Sedat YILMAZ

Türkiye’nin en büyük risklerinden biri deprem. İstanbul’dan başlayarak birçok kenti tehdit ediyor. 17 Ağustos 1999 yılındaki Gölcük merkezli 7,4 şiddetindeki büyük afetle kamuoyu gündemine oturan deprem gerçeği giderek önemini daha da artırıyor. 2012 yılında yürürlüğe konan 6306 sayılı Afet riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yeni düzenlemelerle günümüze kadar birçok uygulama alanı buldu ve kentsel dönüşüm kanunu olarak birçok deprem bölgesinde hâlen uygulanıyor. Ancak ülkede can ve mal kaybını önleyecek en azından minimize edecek kentsel dönüşümü engelleyici uygulamalar ve zihniyet ise varlığını dirençli bir şekilde sürdürüyor.

Kentsel dönüşüm ve inşaat sektörü ile ilgili konuları İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ile konuştuk.

Türkiye’deki deprem gerçeği ve inşaat sektöründe acilen yapılması gerekenleri anlatan Nazmi Durbakayım, son olarak 24 Ocak 2020’de Elazığ ve Malatya yaşanan 6,8 şiddetindeki doğal afetin, kentsel dönüşümün olmazsa olmaz; çözümlenmesi gereken en önemli konularının başında geldiğini yeniden hatırlattığını söyledi.

Deprem değil çürük bina öldürüyor

Yaşanan can kayıplarına depremin değil, çürük ve riskli binaların neden olduğuna işaret eden Durbakayım, inşaat sektöründe ele alınması gereken önlemlerin bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. İNDER Başkanı Durbakayım, kötü yapılaşmaya imza atan inşaatçılar ile riskli binaların yenilenmesine engel olan arsa sahipleri ve haksız rekabete neden olan müteahhitlerin vebali bulunduğunu ifade etti.

“Ölümlere ve yaralanmalara sebep olan kötü yapıları, daha doğrusu ‘tabut binaları’ inşa eden ve inşa ettirenlerin; insan hayatına bilerek kast edenlere verilen ceza ile aynı derecede ceza verilmesi gerekir” diyen Başkan Durbakayım, kentsel dönüşüm projelerine engel olanlara da ağır yaptırımlar uygulanması gerektiğini vurguladı.

Başkan Durbakayım şahsi menfaatleri için muhalefet ederek riskli binaların yenilenmesi için mutabakat sağlanmasına engel olanlara ve insanları bu ‘tabut binalar’da oturmaya mahkum eden arsa hak sahibi kişi/kurumlara da ağır ve kesin yaptırımlar yapılması gerektiğinin altını çizdi.

Devlet, çok önemli iki adım attı

Cumhurbaşkanımızın önderliğinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kararlı bir tutum izleyerek gerekli adımları attığını söyleyen İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, ilk olarak müteahhitlik sınıflandırması yapıldığını ve artık inşaatların gerçek müteahhitler tarafından yapılacağını belirtti.

Diğer taraftan deprem ve sağlıklı yaşam için kentsel dönüşüm konusunda yasaların da ilgili kurumlar tarafından hazırlanıp yürürlüğe konulduğunu açıklayan Durbakayım, “Riskli binaların yenilenmesi için tüm yasal uygulamalar devreye girdi. Ancak bu konuda atılması gereken bazı adımların olduğunu düşünüyoruz. Kentsel dönüşümü kâr amaçlı rekabete sürükleyen ve kat sahiplerine yerine getirilmesi mümkün olmayan taahhütlerde bulunan müteahhitler için ve buna bağlı olarak diğer kat maliklerinin can güvenliğini riske atarak kişisel çıkar peşinde olan birkaç hak sahibine dur diyecek ek düzenlemelere ihtiyaç var” şeklinde konuştu.

Rantçı ve çıkar peşindekilere ceza

Diğer taraftan deprem ve sağlıklı yaşam için kentsel dönüşüm konusunda yasaların da ilgili kurumlar tarafından hazırlanıp yürürlüğe konulduğunu açıklayan Durbakayım, “Riskli binaların yenilenmesi için tüm yasal uygulamalar devreye girdi. Ancak bu konuda atılması gereken bazı adımların olduğunu düşünüyoruz. Kentsel dönüşümü kâr amaçlı rekabete sürükleyen ve kat sahiplerine yerine getirilmesi mümkün olmayan taahhütlerde bulunan müteahhitler için ve buna bağlı olarak diğer kat maliklerinin can güvenliğini riske atarak kişisel çıkar peşinde olan birkaç hak sahibine dur diyecek ek düzenlemelere ihtiyaç var” şeklinde konuştu.

Deprem riskini ve çarpık yapılaşmayı ortadan kaldırmak için hazırlanan yönetmelik ve yasaların hem bireylerin hem de firmaların kişisel çıkarları nedeniyle istenildiği şekilde ve ölçüde kullanılamadığına dikkat çeken Nazmi Durbakayım şöyle dedi:

“Kurumsallaşamamış firmalar kentsel dönüşüm için devletin sunduğu imkanları rant uğruna suiistimal ediyor. Yine rant uğruna daha önce kendi yaptığı binaya çürük raporu alarak yeniden inşa eden firmaların varlığı devam ediyor. Diğer taraftan ‘Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ardına sığınan bireyler ise birkaç metrekare uğruna dönüşüm projelerini kilitleyerek yüzlerce hak sahibini tabut binalarda yaşamaya mahkum edebiliyor.”

Tutarsızlıklar binlerce mağdur oluşturdu

Yaklaşık 5-6 yıl önce kentsel dönüşüm projelerinde yapılan tutarsız sözleşmelerin sektördeki durgunlukla birlikte birçok mağdur oluşturduğunu hatırlatan Nazmi Durbakayım, “Projeyi almak için hak sahiplerine taahhüt edilen oranlar, açıktan verilen paralar ve taahhütler, yapılmaya çalışılan projelerde karşılığını bulamadı. Bu süreçte müteahhitlerin kapısını çalan hak sahipleri, dairelerini depreme karşı güçlendirmek yerine ekstra rant elde etmeyi ön plana aldı. Ancak ekonomik durgunlukla birlikte rantı ön plana alanlar birer birer mağdur oldular. Bizi endişelendiren tek şey, bu sebeplerden dolayı beklenen depreme hazırlıksız yakalanıp can kayıplarının olmasıdır” dedi.

Deprem gerçeğinin bir kez daha kapımızı çaldığını hatırlatan İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşümün gerçek anlamda yapılması için herkesin şapkasını önüne alması gerektiğini ifade etti.

Rekabet kalite ve hizmette olmalı

İNDER’in 2020 vizyonundaki ekonomik başlıklara da değinen İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, “Devletimiz genel ekonominin ve inşaat sektörün eski gücüne kavuşması için temeli attı. Bu kapsamda Hazine ve Maliye Bakanlığı konut edinme maliyetlerindeki ana unsur olan konut kredi faizlerini yüzde 0,79’a kadar düşürerek, bize ışık tuttu. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise müteahhitlik yasası ve imar yasasını hazırlayarak daha güvenilir sektörel yapının iskeletini, daha yaşanabilir şehirler için ise perspektif sundu. Şimdi sıra bizde…” diye konuştu.

Yeni dönemde hasılat paylaşımı ve kat karşılığı proje yapım devrinin kapanacağı bilgisini paylaşan İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım “Artık yeni projelerde kâr/zarar ortaklığı sistemi ile hareket edeceğiz” dedi. Başkan Durbakayım bir önemli değişikliğin ise rekabet alanında yaşanacağı dile getirirken firmalar arası rekabetin hammadde teminindeki fiyatlar üzerinde değil, projedeki kalite ve satış sonrası hizmette olması gerektiğini vurguladı.

Değerli konut sorunu çözüldü

Hükümetin konut sektöründeki sorunlara el atarak çözüm yolunda getirme çabalarının olacağından kuşku duymadıklarını belirten Durbakayım, “Mesela yılın ilk ayında binlerce kişiyi ilgilendiren, rahatlatan bir düzenleme yapıldı. Değerli Konut Vergisi’nin yatırım amaçla sahip olunan değerli konutlardan alınması için detaylı bir çalışma var. Bu kapsamda ‘yaşam amaçlı’ kullanılan bu tür konutlardan; yani Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın (TOKİ) sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar ve Türkiye sınırları içerisinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar Değerli Konut Vergisi’nden muaf tutulmuş oldu. Artık içinde yaşadığı değerli konuttan başka gayrimenkulü olmayanlar, değeri ne olursa olsun Değerli Konut Vergisi mükellefi olmayacak, beyanname vermeyecek ve Değerli Konut Vergisi ödemeyecek” dedi.  

Düzenlemenin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değerin değil, konutun emlak vergisi değeri esas alınarak vergi tahakkuk edilmesini öngördüğünü dile getiren Durbakayım, “Yani birden fazla değerli konuta sahip olanların Değerli Konut Vergisi kapsamına giren mesken nitelikli taşınmazı olanların en düşük değerli tek taşınmazı vergiden muaf tutulurken, diğer değerli konutlarından vergisi değeri esas alınarak vergi alınacak. Maliye Bakanlığı’nın Değerli Konut Vergisi’nde yaptığı bu yeni düzenleme, 1 Yıl Ertelenirken ilk beyanname 2021 yılında verilecek. Takip eden yıllarda ise vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılacak” diye konuştu.

Güveni yükseltmek öncelikli işimiz

Gerek ekonomi ve gerekse inşaat sektöründe tüketici güven endeksinin yeniden yükselmesini sağlanın en öncelikli işleri olduğunu belirten İNDER Başkanı Durbakayım, bu yıldan itibaren daha sağlıklı bir konut yapım sürecinin yaşanacağını söyledi. Konutun ana hammaddesi olan arsayı gerçek değerinden temin eden üreticilerin kalite rekabetine sahne olan sürecin içine girildiğini ifade eden Durbakayım, “Bakanlığın ve ilgili kurumların da devreye girmesiyle sektördeki yaraya neşter atıldı. Sektördeki rekabetin bu şekilde uzun yıllar devam edeceğini düşünüyorum. Rekabet, hammaddeyi/arsayı yüksek fiyattan almak için yapılan kıyasıya pazarlık değil; hammaddeyi/arsayı en iyi şekilde ve kalitede projelendirip, uygun şartlarda pazarlamak, satış sonrasında en iyi hizmeti vermek şeklinde olmalı” dedi.

Konut satışı ihracat statüsüne alınmalı

İnşaat sektörünün bu yıldan başlayarak ve gelecek senelere yayılacak hızlı satış sürecine girmesini beklediklerini ve bu yıl 1,4 milyon konut satışının gerçekleşeceğini tahmin ettiklerini belirten Durbakayım, “Bu satışların en az 50 bin adedinin de yabancılara satılacağı yönünde öngörümüz bulunuyor. Yabancılara vatandaşlık sağlayan yasa ve bir miktar da dövizdeki yükseliş nedeniyle yurtdışına satışlarımız tarihi zirveye ulaştı. Son dört yıl üst üste ulaşılan tarihi zirveler sonucunda 2019’da toplam 45 bin 483 adet konut satış gerçekleşti. 250 bin dolarlık teşvik temel alındığında kaba bir hesapla ülkemize 11,4 milyar dolarlık bir döviz kazandırdık. Diğer bir önemli nokta ise 3-4 yıl önce toplam satışlar içindeki payı yüzde 1 seviyesindeki yabancı satışları 2019’da ikiye katlandı ve yüzde 3,3’e yükseldi. İşte bu nedenle konut satışlarının ihracat statüsünde alınmasını, uluslararası destek/teşvik verilmesini, Eximbank üzerinden düşük faizli kredi temin edilmesini istiyoruz” diye konuştu.

Kredi teminat şartları iyileştirilmeli

İNDER Başkanı Durbakayım, geçen yılın son çeyreğinde başlayan ve aylık bazda 150 binlere ulaşan satış rakamlarının, kamu bankalarının desteğiyle yüzde 0,70 seviyesine gerileyen faiz ve 20 yıla uzayan vadelere bağlı olarak bu ivmenin 2020’de de sürecinin göstergesi olduğunu söyledi. Sektörün özel bankalardan da aynı kolaylığı beklediğini dile getiren Durbakayım, “Özel bankaların da hem söz konusu faiz indirimine destek vermesi hem de konut üreticileri lehine değiştirdikleri ‘kredi teminat şartları’nı 2004 yılındaki gibi iyileştirmeleri gerekiyor” dedi.

2004 yılında Emlak Konut GYO tarafından başlatılan ‘Hasılat Paylaşı’mı modeli ile konut sektöründe oluşan dinamizm ve kazanç şansını en iyi şekilde değerlendirenlerin bankacılık sistemi olduğunu hatırlatan Durbakayım, “Ancak finans sektörü, inşaat konut sektörüne sunduğu nakit proje finansman kredileri,  bireysel konut kredileri ve gayri nakdi kredi (teminat mektubu vb.) verme şartlarını son 1,5 yılda tek taraflı olarak kendi lehlerine değiştirdi. Ülkemizdeki vasıflı veya vasıfsız bireylerin istihdam edilmelerinde en fazla katkıyı sağlayan sektörümüz, konut üretme ve istihdam yaratma hamlesinde, finans dünyasının mevcut kuralları değiştirmesi ile müşkül durumda bırakıldı. Birinci el konutlara uygulanacak özel faiz oranlarının kentsel dönüşüm hareketine destek vereceği açık” ifadelerini kullandı.

Bu yıl büyüme trendine giriyoruz

Konut kredi şartlarının birinci el konut talep edenler tarafından da rahatça yararlanabilmesinin sağlanması, sektörün büyümesine katkı sağlayacağı gibi sektörün genel ekonomiye sağlayacağı katma değeri de artıracağını dile getiren İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, “Bu durumun genel ekonominin tersine büyüme gösteren inşaat sektörüne yansıması, pozitif büyüme olarak görünecek. 2020 yılı itibariyle büyüme çizgisinin yukarı doğru hareket etmesini bekliyoruz. Kamu kaynaklı desteklerle tahmin edilenden daha hızlı bir toparlanma sürecine girdiğimiz 2020’de mevcut projelerin tamamlanması ve uygun satış koşulların devam etmesi bu beklentimizin temelini oluşturuyor. 2020 yılı için tahmini büyüme oranımız ise en az yüzde 7,5 seviyesinde” dedi.

Söz konusu beklentilerinin temel nedenini de açıklayan Durbakayım, “Konut sahipliliğinin toplumsal açıdan da büyük öneme sahip bir olgu olmasıdır. Bunun anlamı ise ülkemizdeki konut sektörünün, içinden geçtiği zorlu döneme rağmen orta-uzun vadede büyük potansiyel barındırması” bilgisini verdi.

İnşaat sektörünün risklere karşı oldukça hassas bir yapıya sahip olduğuna dikkat çeken İNDER Başkanı Durbakayım, “İnşaat yan sektörlerle birlikte 2018 yılı itibariyle GSYH içindeki payı yüzde 10’du. Ekonomik ve siyasi gelişmelere çok duyarlı olan sektörümüz her zaman genel ekonomideki büyümenin çok üzerinde büyüme ve daralma gösteriyor. 2018’deki ekonomik saldırıları sonuçlarının 2019’da yansıdığı sektörümüz yaklaşık yüzde 13 civarında küçüldü. Bu yıl ise bir toparlanma ve büyüme trendine giriyoruz” ifadelerini kullandı.

İstihdam yeniden 2 milyona ulaşacak

NAZMİ DURBAKAYIM: “İnşaat sektörünün istihdama sağladığı katkı yüzde 6-7,5 seviyesinde yer alıyor. Maalesef 2018 ortasında yaşanan menfi olay sonrasında bu oran yüzde 5,5 seviyesine kadar geriledi. Diğer bir ifade ile toplam istihdama sağladığı yaklaşık 2,2 milyon istihdam sayısı, günümüzde 1,6 milyona kadar geriledi. Yılsonuna doğru yeni projelerin devreye girmesi ve yavaşlayan projelerin yeniden hız kazanmasıyla birlikte sektördeki istihdam sayısının 1,8 milyona 2021’de ise 2 milyon seviyesine yükselmesi yönündedir.”

Konut fiyatlarındaki artış kaçınılmaz

NAZMİ DURBAKAYIM: “Konut fiyatlarındaki artış kaçınılmaz olacak. 2019’da ertelenen veya rafa kaldırılan projeler, yüzde 50'leri aşan maliyet artışlarına bağlı olarak daha yüksek fiyattan arz edilecek. Ancak bu fiyat artışı tedrici olarak tüketiciye yansıyacak. Sektördeki faaliyetlerini ‘ar’ olarak benimsemiş üreticiler, tüketicinin alım gücüne uygun olarak kademeli fiyat artışı ve ödeme planları hazırlayarak arz talep dengesini sağlayacak. 2020’de toplam konut satışlarının 1,4 milyon adedi aşmasını bekliyoruz. Bu satışların en az 50 bin adedinin de yabancılara satılacağı yönünde öngörümüz bulunuyor.”

Müteahhitlerin vebali büyük

“Kötü yapılaşmaya imza atan inşaatçılar ile riskli binaların yenilenmesine engel olan arsa sahipleri ve haksız rekabete neden olan müteahhitlerin vebali büyük. Bu insanlar insan hayatına bilerek kast edenlerle aynı cezaya çarptırılmalı.”

“Kentsel dönüşümü kâr amaçlı rekabete sürükleyen ve kat sahiplerine yerine getirilmesi mümkün olmayan taahhütlerde bulunan müteahhitler için ve buna bağlı olarak diğer kat maliklerinin can güvenliğini riske atarak kişisel çıkar peşindeki hak sahiplerine dur diyecek düzenlemelere ihtiyaç var.”

“Rekabet artık gerçek bir yapı üzerinde olacak. Sektörde rekabet hammadde teminindeki fiyatlar üzerinde değil, projedeki kalite ve satış sonrası hizmette olmalı. Bundan sonraki süreç yeni projelerde kâr/zarar ortaklığı sistemi üzerinde yürüyecek.”