çok değerli bir şey. Mecburiyet olduğundan değil bu gerçekten en başta kendiniz için çok önemli bir şey. Yoksa dönerseniz, ters taraftan bakmaya başlarsanız o kadar olumsuz şey görürsünüz ki. En başta sizin iş yapma motivasyonunuz gider, sizin motivasyonunuz -aşağıda böyle bir kurumda binlerce kişi çalışıyor, en başta sizin motivasyonunuzun, sizin bakışınızı güzel, pozitif enerji olması lazım ki onlarda götürsünler.

Ne güzel. Tam koç ve iyi bir yöneticisiniz bence. Şu anda olayı başka bir boyuta taşıdınız.

- Biz bazen böyle çok olumsuz gördüğümüz bir şeyi böyle kötü bir haber filan patrona taşırdık. “Bu sizin için bir fırsat” derdi. “Bunu elinize geçirdiniz o zaman dönün şöyle bir şey bakın veya şu yönden bakın. Bu yönden bakın” derdi. Gerçekten ben pek çok olumsuz şeyi söyleyenlere karşı, benim baktığım ve gördüğüm çok olumlu şeyler var.

Yani neler? Bu sıralar ben çok şey diyorum bir dönüp bakın konutla ilgili olumsuz şeyler söyleyenlere. Bir dönün bakın ya. Ben mühendisim. Rakamla konuşurum. Rakama bakarım. Önemli olan matematik ne söylüyor bu önemli bir şeydir yani tabi ki. Bir tarafta duygularınız ne söylüyor ne hissediyorsunuz bu da çok önemli bir şey ama dönün bakın otomotiv, bir yılda yüzde 80 daralmış. 2018-2019 arasında konutta ki daralma sadece yüzde 15 ve yıl sonunda diyorum ki o da sıfır olacak yani kafa kafaya gidecek. 

Bu yılın sonunda mı?

- Evet evet. Yani şimdi konutta işler kötü gidiyor. Şöyle gidiyor. Şu kadar stok var bilmem her ay TÜİK Türkiye’de satılan konut adedini açıklıyor. Geçtiğimiz ay ki rakam kredili satışlarda yüzde 400 artmış. Bir önceki yılın aynı ayına göre.

Ev almak için seçenek çok 

Sizce konut sektöründe bu kadar konut satılması, her ay artması neden böyle? Neye bağlıyorsunuz?

- Yılda 600 bin evlilik 150 bin boşanma var. Sadece evlenenler boşananlar 750 binlik bir talep oluşturuyor. Biz en yüksek satışı yaptığımızda yıllık 1.350 adet satış yapmışız Türkiye’de. Bunun aşağı yukarı yarısı birinci el. Geliyor zaten 600-700 .inlere. Yani sadece evlilik ve boşanmayla ortaya çıkan talebi birinci elde satılan konut anca karşılıyor. Burada bunun dışında o kadar çok parametre var ki, eskidi evinizi değiştirdiniz, kentsel dönüşüm, ev çürüdü yıktınız yeniden yaptınız, çocuğunuz üniversiteye gidecek başka şehre taşınacak onunla bir ev aldınız. Ev kiraladınız. Çalışıyorsunuz başka bir şehre gittiniz ailenizi burada bıraktınız orada geçici bir eve ihtiyacınız oldu. Bunun gibi daha sayısız etken var konut ihtiyacını besleyen. Ben sadece ilk ikisini söyledim. Bu ilk ikisi bile bu motoru çalıştırıyor. Eee bunun üzerine daha ilave talepler var.

Birinci sebep insanların yaşamak için önce konuta ihtiyacı var. Barınması olması gerekiyor.

- Şimdi biz daha yeni kentleşiyoruz ve yapılar mesela şu karşıda gördüğünüz yapılar 1960 yılında filan yapılmış. Buna dokunsanız yıkılacak. Bu yapılar stoktan çıkıyor. Araçlarda hurda indirimi diyorlar ya hani belli bir yaşın üstündeki araçlar hurdaya gidiyor artık. Burada da hurdaya giden evler var. Bunun yerine, insanlar barınacaklar hiç kimse sokakta kalmıyor yani.

Eee şehirleşme var 1950’de Türkiye nüfusunun yüzde 20’si şehirli, bugün yüzde 80’i şehirli. Şehirleşme trendi var, kırsal alandan göç var, bir sürü şey var ve biz bunu ancak, bu talebi ancak sektör olarak karşılıyoruz zaten. Başka birilerinin söylediği gibi fazla üretim var. Çok fazla konut yapıldı filan böyle bir şey yok.

Yani konut fazlası size göre yok.

- Yok yok. Tabi ki yok. evet sorunlar yok mu? Yani düşünebiliyor musunuz faizler yüzde 1’den yüzde 2.5-yüzde 2.6’ya çıkmış aylık bazda şu geçtiğimiz bir yıl içerisinde. Konut sadece yüzde 15 daralmış. Ve şu anda tekrar faizler yüzde 1’in altına indi. Benim iddiam şu ki yılsonu 2018 ile aynı olacak. 2017 ve 2018’e bakın. Aynı. Yani satışlarda kriz vardı, dolar arttı, faizler uçtu. Eee… Bunda bir kan kaybı var mı? Yok. Yok yani. Son satışlarında da bir kayıp yok. Konut talebinde de belirgin bir kayıp yok. İnsanlar araba almaya bilirler, beyaz eşya almaya bilirler ama yaşayacaklar yani. Mecbur alıyorlar. Araba bir temel ihtiyaç değil. Şehirde olsun kırsalda olsun konut bir ihtiyaçtır. Ekmek gibi su gibi…

Türkiye’yi kurtardılar 

Şimdi tabii sadece büyük şehirlerde de değil artık küçük şehirlerde de konut yapılıyor.

- Tabii herkes özellikle Türkiye için konuşuyorsak İstanbul’u takip eder. Trendi takip eder. Orada yeni evleri gördüğü zaman, yeni arabaları gördüğü zaman bu bir kademe sonra Anadolu da taşrada… 

İş dünyasının en çok şikayet ettiği konu bankacılık sektörü. Siz nasıl bakıyorsunuz bankalara?

- Biz art arda kontak kapatma, fabrika kapatma, iflas, konkordato haberleri çok fazla duymadıysak geçtiğimiz bir yıl içerisinde en büyük pay bankalarındır. Bankalar gerçekten çok büyük ve zor bir işi başardılar. Hani kim ne derse desin şu son bir yılda bankaların takındığı tavır bu şekilde olmasaydı Türkiye bugün bambaşka bir yerde olurdu. Burada tabi devletin, ekonomi yönetiminin, siyasetin, ekonomi siyasetçilerinin de çok büyük rolü var. Onlar çok ciddi baskı kurdular onların üzerinde. Ne olursa olsun onların tavrı bugün yani şu son bir yılda Türkiye’yi kurtardı.

Dövizin bu kadar sert oynadığı, özel sektörün, firmaların döviz borçlarının bu kadar yüksek olduğu bu dönemde kredilerin çevrilmesinin firmalar için inanılmaz zorlaştığı… Düşünün iki ay önce rakam 10 milyon liraysa kredi taksiti bugün olmuş 15 milyon lira. Sizin o nakit kaynağına, nakit akışına filan -özel orta seviyede bir işletmeyi düşünün bunları kabul etmesi o kadar zordu ki. Bunları kim kabul etti bankalar. Ne yaptılar? Gidip gırtlağını sıkabilirdi, kanallarını kapatabilirlerdi. Yapmadılar açtılar. Onlarda tabi çok ciddi riskteydiler. Onlarda yurtdışı kredilerini çevirme durumundaydılar. Onlarda ciddi zorlandılar ama yaptılar bunu. Kimsenin üzerine bilinçli olarak, kasıtlı olarak gitmediler. Bence hani bugün birilerinden şikâyet edilecekse en son sırada bankacılar gelir. Son bir yılda gerçekten büyük iş yaptılar bankacılar. Özellikle kamu bankaları.

Kamuoyunda bankalara yönelik olumsuz bir algı var.

- Bakın bizim işimizde şimdi 0.99’da kredi faizi kullandırılıyor. Çarpıyorsun bölüyorsun yıllık yüzde 11’e geliyor. Mevduat faizleri yüzde 12 veriyor. Yani adam zararına konut kredisi kullandırıyor. Bunu yalnızca şuan yapmadılar. Geçtiğimiz bir yıl boyunca pek çok konuta bunu yaptılar. Topladığında yüzde 12 veriyor yüze 13 veriyor. Banka bunu tek başına belirlemiyor ki. piyasanın kendi parasının maliyeti var. Maliyetinin altında piyasaya kredi verdi. 

Şirketler batabilirdi 

Aslında onlarda biraz cesur davrandı diyorsunuz. Bu sektörün şuan ki durumuna, ekonominin durumuna bakarak yine de taşın altına ellerini soktular değil mi?

- Bankaların bu tavrı olmasaydı bakın altını çizerek söylüyorum. Bankaların şu bir yıl içindeki davranış şekilleri bu şekilde olmasaydı biz bugün ekonomik olarak bambaşka bir yerdeydik. Çok daha kötü yerdeydik yani.

Önemli bir şey söylediniz. İlk defa böyle biri söylüyor.

- Bugün Türkiye’deki orta büyük işletmelerin iddialı söylüyorum şu son bir yıl içinde ellerindeki güçle bunların yarısını batırabilirlerdi. Bunların kumandası kötü niyetli insanların içinde olsaydı ve devlette… Bankacılık inanılmaz kontrollü bir sektör. Kamu bankası da olsa, sahibi yurt dışında da olsa bunu o kuralların içinde oynatıyor. Bir de bunun üzerine çok ciddi baskı da kurdular. Yapmayacaksınız ya yapmayacaksınız. İnsanlara nefes aldıracaksınız. Kredi vereceksiniz. parayı kasanızda tutmayacaksınız. Dağıtacaksınız. Faiz oranlarını indireceksiniz yani bir ara yüzde 40-50’lere çıkarttılar ticari kredileri.

Orada hemen müdahale edildi. Yüzde 35’in üstüne çıkmayacaksınız. Bir ay geçti yüzde 30’un üstüne çıkmayacaksınız. Bak net siyaset kurulunda banka genel müdürlüğüne tehdit bile edildiler yani. Çıkmayacaksınız dediler. Eee, çıkmadı adamlar.

Yabancının konut alması iyi

Yabancı satışlara nasıl bakıyorsunuz? Türkiye de en çok konuşulan konu bu. Hem yabancı konut alıyor mu almıyor mu inanın en çok konuşulan şey bu. Siz nasıl bakıyorsunuz?

- Yabancı konut alıyor. Alsın da. İşin burasında ülke için çok ciddi bir kaynak var. Çünkü bizim sektör sanayi malı üretip satmıyor. Seramik paketleyip konteynıra koyup satmıyor konut sektörü. Veya bir taraftan da ürettiği ürün çok pahalı bir ürün yani en ucuzu, bizim sektörün en ucuz ürünü bugün 300 bin TL desen iyi sınıf bir arabadan pahalı. Orta sınıf bir arabadan pahalı. Dolayısıyla ürün birim fiyatımız çok yüksek. Ağırlıklı yerli ürün kullanan, yüzde 100 yerli işçilik kullanan, istihdamı çok destekleyen bir sektör. Hem böyle bir yönünüz var. Hem de ülkeye döviz getiriyorsunuz. Çok kıymetli. Yok vatan toprağı satılıyor filan yok yani. Böyle bir yönü yok zaten. Bir de tabi vatandaşlıkla ilgili konularda bunu çok etkiledi. Türk vatandaşı olmanın bedeli 1 milyon dolardı. Şimdi 250 bin dolar. Vatandaşlık için 250 bin dolarlık mülk alınıyor. Kimler alıyor? Ha bunların sayısı sektör açısından çok sembolik kalıyor yani. Türkiye’de ayda 100-110 bin konut satılıyor. Bunun sadece 3-4 bini maksimum yabancıya satılıyor. Yakın coğrafyada özellikle savaş ve istikrarsızlık olan yerlerden çok fazla alım var. İşte bir numara yıllardır hep ırak. ırak vatandaşları çok alıyor. İran vatandaşlarının çok fazla ilgisi var. Ortadoğu ülkelerinden var. Ama yani hani bir numara değil yani. 3-4 numaralı Ortadoğu ülkeleri var. Rusya var. Yakın coğrafyadan var. Biraz da hani nispeten daha istikrarı kötü olan ülkelerden bize akım var.

Biz işe odaklı firmayız

Sinpaş’ta çok eski bir şirket. 45 yıl gayrimenkul sektöründe ayakta durmak büyük bir istikrar gerektiriyor aslında. Bir püf noktanız var mı?

- Aile içerisinde yönetim kaldığı için aile üçüncü nesline fazla aktarılamıyor şirketler. Kurucusunun veya bir sonraki neslin yönetiminde son buluyor. Bu tabii çok üzücü ilke açısından. Çünkü her şirket bir emek orada da işte 45 yıllık emek var. Bunun insan devam etmesini ister. Biz biraz işe odaklıyız. Nedir buranın alameti farikası derseniz biz işi kolay yapmıyoruz. Zor yapıyoruz. Bizim bir birim zamanda ya da on birim zamanda yaptığımız işi piyasada bir birim zamanda insanlar yapıyorlar ya da yaptıklarını düşünüyorlar. Biz fazla düşünüyoruz. Hassaslık deyin veya şirket karakteri deyin. Herkesin bir yoğurt yiyişi var. Şirketlerinde bir karakteri var. İşi kolay yoldan yapamıyoruz. Bazen bizde kızıyoruz bu tarafımıza. Biz işte hep böyle zor yoldan yapıyoruz. Çok fazla düşünüyoruz. Çok fazla bozup yapıyoruz. Tekrar bozuyoruz tekrar yapıyoruz. Yolun ortasında ya diyoruz yolun ortasındayız ama olmadı böyle. Bir daha tekrar bozuyoruz yapıyoruz. Fazla kafa yoruyoruz.

Almanya’da operasyonumuz var

Almanya. Yurtdışında Almanya’ya yatırımınız var. Ne var orada?

- Almanya’nın en önemli noktalarından Frankfurt’ta 240 dönüm arazi üzerinde bulunan Oswe projemizi ticaret ve lojistik üssü olarak konumlandırıyoruz. 330 bin metrekare alanlı ofis, lojistik alanlı depolarımız var. Bunların kiralama faaliyetleri var. Arsalarımız var. Onların geliştirme işleri var. Yaklaşık 6 yıla yaklaştı Almanya’da bir operasyonumuz var. Ara ara gidiyoruz. İki ayda bir Almanya’ya gidiyoruz.