Sedat YILMAZ

İstanbul’da dış ticarete yüksek katkı verecek ve özellikle sanayinin şehir dışına taşınmasında örnek olacak Esenyurt Modern Sanayi Merkezi projesi hizmet vereceği günü bekliyor. Sanayi, üretim ve lojistiği bir araya getiren proje Etiman Grup ile Al Zamil Gayrimenkul kâr paylaşımı ortaklığında inşa ediliyor. 260 milyon lira maliyet bedelli proje 2020 yılı Haziran ayında sahiplerine teslim edilecek. Projenin şu ana kadar yüzde 30’u satılmış durumda.

Esenyurt Modern Sanayi Merkezi’nin son hali, mimari ve satış durumu, projeyi hangi yatırımcıların tercih ettiği, merkezin işleyici ve fonksiyonları konusunda Al Zamil Gayrimenkul Yatırım Müdürü Ogeday Çuhadar sorularımızı cevapladı.

Ogeday Çuhadar İstanbul’da Haliç Alibeyköy Baraj Bölgesi ve Toplu İşyeri Kooperatifi üyeleri Zeytinburnu, Topkapı, Bayrampaşa ve İkitelli gibi toplu konut alanı haline gelen bölgelerde küçük ve orta boy ölçekli (KOBİ) sanayi işletmelerinin zorluklar yaşadıklarını, bu gaye ile bir araya gelerek üretimlerini şehir dışına taşımak için harekete geçtiklerini söyledi.

Sanayi için örnek oluşturuyor

Projenin yüzde 80 öz sermaye ile hayata geçirildiğini de hatırlatan Ogeday Çuhadar, “Satışlar ekonomideki beklentiler sebebiyle biraz yavaş gitse de hedeflerimizi yakaladık sayılır. Ancak bizim hedefimiz satmaktan ziyade projeyi bir an önce bitirip milli ekonominin hizmetine vermek. Teslim tarihimiz olan 2020 Haziran için şu anda herhangi bir revizemiz yok. Gerekirse tamamen öz sermaye ile de sanayi merkezimizi tamamlayacak güçteyiz” dedi.

Türkiye’nin toplam ihracatının yüzde 7’sinin bu bölgeden karşılandığını belirten Al Zamil Gayrimenkul Yatırım Müdürü Ogeday Çuhadar, “Proje sanayinin merkezinde. TEM Otoyolu ve E-5 Karayolu’yla komşu. Gümrük, liman gibi ithalat ve ihracat merkezlerine yakınlığı projenin cazibesini artırıyor” dedi. Sanayi, üretim ve lojistiği bir araya getiren projenin aynı zamanda sanayinin şehir dışına taşınması noktasında ciddi bir örnek olduğunu dile getiren Çuhadar, “Türkiye ekonomisinin yarısını elinde bulunduran İstanbul’da üretim ve sanayicilik lokasyon açısından zorlaştı. Organize sanayi bölgeleri dışında, konut bölgelerindeki üretimin şehir dışına taşınması gerekiyor. Yatırımımız sanayiyi şehir dışına taşıyan proje” diye konuştu.

Biri yabancı 3 ortaklı proje

Çuhadar, Modern Sanayi Merkezi kurulmasında Etiman Grup’un kurucusu ve aynı zamanda yöneticisi Mahmut Yılmaz’ın birlik oluşturarak işe başladığını, şu anda projenin inşa edileceği arsanın haklarını alan 48 sanayicinin kurduğu Haliç Alibeyköy Baraj Bölgesi ve Toplu İşyeri Kooperatifi ile 2016 yılında görüşmelerin başladığını anlattı. Çuhadar, 27 yıllık ve 1,2 milyar lira mali yapıya sahip kooperatif ile yapılan görüşmeler sonunda gelir paylaşımı ortaklığı ile 2017 yılında temeli atılan Esenyurt Modern Sanayi Merkezi’nin daha da hızlı ilerlemesi için Suudi Al Zamil Grup’la kâr paylaşımı ortaklığı sağlandığını hatırlattı.

Bugün 3 ortaklı devam eden projenin 2020 yılı Haziran ayında teslim edileceğini belirten Ogeday Çuhadar, “Türkiye’de sanayi ve lojistiğe yeni bir soluk getireceği öngörülen projenin yüzde 30’u satıldı. Projenin ortaklarından olan Haliç Alibeyköy Baraj Bölgesi ve Toplu İşyeri Kooperatifi üyeleri ve onların tedarikçileri orta ölçekli işletmeler. Ayrıca şehir içinde kalan ve konut bölgelerinde zorunlu sanayi bölgesine geçmek isteyen orta ölçekli işletmeler bu bölgedeki diğer fabrikaların da tedarikçileri. Dolayısıyla projenin satılmasıyla ilgili hedef kitle İstanbul’da üretim yapan orta ölçekli sanayiciler ve lojistik firmaları. Üreticiler ve lojistikçilerin yanı sıra yerli ve yabancı yatırımcılar da Modern Sanayi Merkezi’nden yer alabilir. Ancak geniş ölçekte projemiz İstanbul’da üretim yapan orta ölçekli sanayiciler ve lojistik firmalarını hedefliyor. Üreticiler ve lojistikçilerin yanı sıra yerli ve yabancı yatırımcılar da Modern Sanayi Merkezi’nin hedef kitlesi arasında” dedi.

İstanbul’un yeni sanayi merkezi

Yeni bir mimari anlayışla tasarlanan Esenyurt Modern Sanayi Merkezi’nin sadece fonksiyonel değil kazanca da odaklı bir proje olduğunu belirten Çuhadar,  “Alzamil - Etiman - Haliç Sanayi Kooperatifi işbirliği ile gerçekleştirilen ve sanayide yepyeni bir döneme imza atması planlanan Modern Sanayi Merkezi, iş dünyası için farklı, yenilikçi ve alışılmadık bir soluk olacak. Mimari özellikleri, lokasyonu ve pek çok üretime uygun modüler yapısıyla ayrıcalıklarla dolu bir sanayi anlayışının yansıması Modern Sanayi Merkezi, iş yeri ve depolama alanlarıyla modern ve kişiselleştirilebilir sanayinin merkezinde yerini almak isteyenleri bekliyor” diye konuştu.

Projede inşaatının yüzde 80 civarında tamamlandığını, iş yerini şehir dışına taşımak isteyen, yeni bir iş yeri açmayı hedefleyen üretici, ihracatçının Modern Sanayi Merkezi’nden azami şekilde istifade edebileceğini anlatan Ogeday Çuhadar, “Bunun yanında yüksek tonajlı depolama alanına ihtiyaç duyan lojistik firmaları ve yerli/yabancı yatırımcı firmalar da sanayi merkezimizde yerini alabilir.  Onlar burada cazipavantaj ve kazançlar sağlayabilirler” dedi.

 Sanayi merkezinde tavan yüksekliğinin 7 metre, yol genişliğinin 13,5 metre olduğunu ve her yönden TIR girişine imkan veren rampalarıyla dikkat çektiğini ifade eden Çuhadar, “28 dönüm arazi üzerinde 100 bin m2 kapalı alan olarak inşa edilen ve 76 bin m2 kullanım alanına sahip proje 200 m2’den 13 bin m2’ye her ihtiyaca uygun modüler depolama, sanayi ve üretim alanlarına sahip. Yüksek tonajda depolamaya elverişli depolama teknolojisine sahip altyapısı ve ihtiyaca göre ayarlanabilir elektrik altyapısı gibi fonksiyonel özelliklerinin yanı sıra kolay ödeme planları, lokasyonu ve kira getirisi ile de kazanç odaklı bir proje” şeklinde konuştu.   

Proje ulaşımın merkezinde

Etiman Grup’un Modern Sanayi Merkezi’nin bulunduğu bölgede büyük fabrika ve lojistik depoları yapan bir firmanın yönetimini gerçekleştirdiğini, özellikle Esenyurt Akçaburgaz – Çakmaklı Sanayi bölgesinde artan yükleme-boşaltma talepler karşısında bir sanayi merkezi oluşturma fikrinin doğduğunu hatırlatan Çuhadar, “Tabii bir de İstanbul içindeki sanayinin şehir dışına taşınması hep konuşulur. Ancak toplu hareket edilmeden böyle merkezlerin kurulması kolay olmuyor. Dolayısıyla bu süreçte şehir içinde kalan sanayinin dışarıya taşınması noktasından gelişen inanç merkezin doğuşunu kolaylaştırdı” bilgilerini verdi.

Merkezin tesadüfi olarak değil, ihtiyaçlar ve gelen talepler üzerine inşa edildiğini dile getiren Ogeday Çuhadar,  “Projenin lokasyonu üretim ve sanayinin merkezinde olması, Tem Otoyolu ve E-5 Karayolu’na olan yakınlığı ve gümrük, liman gibi ithalat ve ihracat merkezlerine yakınlığı göz önünde bulundurularak seçilmiştir. Mimarisi ve statiği sanayiye ve ağır yüklere uygun şekilde tasarlanmış, özellikle çift yönlü TIR girişi özelliği lojistik alanlarına elverişli olması için planlanmıştır. Tüm bu özellikleri ile Modern Sanayi Merkezi, sanayi binalarının lojistiğe uygun yapısını, lojistik alanlarının da sanayiye uygun hale getirilmesi fikri ile tasarlandı ve sanayici ve lojistiği bir çatı altında toplamayı hedefliyor” ifadelerini kullandı.

Sanayi ve lojistikte sınır tanımıyor

Esenyurt Modern Sanayi Merkezi’nin hem sanayiye hem de lojistik imkan veren şekilde tasarlandığını, mimarisi ve statiğinin işletmeciye herhangi bir sınır getirmeyecek şekilde olduğunu anlatan Ogeday Çuhadar projenin teknik özelliklerini de şöyle sıraladı:

Öncelikle proje geniş iç yolları yükleme ve boşaltma esnasında herhangi bir sıkışıklığa ve beklemeye gerek olmayacak şekilde tasarlandı. Modüler yapısı, işletmelerin işini büyütürken taşınma derdini ortadan kaldırıyor. Benzer projelerde kapalı metrekare çoğaltmak istenirken, Modern Sanayi Merkezi; sektörel gerekliliklere uygun ve alanın en verimli şekilde kullanılması için tasarlanan bir mimari avantajlar sunuyor. İmalat ve ofis tasarlamak için iç mekânlarda asma kat ofis katları yapılabiliyor. Statik açısından her türlü sanayi kuruluşunun üretimine imkân veriyor.”

Projenin çalışanların sosyalleşmesi için de kafe ve restoran gibi müsait ortamlar oluşturduğuna dikkat çeken Ogeday Çuhadar, merkezin modern jenaratör sistemiyle elektrik kesintilerine karşı korunaklı ve enerji altyapısı itibariyle her türlü üreticinin ihtiyacını karşılayabilecek seviyede olduğunu söyledi.

Otopark ve aidat sorunu yok

Otopark sorununu olmadığı projenin iş yerlerine olabildiğine rahat bir ortamın kazandırılmasının yanında vakit tasarrufu da sağladığını belirten Çuhadar, “Çatı katında geniş otopark ve asansörler otopark sorununu ortadan kaldırıyor ve iş yerine olabildiğince rahat ve kısa zamanda ulaşılıyor.   Siteye giriş çıkışlar iki tarafında bulunan 20 ve 30 metrelik imar yollarıyla sağlanıyor. Bu sistem ile giriş çıkışlar kısa sürede yapıldığı gibi site etrafındaki bekleme trafiği de bertaraf edilmiş oluyor. Ayrıca projeye gelir sağlayacak alanlar sayesinde aidat konusunda da bir sıkıntı verecek bir durum bulunmuyor” dedi.

Projenin deprem ve doğal afetler düşünülerek tasarlandığının altını çizen Çuhadar, “Sitenin inşaatı gelecek yıllardaki genel tüm sorunlar özellikle deprem gibi doğal afetler hesap edilerek, en üst bilgi, teknoloji ve sistemler kullanılarak inşa ediliyor. Özellikle kaset kalıp sistemi ile çözülen statik altyapı her türlü makinanın yerleştirilmesine de imkan sağlıyor” ifadelerini kullandı.

Esenyurt Modern Sanayi Merkezi’nde aidatların belirlenmesinin kat malikleri ile ortak bir karar çerçevesinde gerçekleştirileceği bilgisini veren Ogeday Çuhadar, düşünülen aidat miktarının metrekarede 150 kuruş olacağını ifade etti.

Her türlü altyapı hazır

Projenin en çarpıcı özelliğinin yeni nesil bir sanayi sitesi şeklinde tesis edilmesi olduğunu belirten Ogeday Çuhadar, “Bir kere sanayi ile günlük hayatı burada görmek mümkün olacak. Her türlü altyapı hazır. Öyle ki, projede her şeyin en ince ayrıntısına kadar düşünülmüş olması, gerekli fizibilite çalışmalarının yapılmış olması, 120’ye yakın sanayici ve lojistikçi ile konuşulup fikirleri alınarak tasarlanmış. Yaklaşık 2 yıldır proje hakkında hiçbir olumsuz tepki alınmamış” dedi.

Merkezimizde az sayıda bağımsız bölüm olması sebebiyle butik bir sanayi sitesi görünümü ve sanayide verimlilik ve altyapının önemi sebebiyle proje kurgusunun her imkana cevap vermesi en çarpıcı özelliklerinden biri olduğunu dile getiren Çuhadar, “Diğer taraftan projenin istihdamın ve ulaşımın kolay sağlanabileceği bir sanayi bölgesinin tam ortasında yer alması da en büyük avantajları. Yine bu kadar iş ortamına müsait bir merkezin satış fiyatı konusunda uygun şartlar sunması doğru projenin doğru yerde durduğunun işareti” şeklinde konuştu.

Yenilenebilir enerji kullanılabilir

Bu tür projelerde yeşil bina ve enerji verimliliğinin önemine değinen Al Zamil Gayrimenkul Yatırım Müdürü Ogeday Çuhadar, “Sanayi merkezimize yüksek enerji trafoları tesis ediyoruz. Kurumlarla bu konuda sözleşmelerimiz var. Bu da değişken enerji kullanımına imkan sağlayacak. Doğalgaz kullanımı konusunda da yapılması gereken her şey planlandı ve icra ediliyor. Merkezimiz enerji tasarrufuna da uygun inşa ediliyor. Ayrıca ileride gerçekleştireceğimiz bir projemizle yenilenebilir enerjiyi sanayi merkezi müşterilerimize sunmayı planlıyoruz. Ancak bu da kat malikleriyle ortak kararlar muvacehesinde gerçekleşecek” bilgisini verdi.