Analiz Gazetesi

Konut sektöründe 2024 yılı nasıl geçti?

Tue, 31 Dec 2024 00:00:00 GMT

Ekonomi politikalarında uygulanan “yüksek faiz düşük kur politikası” yatırımların azalmasını ve ülke kalkınmasını olumsuz yönde etkiledi. Yüksek faiz arzı olumsuz etkileyerek enflasyonun yüksek seyrinin devam etmesine neden oldu. Tüm yıl devam eden ekonomi politikaları gayrimenkul sektöründe etkili oldu. Yılın ilk 11 ayında konut dışı gayrimenkul satışlarında azalma, konut satışlarında ise belirgin bir artış gözlemlendi. 2024’ün ilk iki çeyreğinde konut satış adetleri, bir önceki yılın aynı döneminin de altında gerçekleşti. Fakat 3. çeyrek itibarı ile satışlar arttı ve 2024 yılındaki satışlar, bir önceki yılın üstünde gerçekleşti. Türkiye genelinde konut satışları ocak-kasım döneminde 1 milyon 265 bin adedi aşarak geçen yılın tamamını geride bıraktı. Özellikle Temmuz ayından itibaren konut satışlarındaki artış ivmesi dikkat çekerken, Ekim ayında 165 bin adetle zirve yaptı. Kasım ayı verilerine göre konut satışları 2023'ün aynı dönemine göre yüzde 16,4 arttı. Bu yılın sonunda satış rakamlarının ise 1 milyon 400 bin adede yükselmesi ve geçen yılın yüzde 17-18 üstünde olması bekleniyor.

İkinci el konut satışları arttı

Son yıllarda hızla artan inşaat maliyetlerinin yeni konut fiyatlarına yansımasıyla birinci el ve ikinci el konut fiyatları arasındaki fark giderek açıldı. 2024 yılında ikinci el pazarda alıcı piyasasının hâkim olduğu görüldü. Türkiye genelinde toplam satışlar içerisinde ikinci el konut satışlarının payı yüzde 70 e yükseldi. Pazarlık yapılarak çok daha avantajlı fiyatlar ile konut satışlarının gerçekleştiği ikinci el piyasalarda talebin artması konuta olan ilgiyi daha da yukarıya çekti. İkinci el konut fiyatları neredeyse dip seviyelere gerilediği yıl içinde ilanlardaki dairelerin satış süreçleri ayları bulurken fiyatların gerilemesi nedeniyle konut yatırımı yapacaklar için ciddi fırsatlar oluştu. 2024 yılında alıcı piyasasının oluştuğu ikinci el konut pazarında yüzde 30 lara varan indirimler görüldü. Fırsatları değerlendiren ve merkez bankası politika faizinin aşağı yönde hareketlenmesi ile birlikte konut fiyatlarının tekrar yükseleceği endişesine kapılan yatırımcılar özellikle bu yılın son çeyreğinde konuta olan talebin yükselmesine neden oldu. Markalı konut sektöründeki durgunluk, artan inşaat maliyetleri ile birlikte yükselen konut fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ile krediye erişimin zorlaşmasından kaynaklandı.

Konut fiyatları reel olarak geriledi

Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda nominal %29,4 oranında, son bir ayda ise %2,8 artış gösterdi. Enflasyondan arındırıldığında reel değer açısından ise fiyatlar aylık olarak yükselirken yıllık bazda %12 oranında düşüş söz konusu oldu. Diğer taraftan her ne kadar reel olarak konut fiyatları gerilese de gelinen noktada son üç yılda fiyatların aşırı yükselmesi gerçek ihtiyaç sahibi olan orta gelir grubunun konuta erişimini zorlaştırmaktadır. Bu tablo barınma ihtiyacını karşılamak için kiralık konuta olan talebin yükselmesine neden oldu. Konut fiyatları reel olarak gerilerken kira fiyatlarının düşmediği görüldü.

Konut üretimi azaldı

Türkiye’de demografik değişimler, göç hareketleri, deprem riski ve kentsel dönüşüm nedeniyle yıllık konut ihtiyacın 800 bin ile 1 milyon arasında olduğu tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk 3 çeyreğinde geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 10, daire sayısı yüzde 9 azaldı. Son üç yılda tamamlana ve yapı kullanım izin belgesi alınan konut sayısı 500-600 bin seviyelerinde kaldı. Ancak hızla artan konut talebine rağmen üretilen konut sayısının yeterli seviyelere çıkmaması arz talep dengesini bozacağı şimdiden görünmektedir. Geçtiğimiz yıl üretimde toparlanma olsa da 2018’den bu yana alınan ruhsatlar ihtiyacın gerisinde olduğu için yeni konutta arz açığı katlanarak büyüyor. Ortaya çıkan konut talebi ikinci el piyasalarda şimdilik karşılanıyor ancak gelecekte bu piyasalarda stokların azalması ile birlikte konut ihtiyacının artması bekleniyor.

Yabancıya konut satışı azaldı

Yabancı konut yatırımcılarının ülkemize olan ilgisi 2023 yılında olduğu gibi bu yılda azalmaya devam etti. Döviz bazında artan konut fiyatları, toplumda yabancılara karşı oluşan olumsuz önyargı, gayrimenkul edinimi ile ilgili bürokratik engeller, ekonomik konjonktürde yaşanan sıkıntılar yatırımcıların Türkiye’den uzaklaşmasına neden oldu. Yabancıların ülkemizden konut edinimleri 2017 yılı rakamlarına geri döndü. Son iki yılda yüzde 60 düşüş yaşandı. Cari açığın kapanmasında büyük katkı sağlayan ve 2022 yılında 6,2 milyar dolara kadar yükselen yabancı konut yatırımcısı talebi 2024 yılında 2 milyar dolara kadar geriledi.

Türkiye'de konut üretimi azalıyor

Tue, 27 Aug 2024 02:00:00 GMT

Ülkemizde hızlı nüfus artışı, şehirlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskân planlarındaki değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ülke ekonomisinde gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda kalmasına neden olmaktadır. Türkiye'de ihtiyaç olunan konut talebi ile üretilen konut arzının temel belirleyicilerini birbirine benzemektedir. Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının 800 bin ile 1 milyon arasında olduğu tahmin edilmektedir. Son üç yılda tamamlanan yeni konut üretimi 600 bin seviyelerinde kalmıştır. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı 2. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22,7, daire sayısı yüzde 28,9 ve yüzölçümü yüzde 30,9 azaldı. Daire bazında alınan ruhsat sayısı 2017’de 1 milyon 405 bin adet ile 2002’den bu yana en yüksek seviyeyi görmüştü. Bu yılın ilk yarısında gerçekleşen rakamın pandemi döneminin de altında kalması konut üretimindeki sıkıntının boyutlarını da gösteriyor. İnşaat sektöründe üretimin azalması ve artan konut fiyatları nedeniyle ev sahipliği oranında da düşüş yaşanıyor. Türki¬ye’de ev sahipliği oranı son on yılda yüzde 61’den yüz¬de 56 ya gerilerken, kiralık konut ihtiyacı ise yüzde 20’den yüzde 27 seviyelerine kadar yükselmiştir. 2014’de her 100 kişiden yaklaşık 61 kişi ev sahibi iken bu oran 2023’de yaklaşık 56 oldu. Türkiye'de her yıl en az 800 bin konut üretilmesi gerekiyor. Bu rakamın altındaki her üretim talebin karşılanmaması anlamına gelir ve konut fiyatlarını yukarı yönlü etkileyecektir.

Konut satışları 2. ele kaydı

Toplumda konut talebini barınma ihtiyacı, konut fiyatları, kredi faiz oranları, hane halkı geliri ve demografik faktörler belirlemektedir. Konut arzı ve üretilen konut miktarını da inşaat maliyetleri, konut fiyatları, faiz oranları, kentleşme hızı ve hükûmet politikaları belirlemektedir.

Günümüzde hem konut stokların azalması hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturmaktadır. Konut fiyatlarında artış enflasyonun altında kalmaya devam ederken, başta Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi (KFE) olmak üzere sektördeki önemli araştırmalar, fiyatlardaki reel düşüşün yüzde 20 lere dayandığını gösteriyor. Son aylarda konuta olan talep azalırken, konut satış fiyatlarının reel olarak gerilediği görülüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Temmuz ayı verilerine göre bu yılın yedi ayında 672 bin 162 konut satıldı. Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,0 artmış olmasına rağmen talebin ağırlıklı olarak ikinci el piyasalarda olduğu görüldü. Bu satışların sadece yüzde 32 si ilk el konut satışı olarak gerçekleşti. Yeni konut üretimini olumsuz yönde etkileyen ilk el konut talebinin düşmesi mevcut piyasa koşullarında konut geliştiricilerinin üretim isteğini azaltmaktadır. Ev sahipliliği oranının düştüğü ve konut ihtiyacının hızla arttığı bir ortamda önümüzdeki yıllarda ev fiyatlarının daha da artması kaçınılmaz olacaktır. Konut satışlarının ağırlıklı olarak ikinci el piyasalarda gerçekleşmesi konut üreten inşaat şirketlerinin küçülmesine ve üretimin gerilemesine neden olmaktadır. Satışların yavaşlaması ve yüksek maliyetler nedeniyle üretimin azalması kiralık konut arzında da sorun oluşturacaktır. Hızla artan nüfus ile konut ihtiyaç oranı da göz önüne alındığında, önümüzdeki yıllarda 500-550 bin konut açığı oluşacağı tahmin ediliyor. Bu açık ülke genelinde barınma sorununu daha da arttıracaktır.

Konut sektöründe 2021 yılı nasıl geçti?

Tue, 18 Jan 2022 02:10:00 GMT

2020 yılının son çeyreğinde yükselme eğilimine giren konut kredisi faiz oranları 2021 yılının başından itibaren neredeyse tüm yılı aylık ortalama %1,50 seviyelerinde seyretti. Yılın ilk ayları Ocak-Şubat dönemine ciddi bir düşüş ile başlayan sektör, toparlanma çabasında olsa da yılın ilk yarısında daralma yaşadı. Geçtiğimiz yılın ikinci yarısından itibaren hızla yükselen enflasyon ile birlikte döviz ve altın gibi yatırım araçlarından karını realize eden ve enflasyonist ortamda parasının değerini korumak isteyen tüketicilerin gayrimenkule yöneldiği görüldü. Bozulan arz talep dengesi ve azalan konut stoklarına istinaden yılın son çeyreğinden itibaren yeni konut projeleri pazara sunulmaya başladı.

Konut fiyatları yükseldi!

Pandemininde etkisi ile son iki yılda artan emtia fiyatları ile birlikte inşaat maliyet artışları demir ve çimentoya yapılan zamlarla daha da yükseldi. Özellikle döviz fiyatlarına ve enflasyon oranına bağlı olarak, tüm inşaat girdilerinde önemli fiyat artışlarına neden oldu. Bu artışlar ile birlikte ortaya çıkan tedarik sorunu devam eden inşaatları yavaşlattı. Stoklarında azalmasıyla birlikte gayrimenkul sektöründe hızlı bir fiyat artışı yaşandı. Gayrimenkul sektörü, 2021 ile birlikte güçlü bir toparlanma sürecine girmiş olmasına rağmen dengelerin halen tam olarak oturmamış olması nedeniyle müşteri talebi tarafında temkinli yaklaşım devam etti. Ancak talep koşullarındaki temkinli görünüme rağmen Türkiye’de dahil olmak üzere küresel konut fiyatlarındaki artış trendi devam etti.

Konuta yatırım yapanlar kazandı!

Geçtiğimiz yıl hızla artan inşaat maliyetleri ve azalan konut stokları yeni üretilen konut fiyatlarında yüksek oranlarda değer artışlarına neden oldu. Orta ve uzun vadede getiri tablolarına bakıldığında yatırımcılar için her zaman gayrimenkul yatırımlarının en güvenli liman olduğu geçen yılda görüldü. Kısa vadede yüksek faiz oranları veya döviz yatırımları daha çekici gibi görünse de, konut yatırımı yine orta ve uzun vadede daha çok kazandırmaya devam etti.

Yılın son aylarında talep arttı

Pandeminin etkilerinin halen devam ediyor olması üzerine İnşaat maliyetlerindeki hızlı artış ile berabere geçtiğimiz yıl yeni konut yatırımlarında ciddi azalma yaşandı. Ancak buna rağmen Kasım ayında 178 bin konut satılarak yılın en yüksek aylık satış rakamı olurken 11 ayda 1 milyon 265 bin ev satışı gerçekleşti. Kamu bankalarının konut kredi oranlarında yaptığı indirimin satışlara yansıdığı görüldü. Yılın en yüksek rakamına ulaşılması ile birlikte ipotekli satışların toplam içerisinden aldığı pay da bu yılın zirvesini gördü.

Yabancıya satış arttı

Yabancı gayrimenkul yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisi artarak devam ediyor. Türkiye’nin yabancıya sattığı konut adedi, Mütekabiliyet Yasasının çıktığı 2012 yılından itibaren hızla artarken, geçtiğimiz yıl henüz tamamlanmadan gerçekleşen konut satışı 50 bin adedi geçti ve yılık bazda rekor satış gerçekleşti. Özellikle İstanbul’un yoğun ilgi gördüğü yabancı pazarında Türkiye’de gerçekleşen her iki konut satışından bir tanesi İstanbul’dan gerçekleşti.

Gayrimenkulde fiyatlar geri geliyor!

Tue, 02 Jul 2024 03:00:00 GMT

Geçen hafta açıklanan verilere göre nisan ayında konut fiyatları önceki aya göre yüzde 2,2, önceki yıla göre ise yüzde 48,4 artış gösterdi. Böylece konut fiyatları aylık ve yıllık bazda son iki yılın en düşük artışını gerçekleştirirken geçtiğimiz 4 seneden sonra ilk kez fiyat artışı enflasyonun altında kaldı. En son 2018-2019 yılları arasında gerileyen konut fiyatları 2020 yılından itibaren artmaya başlamıştı. Yüksek enflasyon, negatif reel faiz getiri politikaları ve TL bazlı alternatif yatırım araçlarının gözden düşmesinin etkisiyle gayrimenkul alımı bir yatırım aracı haline dönüşmüş ve fiyatlar hızla yükselerek enflasyonun üzerinde seyretmeye başlamıştı. İki yıl devam eden süreçte 2022 sonbaharında konut fiyatlarındaki artış yıllık bazda yüzde 189’a kadar çıkarken, enflasyon yüzde 85 seviyelerindeydi. Konut fiyatları toplum için ulaşılamaz seviyelere çıkarken barınma sorunu en önemli gündem oldu.

Pandemi, kur, yüksek enflasyon, kredi faizleri, maliyet yükselişi, hızla artan nüfusu derken geçtiğimiz sene yaşadığımız deprem göçü ile birlikte konut talebinin yüksek olması ve üretimin yeterli olarak karşılanamaması ile birlikte “artan konut fiyatları ve kiralar” kamuoyunun gündeminde önemli ölçüde yer tutmaya başladı. Günümüzde ise ikinci el konut pazarında fiyatlar uzun zamandır artmaz iken yer yer düşüşlerde gözleniyor. Haziran 2023 tarihinden bu yana hükümetin uyguladığı sıkı para politikasının sonuçları gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemeye başladı. Türkiye'deki konut satışları geçtiğimiz 8 yılın en düşük seviyesine inerken konut fiyatlarındaki daralma yıllık enflasyonun altında kaldı. Diğer taraftan bu yılın Nisan ayında, yıllık bazda konut inşaat maliyeti veya bina maliyeti %72 civarında gerçekleşirken, Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarındaki yıllık artış %48 oldu. Yeni konut üretiminde maliyeti etkileyen faktörlerin başında gelen arsa ve inşaat malzemeleri fiyatları yükselirken aynı oranda konut fiyatları artmadı. Bu durumda konut geliştiricileri kâr oranlarından fedakârlık yapmak zorunda kaldı.

Konut almak için doğru zaman mı?

Konut satışları hızla gerilerken fiyatlarda da düşüşler yaşanmaya başladı. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, mevduat faizlerinin artması, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm projelerinin artması gibi birçok etken konut fiyatları üzerinde olumsuz etki yaratmaya başladı. Özellikle gerçek ihtiyaç sahiplerinin fırsatları takip ederek oturum amacıyla ev sahibi olması için elverişli bir dönemden geçiyoruz. İkinci el ve yeni konut pazarında alıcı piyasasının oluştuğu bu dönemde satıcıların tekliflere açık olduğu görülüyor. Yatırım amaçlı konut alımı yapan kişiler hem artıştan elde ettikleri gelir hem de kiradan kazandıklarıyla çift taraflı kazanç sahibi olabiliyor. 2020 senesinde 500 bin liraya alınan bir konut 3 yılda 10 kat artıp 5 milyon liraya yükselirken 3 yıl boyunca da kira getirisi sağlayarak getirisini yüksek tutmaya devam ediyor.

Konut talebinde artış trendi yeniden başladı!

Thu, 04 Jun 2020 02:30:00 GMT

Kamu bankalarının açıkladığı 4 yeni kredi paketiyle birlikte gözler bir kez daha konut satışlarına çevrildi. Uzun bir süredir ertelene konut talebini tekrar canlandıracak olan kampanya büyük bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank, birinci el/sıfır veya ikinci el konut alımlarında, düşük faiz oranı ve 12 aya kadar ödemesiz dönemi olan 15 yıla varan vade ile kredi fırsatlarını açıkladı. Buna göre, 15 yıla kadar vadelerde, birinci el/sıfır konutlar için aylık yüzde 0,64, ikinci el konutlar için aylık yüzde 0,74 faiz oranı ile kredi imkanı sunuldu. Vadeler ise 180 aya uzatılırken İstanbul, İzmir ve Ankara’da kredi kullanım miktarı 500 bin TL’den 750 bin TL’ye yükseltildi. Açıklanan konut kredi faizleri Türkiye tarihindeki en düşük konut kredisi faiz oranı olması ile birlikte “Gayrimenkul sektörünün en iyi olduğu 2013 yılında bile konut kredisi faiz oranları 0,68’e kadar inmişti” Yeni açıklanan konut kredisi oranları sektör tarihteki en düşük oran olması ile birlikte, kamu bankalarının başlattığı kampanyanın olumlu etkisi sektöre hızlı bir şekilde yansıyacaktır.

Dünya Sağlık Örgütü’nün 11 Mart 2020’de corona virüs salgınını Küresel Pandemi olarak ilan etmesi ile birlikte dünya küresel finans piyasaları da ciddi bir şekilde etkiledi. Ülkemizde pandemi sürecinde konut satışları %55 azaldı. Ancak Haziran ayında normalleşme sürecinin başlaması ile birlikte konut talebine olan ilgi tekrar artmaya başlayacaktır. Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını indirmesinin getirdiği ivmeyle satışların hız kesmeden artmaya devam ederken bir süredir ertelenen konut talebi konut kredisi faiz indirimi sonrası canlanacak ve tüketiciler yeniden konuta alımına yönelecektir. Hem ülke ekonomisine hem de gayrimenkul sektörü için moral verici olan bu gelişme neticesinde, yılın ilk yarısında yaşanan düşüş tekrar toparlanma ivmesine girecektir.

Corona sonrası konut fiyatları yükselebilir?

Faizler düştükçe, krediler ucuzladıkça ev almak daha da kolaylaşmaktadır. Ancak kolaylaştıkça da talep artmakta ve yükselen inşaat maliyetleri ile birlikte baskı altına kalan konut fiyatları tekrar yükselmeye başlayabilir. Gündem biraz daha normalleşsin, faizler biraz daha düşsün diye beklerken, bu kez konut fiyatları yukarı gittiği için zararlı çıkma ihtimali olabilir. Dolayısıyla ev almak isteyen burada karar vermeli; fiyatlar henüz yükselmeden büyük indirimlerden yararlanarak vakit kaybetmeden konut sahibi olmak mı ya da kredi faizlerinin biraz daha inmesini bekleyerek düşük taksitler ile ev almak mı? Aslında her iki durumda da satın alma bütçesini, ödeme planını ve toplam maliyeti iyi belirleyerek harekete geçmekte fayda var. Piyasalardaki durumdan dolayı yeni inşaatlar başlamadığı için maliyet artışları fiyatlara tam olarak yansıtılmadı. Bundan sonraki süreçte yeni yapılacak olan konutlar daha maliyetli olacağından fiyatlar da daha yüksek olacaktır.

Gayrimenkul sektöründe son on yılda konut fiyatlarında artış istikrarlı bir şekilde devam etmektedir. Bu dönemi ikiye ayırdığımızda TCMB verilerine göre 2010-2014 arası konut fiyatları %62 artarken aynı süreçte konut fiyatları enflasyondan arındırılırmış reel getirisi %38 olarak gerçekleşti. 2015-2019 yılları arası ise konut fiyat endeksi yine %60 oranında yükselirken yıllık ortalama %5 kira ek geliri ile birlikte son iki yıldır yüksek seyreden enflasyona rağmen konut yatırımı reel getirisi %10 olarak gerçekleşti. İnşaat maliyetlerinin artmaya devam etmesi ve stokların azalması ile birlikte önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında yükselme devam edecektir.

Faiz indirimi konut sektörünü nasıl etkiler?

Sun, 31 Oct 2021 02:45:00 GMT

2021 yılının başından itibaren aylık %1,40-1,50 seviyelerinde seyreden konut kredisi faiz oranları bu yıl ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payını %19’lara kadar geriletti. Yüksek faiz oranları, alımlar üzerinde baskı yaratırken konut üretimindeki maliyetleri de arttırmaktadır. Tüketicilerin ev sahibi olmalarını zorlaştıran yüksek kredi faizleri yeniden düşmeye başladı. Geçtiğimiz hafta Merkez Bankası'nın politika faizini 2 puan indirmesinin ardından kamu bankaları Ziraat Bankası, Vakıfbank ve Halkbank kurumsal kredi faiz oranlarında indirim yaptı. Politika faizinin yüzde 18'den yüzde 16'ye düşürülmesi ile birlikte 1 milyon üstü konutlarda kamu bankalarında aylık 1.43 olan faiz oranı 1.34’e gelirken, 1 milyon altı konutlarda aylık 1.37 olan aylık faiz oranları da 1.29’a indirildi. Sektörde yeniden hareketlenme için ivme yaratacak olan uygulamanın uzun bir aradan sonra kamu bankaları dışında da konut kredisi faizlerinde düşüş gelme beklentisini arttırdı.

Ülkemizde gerek kamu gerekse de özel sektörler tarafından yürütülen inşaat sektörü özellikle diğer sektörlerle de olan bağlantısından dolayı ekonomik büyümede katalizör konumundadır. İstikrarlı büyümenin olduğu, yabancı sermaye girişlerinin olduğu, bankalar düşük faizli ve uzun vadeli konut kredisi verdiği bir ortamda talep gören sektör konjonktürün tam tersine döndüğü durumlarda yani likiditenin bol olmadığı enflasyonun dolayısıyla da faizlerin yüksek olduğu, ekonomide daralmanın yaşandığı dönemlerde konut talebindeki düşüş artmaktadır. Ancak son iki yıldır pandemi ve inşaat maliyetleri nedeniyle olumsuz etkilenen gayrimenkul sektörü yeni konut üretmekte zorluk yaşıyor. Mevcutta azalan konut stoku da yoğun talep gördüğü için bu yıl içerisinde hem kiralar hem de ev fiyatlarında hızla artış yaşandı. Azalan konut stokları değerli olduğu için insanlar gayrimenkulü tekrar yatırım aracı olarak görmeye başladı. Diğer taraftan faizlerin düşmesi nedeniyle bankada birikimi olanlar da daha güvenli bir yatırım aracı olan gayrimenkule tekrar yönelmeye başladı. Yapılan faiz indiriminin etkisinin ilk etapta özellikle ikinci el konutlarda talebi arttıracaktır. Gerek dövizde gerçekleşecek kar satışları gerekse faiz indiriminin sağladığı maliyet avantajı yatırım amaçlı konut talebinde artış sağlayacaktır. Ancak buna rağmen konut sektöründe hareketlenmenin eski seviyelerine gelmesi için kredi oranlarının %1 in altına gerilemesi beklenmektedir. Önümüzdeki dönemde konut kredisi oranları ve mevduat faizlerinin düşme eğilimine girmeye başlaması ile birlikte sektör tekrar hareketlenecektir. Ancak faizler düşmeye başladığı andan itibaren bu seferde talep artacak ve artan inşaat maliyetleri ile birlikte fiyatlar tekrar yükselmeye başlayabilir. Faizler biraz daha düşsün diye beklerken, bu kez konut fiyatları yukarı çıkacağı için zararlı çıkma ihtimali olabilir. Dolayısıyla ev almak isteyen burada karar vermeli; fiyatlar daha da yükselmeden vakit kaybetmeden konut sahibi olmak mı ya da kredi faizlerinin biraz daha inmesini bekleyerek düşük taksitler ile ev almak mı? Aslında her iki durumda da satın alma bütçesini, ödeme planını ve toplam maliyeti iyi belirleyerek harekete geçmekte fayda vardır.

İstanbul'un hızlı değerlenen semtleri

Sun, 31 Jan 2021 03:45:00 GMT

Hem yerli hem de yabancı yatırımcı tarafından öncelikli il olan İstanbul, gayrimenkul ve emlak piyasasındaki hareketliliğin hiçbir zaman düşmediği bir merkezi konumda yer alıyor. 15 milyonu aşan nüfusu ve nüfus artış hızının beklenenin üzerinde olması İstanbul’u büyük konut projelerinin de merkezi haline getiriyor. 2020 yılında satışı yapılan bu konutların yüzde 30’u yeni konut projelerinin içinde yer aldığı görülmüştür. Bu oranın bu kadar yüksek olmasında İstanbul’un hemen hemen her yerinde yükselen markalı konut projelerinin büyük ölçüde etkisi olmuştur. Önceki yıllarda emlak yatırımları özellikle arazi stokunun diğer ilçelere göre daha fazla olduğu Esenyurt, Beylükdüzü, Pendik ve Sancaktepe gibi ilçelerde yoğunlaşırken, daha sonra Kadıköy, Kağıthane, Kartal ve Ümraniye gibi nispeten daha içeride yer alan ilçelere doğru artmıştır. Yoğun bir yapılaşmanın ve kentleşmenin görüldüğü İstanbul, halen konut projelerine uygun yerleri ve değerlenecek ilçeleri ile dikkat çekiyor. Özellikle şehirleşmenin getirdiği etkilerle yapılan yeni yollar, köprüler, tüneller ve çeşitli ulaşım ağları sayesinde bundan 5 sene öncesinde dahi herhangi bir konutun bulunmasının öngörülmediği yerlerde, artık yatırım için iyi alternatifler bulunabiliyor. İstanbul’un hemen hemen her noktasında gerçekleştirilen inşaatlarla birlikte sadece konut alanlarına yönelik değil aynı zamanda iş yerleri ve ofisler gibi alanlarda da artan ihtiyaçlara cevap vermek üzere projeler gelişmeye devam ediyor.

İstanbul'un en değerli ilçelerinin başında Avrupa yakasında Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Zeytinburnu ve Eyüpsultan, Anadolu yakasında Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar ve Maltepe başı çekiyor. İstanbul'un 39 ilçesine bakıldığında en cazip ilçe Beyoğlu olarak öne çıkıyor. İlçede satılık fiyatıyla kira gelirine bakıldığında geri dönüşüm süresinin 20 yılında altında olduğu görülüyor. İstanbul’daki konutların satış fiyatı ortalamaları ile aynı özelliklerdeki konutların kiralık değerlemesi dikkate alındığında İstanbul’daki konut yatırımının ortalama amortisman süresi 22-25 yıl arası olarak gerçekleşiyor. Geçtiğimiz yıl Mart ayında ilk pozitif vakanın ortaya çıkışıyla başlayan Türkiye’deki pandemi süreci ve beraberindeki karantina uygulamaları ile gelen sokağa çıkma yasakları, bahçeli evlere olan talebi de artırdı. Özellikle az katlı konut, müstakil ev, villa ve bahçeli evlere talep artışına neden oldu. İstanbul’da emlak piyasasında bazı bölgelerde konut fiyatları tırmanışa geçti. Özellikle İstanbul’un çeperlerinde Sarıyer, Zekeriyeköy, Göktürk, Kemerburgaz, ile Riva, Beykoz, Şile hattını oluşturan kentin kuzey kesiminde kalan bölgelerin yanında, şehrin merkezinde kalmayı tercih edenler için az konutların yer aldığı Ulus, Bebek, Beylerbeyi, Çamlıca, Çengelköy, Kandilli gibi bölgelerde değer artışları yüksek oldu. Son dönemde bahçeli ve doğaya yakın az katlı konut arayışı artmakla birlikte talep edilen kira fiyatlarındaki artış oranı Avrupa Yakası’nda yüzde 35’e yakın, Anadolu Yakası’nda ise yaklaşık yüzde 25 artış gerçekleşti. Kent yaşamının zorluklarına pandemi ve yaşanan depremler de eklenince şehrin çeperlerinde sayfiye bölgelerdeki arsa ve konutlar daha fazla değer kazandı. Salgından korunma yöntemi olarak izole bir yaşamın tercih edilmesi nedeniyle kalabalık kentlerde yaşayanların, yatay mimari ve geniş bahçelerin olduğu, yumuşak iklimli sayfiyelere yöneldiği görüldü. Uzun vadede bu bölgelerdeki arsa ve konut stokunun azalması ile birlikte gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecektir.

Yabancı yatırımlarda gayrimenkul sektörünün yeri!

Sun, 30 Oct 2022 02:40:00 GMT

Türkiye gayrimenkul sektöründe; pandemiye kadar olan son on beş yıl içerisinde yaşanan hızlı büyüme, sektörde atılan adımlar, yabancıya gayrimenkul satışında yapılan yasal düzenlemeler sektörün gün geçtikçe yabancı yatırımcı tarafından ilgi odağı haline gelmesini sağlamıştır.

Ülkemize uluslararası doğrudan yatırımlar içerisinde yabancıya gayrimenkul satışlarının payı sermayenin ve iç tasarruf birikimlerinin yetersiz olduğu özellikle son 3-4 yıldır cari açığı kapatan bir kaynak olarak değerlendirilmelidir. Yabancı gayrimenkul yatırımcılarının ülke ekonomisinin kalkınması ve döviz girdisi sağlaması açısından önemi her geçen yıl artmaktadır. Türkiye’de, bu yıl Ocak-Temmuz ayları arasında yabancı uyruklulara gayrimenkul satışı yoluyla 4 milyar doların üzerinde uluslararası doğrudan yatırım (UDY) girişi sağlandı. Gayrimenkul satışları, ilk yedi aydaki toplam UDY girişlerinin %62,0’sini oluşturdu. Özellikle son 5 yıldır UDY içerisindeki gayrimenkul yatırımlarının payları belirli bir seviyenin üzerinde gerçekleşmektedir. UDY içerisinde net gayrimenkul yatırımları oransal bazda artış eğilimi devam etmekte ve bu artış son 5 yılda hiç %20 nin altına düşmediği görüldü. Önümüzdeki dönemde ise %40-%50 seviyeleri arasında bir ortalamada kalacağı öngörülmektedir. Türkiye’nin bir yatırım ülkesi olması ve bu yatırımların sermaye yatırımından ziyade gayrimenkul alımı şeklinde gerçekleşmesi, ekonomiye direkt katılan bir etki yaratmaktadır.

Diğer ülkelere göre Türkiye’de konut fiyatlarının döviz nezdinde halen daha düşük seviyelerde olması, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar, Türkiye’nin gelişmiş modern konsept projelere sahip olması, projelerin artan değeri ile yatırımcıyı kazandırması, yabancılara konut pazarlaması yapan aracı kurumların etkin çalışmaları, yabancı yatırımcının gayrimenkul alımında güvenilir ve ayrıntılı bilgi alabilmeleri sağlanarak Türkiye’de konut sektörüne olan ilgiyi arttırmaktadır. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşlarının not düşürdüğü dönemlerde dahi Türkiye gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar tarafından konut sektörüne olan talebin azalmadığı görülmüştür.

Türkiye’nin hızla artan nüfusa sahip olması, ekonomik yapısı, karşılıklılık esasının kaldırılmış olması, yasal düzenlemelerin yapılması, Türkiye’nin coğrafi ve stratejik konumu, turizm bölgelerinin çokluğu, doğal ve tarihi güzellikleri, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış olması, sahip olduğu kültürel mirası yabancılar tarafından tercih edilmesine neden olmaktadır. Türkiye’de taşınmaz alan yabancılar; piyasanın genişlemesine, gayrimenkul ve inşaat sektörünün gelişmesine katkı sağlamaktadır.

Yazlık ev fiyatları yükseliyor!

Sun, 30 May 2021 02:50:00 GMT

Pandemide evlerde geçirilen sürenin artması beklenti ve beğeni ölçülerini değiştirdi. Konut kiralarken ya da satın alırken öncelikle bahçesi ve terası olan daireler ile villalar tercih edilmeye başlandı. Son dönemlerde kalabalıktan kaçmak ve şehrin stresinden uzaklaşmak isteyen kişilerin sayısı giderek artmaya devam ediyor. Bunun üzerine yazlık sahibi olmak artık bir ihtiyaç halini almaya başladı. Yazlık piyasası hakkında araştırma yapılırken genellikle Muğla ve çevresi vatandaşlar tarafından daha büyük bir ilgi ile karşılanıyor. Bodrum ve çevresinde her yıl yeni yazlık projeleri gündeme gelmeye devam ediyor. Özellikle yazlıklarda yaşayanların sayısı artınca fiyatlar da yükseldi, geçen yıla göre yüzde 50 nin üzerinde yazlık bölgelerde konut fiyatları arttı. İstanbul’daki gayrimenkul hareketliliği son yıllarda Bodrum, Çeşme, Alaçatı gibi yazlık bölgelerinde de görülüyor. Yerli ve yabancı yatırımcılara hitap eden lüks projelerin birbiri ardına yükseldiği bu bölgelerde m2 fiyatları da her geçen yıl artıyor. Koronavirüs salgını sonrası normalleşme sürecinin başlaması ve yaz mevsiminin gelmesi ile birlikte yazlıklara akın eden vatandaşlar, uzaktan çalışma ve online eğitim imkanı sayesinde daimi evlerine geri dönmedi.

Emlak piyasasındaki hareketlenme mevsimsel değişimlerin yanında bölgesel kriterlere göre de farklılık gösteriyor. Özellikle yaz aylarında turist yoğunluğunun yaşandığı İzmir, Muğla ve Antalya gibi şehirlerde konut fiyatları artışı kademeli olarak yukarı doğru ivme kazanıyor. Kış döneminde düşük olan fiyatlar, ev almak isteyen yerli veya yabancı müşterilerin yaz aylarında bu bölgelere ilgi göstermesi ile birlikte artıyor. Yatırım amaçlı olarak ev arayışında olanların yaz aylarındaki yüksek fiyatlar nedeniyle sonbahar ve kış aylarında ev satın almaya yöneliyor. Koronavirüs sonrası talebin arttığı Çeşme ve Bodrum gibi popüler yazlık bölgelerde, her bütçeye göre ev bulmak artık mümkün değil. Yüksek bütçeli olanlar residence hizmetlerini alabilecekleri projeleri tercih ederken daha uygun fiyata ev arayanlar ise merkezden uzak ama ulaşım kolaylığı olan bölgelere taşınıyor. Öte yandan yazlık bölgelerde arsa alıp prefabrik evlerde yaşamayı seçenlerin sayısı da artmaya başladı. Diğer taraftan inşaat sektöründe 2020 yılı ağustos ayından sonra daha da hızlanan maliyet artışları demir ve çimentoya yapılan zamlarla daha da yükseliyor. Özellikle döviz fiyatlarına, faiz ve enflasyon oranına bağlı olarak, tüm inşaat girdilerinde, önemli fiyat artışları gözlenmektedir. Bu artışlar doğal olarak aynı oranda inşaat sektörü girdilerine ve maliyetlere yansımaktadır. Özellikle yazlık konut fiyatlarındaki artışın diğer bir etkeni de inşaat maliyetlerinin yükselmesi olarak görülmektedir.

Ev satın almak mı kiralamak mı mantıklı?

Sun, 30 Aug 2020 02:40:00 GMT

Türkiye ev sahipliği oranında dünya ortalamasının bir hayli gerisinde. Yani ev sahipliği konusunda henüz daha yolun başındayız. Ülkelerin ekonomik verilerini analiz eden tradingeconomics.com raporuna göre, Türkiye’de bireylerin yüzde 60.4’ü oturduğu evde ev sahibi. Türkiye bu oranla, araştırmanın yapıldığı 47 ülke arasında 41’inci sırada yer alıyor. Ülkemizde her geçen yıl ev sahipliği oranı artmakta. Geçtiğimiz aylarda konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte ev satın almak isteyenlerin sayısı arttı. Kira öder gibi ev sahibi olabilme imkanını kaçırmak istemeyenler kredi başvurularını yaptı.

Ev sahibi olma süreci heyecan verici ve bazen de stresli geçer. Ayrıca bilgisizlik, acelecilik ve yüzeysel inceleme de yanlış kararlar almanıza sebep olabilir. Çoğu kiracı ise ev satın alırken mekanın estetik görünümü ve fiyatı ile ilgilenerek diğer önemli noktaları gözden kaçırabilir. Bu önemli noktalardan biri de evin bulunduğu konum ve bölgedeki sosyal yaşantıdır. Belki de uzun yıllar yaşayacağınız yerin hayat standartlarınıza ve aile yapınıza uygun olması, size güven sağlaması, ulaşım konusunda işinizi kolaylaştırması ve ileriye dönük yatırım sağlayabileceğiniz bir noktada olması çok önemlidir. Sonuçta her mülk bir yatırımdır ve ileriki yıllarda değeri artabilecek bir mülke sahip olmak yatırımınızı katlamanız ve daha çok mülk sahibi olmanız anlamına gelir.

Birçok kişi kira derdinden kurtulmak ve bir an önce ev sahibi olmak istese de kriterler ve sebepler kişiden kişiye göre değişir. Dolayısıyla ev satın almak ve kirada oturmak arasında seçim yaparken, kendi kriterlerinizi göz önünde bulundurup her iki durumun avantajlarını da düşünmelisiniz. Örneğin; yaşamak istediğiniz bölgede ev sahibi olmak çok daha pahalıya mal olabilir ve kirada oturmak daha mantıklı gözükebilir. Bunun yanı sıra yıllar boyunca aynı parayı bankaya ödeyecek ve hep aynı evde aynı yaşamı sürdürecek bir düşüncede olmayabilirsiniz. Bu da sizi ev sahibi değil kiracı olmaya daha yatkın yapar. Dolayısıyla kira mı ev mi diye düşündüğünüzde yalnızca sayısal durumları değil diğer tüm faktörleri de göz önünde bulundurmalısınız.

Kirada iseniz ve bir ev sahibi olmak istiyorsanız gelir ve kredi notu gibi konularda da sorununuz yoksa almak istediğiniz ev için konut kredisi çekerek satın alabilirsiniz. Detaylı bir hesap yaptığınızda ilk etapta kiralık evde yaşamanın daha mantıklı olduğunu ve size maddi açıdan daha az külfet getirdiğini düşünebilirsiniz. Ancak kenarda bir birikiminiz var ise üzerine bankadan alacağınız düşük faizli kredinin sabit geri ödemeli yapısını ve ödemenizin tamamlanmasına müteakip artık bir ev sahibi olmanızı göz önünde bulundurursanız, ev almanın daha doğru bir karar olacağını düşünebilirsiniz. Kiracılar, peşinatları varsa ödedikleri aylık kira bedelinin üzerine bir miktar daha ekleyerek kredi taksitlerini ödeyebilir. Parası mevduat hesabında olanlar ise faizden elde ettikleri gelirle kiralarını ödeyebilir. Ancak mevduat faizleri yani aylık getirinin çok yükselmemesi ve ana paranın erimesi diğer taraftan konut fiyatlarının yüksek artışı karşısında değer kaybedebilir.

Evin bedeli 250 aylık kira değerini geçmesin

Evin satış bedeli ile kiralama bedeli arasındaki orana dikkat edilmelidir. Bir evi satına alma fiyatını belirlerken amortisman süresine bakmak gerekir. Türkiye genelinde bir konutun amortisman süresi yani gerçek değeri ortalama 250 aylık kiraya eşittir. Yani standart bir apartman dairesine ilişkin yatırımı 250 aylık kira geliriyle, yaklaşık 20 yılda amorti etmek mümkündür. Şehrin merkezi yerlerinde bu süre 25 yıl ve üzerine çıkarken yeni gelişen bölgelerde ve şehrin çeperlerinde 18 yıl ve altına düşmektedir. 2.000 TL kira değeri olan bir konutun fiyatı yaklaşık olarak 500 Bin TL dir.

Örnek verecek olursak; ortalama 2 bin lira kira ödediğinizi ve kenarda 100 bin lira birikmiş paranızın olduğunu varsayalım. Bu parayı peşinat yapıp 400 bin liralık bir ev almak istediğinizde, 300 bin lira kredi çekeceksiniz. Bankadan bugünkü konut kredisi oranları ile yüzde 0.99 dan 15 yıllık kredi çektiğinizde aylık taksitleriniz 3 bin 577 lira olur. Yani kira tutarınızın üzerinde aylık tasarruf sağlayarak ev sahibi olabilirsiniz. Bu durumda kiranıza bir miktar daha ekleyerek 15 yıl boyunca ödemelerinizi kendi eviniz için yapabilirsiniz. 15 yıl sonunda kredi geri ödemeniz 643 bin 927 lira olacak. Ancak ev satın almak yerine 15 yıl boyunca kira ödemeye devam ederseniz, kiranız da yılda yüzde 10 zamlanırsa 15 yılın sonunda kiraya ödediğiniz toplam tutar, yaklaşık kredi maliyetiniz kadar olacak ve bu para geri dönmeyecektir.

Pandemi sürecinde inşaat sektörü

Sun, 29 Nov 2020 03:45:00 GMT

Pandemi sürecinde satış ofisleri ve şantiyelerde virüsün yayılmasını engellemeye yönelik alınan tedbirler inşaat sektöründe işleyişi önemli ölçüde aksatırken eve kapanan tüketicinin önemli ölçüde azalan gayrimenkul talebi sektörü zor durumda bıraktı. Bu durumun bir süre daha devam edeceği gerçeği ile, salgın devam ettikçe inşaat sektörü dışında özellikle tedarik zincirleri de tüm yönleri ile etkilenecektir. Tedarik zincirindeki sorunlar projelerin gecikmesine, tüketici memnuniyeti ve güveninin azalmasına ve geliştiricilerin ve yüklenicilerin finansal anlamda zor duruma düşmelerine neden olmaktadır. Gayrimenkul sektöründe ise yaz aylarında düşen faizler ve ekonominin toparlanmasıyla umut verici şekilde seyretmekteydi lakin salgının devam etmesi nedeniyle sektörde şu an için tekrar bir belirsizlik hakim. Son iki yıldır ertelenen konut talebinin tekrar canlanmasıyla bu yıl pandemi ilan edildiği Mart-Mayıs dönemi hariç geçen yıla göre belirgin bir iyileşme içine girmiş ancak salgının etkisinin artarak devam ettiği sonbahar aylarında sınırlı biçimde talep azaldı. Pandemi de durma noktasına gelen inşaat sektörü, gelen talepler doğrultusunda yaz ayların da yeniden toparlanma evresine geçerken şirketlerin yarım kalan projelerinin devam etmesi ve yeni projelere başlamaları istihdam açısından da sektöre önemli katkı sağladı.

Türkiye İMSAD Ekim ayı verilerine İnşaat malzemeleri sanayisinde faaliyetler geçtiğimiz ay önemli ölçüde arttı. İnşaat sektöründe kamu bankalarının teşvik paketleri ile kullanılan kredi olanaklarındaki artış ile inşaat malzemeleri iç talebindeki hızlı genişleme ekim ayında da devam etti. Faaliyet Endeksi ekim ayında bir önceki aya göre 3,1 puan daha yükseldi. Yaz aylarında faaliyetlerde görülen sıçrama sonbahar aylarında da devam ediyor. Böylece faaliyetler seviyesi salgın öncesi dönemin oldukça üzerine çıktı. İnşaat sektöründe mevcut işlerdeki yüksek tempo inşaat malzemeleri sanayi faaliyetlerinde de önemli bir ivme yarattı. Alıcıların Covid-19 salgınının ikinci dalgası endişesi ile hızlandırdığı ihracat siparişleri de faaliyetlere katkı sağladı. Faaliyetlerdeki ivmenin kasım ayı ortasından itibaren yavaşlaması bekleniyor.

Pandemi sonrası normalleşmeye kadar devam edecek belirsiz süreçte gayrimenkul sektörünün yurtiçi ve yurtdışında sahip olduğu güçlü potansiyelini korumak ve geliştirmek adına ilk hedefi şirket içi organizasyonlarını korumak ve yaşatmak olmalıdır. Toplum sağlığıyla birlikte sosyal hayatı ve ekonomiyi etkileyen coronavirus salgını, etkisini yitirdiğinde dünya yeniden şekillenecektir. Önümüzdeki yıl normalleşmenin tahmin edilen trendde gerçekleşmesi, istihdam ve gelir yaratmada beklenen ivmenin ortaya çıkması durumunda 2021 yılının ilk çeyreğinde hükümetin ve gayrimenkul yatırımcılarının piyasaya desteği sektörün bu krizi daha hafif atlatması açısından son derece önemli olacaktır. Bu yıl olduğu gibi yine kamu bankaları tarafından sunulabilecek düşük faizin gayrimenkul ve inşaat sektörüne olumlu katkısı olacaktır. Ekonomik konjonktür kısa vade de konuta olan talebin yer yer azalmasına neden olmasına rağmen biriken talep ve şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm gerçeği orta vade de sektöre olan ilginin tekrar ortaya çıkmasını sağlayacaktır.

Konut yatırımında doğru karar vermenin yolları?

Sun, 28 Jun 2020 02:40:00 GMT

Kentleşme, göç, nüfus ve hane halkı sayısının artışı, gelir artışı, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, konut tüketim alışkanlıklarının değişmesi, kentsel dönüşüm süreci ve konut üretimindeki yüksek üretici karı gibi konut arzını/talebini etkileyen unsurlar ve konut piyasasındaki diğer gelişmeler; ertelenmiş olan potansiyel talebin istikrarlı koşullarda ortaya çıkmasına neden olmuştur.

Yatırım kararı nasıl alınır?

Gayrimenkul yatırım yapmak için gerekli temel nokta önce tasarruf yapabilmektir. Tasarruf yaparak ya da farklı şekillerde paranızı biriktirdikten sonra yatırım yapmak istiyorsunuz. Önce yatırımınızı ne amaçla yapacağınızı belirlemeniz gerekiyor. Ek gelir mi elde etmek istiyorsunuz, büyümek mi istiyorsunuz yoksa bireysel emeklilik sistemi gibi bir sistemle emeklilik döneminizi daha rahat mı geçirmek istiyorsunuz? Gayrimenkul yatırımları konut, arsa, tarla ve ticari alan yatırımları olmak ile birlikte doğru karar verildiğinde riski en düşük, kazandıran ve kar garantili yatırım olması nedeniyle ülkemizde en çok tercih edilen yatırım türüdür.

Emlak yatırımında kazanmanın yolları nelerdir, emlak yatırımı yaparken nelere dikkat etmeli?

Şehir merkezlerinde yüksek bedeli konutlar almak yerine özellikle gelişmekte olan yerleri takip ederek ucuza konut ya da arsa satın alarak, ilerleyen zamanlarda satabilir ya da kiraya verebilirsiniz. Gayrimenkul alırken, bunun orta ve uzun vadeli bir yatırım olduğunu unutmayın.

Amortisman süresine dikkat edin! Amortisman süresi konut yatırımının sağladığı kira vb. gelirlerle kendisini geri ödeme süresi olarak ifade edilir. Reidin verilerine göre Türkiye genelinde gayrimenkullerin amortisman süresi 210 aylık kiraya eşittir. Yani standart bir apartman dairesine ilişkin yatırımı 210 aylık kira geliriyle, 17,5 yılda amorti etmek mümkündür. Şehrin merkezi yerlerinde bu süre 20 yıl ve üzerine çıkarken gelişen bölgelerde 15 yıl ve altına düşmektedir.

%1 ve altında düşük faizli konut kredisi kullanın. Kullandığınız konut kredisi sabit taksitlerinin aylık gelirinizin %35 ini geçmemesine dikkat ediniz. Kredi kullanım süresi olarak 60 ay vade ve altı süreleri tercih ediniz. 5 yıl ve üzeri kredi kullanımınızda konutun toplam maliyeti yatırım değerinin üzerine çıkabilir.

Projenin başında, topraktan ilk çıkış fiyatlarıyla doymamış değerden satın alım yapın. Yeni başlayan projeleri takip ederek bütçenize en uygun projelerin başlangıç fiyatlarından faydalanabilirsiniz.

Konut yatırımı yapacağınız bölgenin imar durumları, önümüzdeki 5-10 yıl içinde bölgenin değerini etkileyebilecek devlet yatırımları, ulaşım imkânları, bölgenin ticari değeri ve geleceği yönelik projeler olup olmadığını araştırın.

Değerini koruyacak projeleri tercih ediniz. Özellikle markalı konsept projelerde satış sonrası hizmetler ve başarılı site yönetimleri ile projelerde yaşam başladıktan sonra da yoğun talep görmeye devam eder. Bu vb. projelerden konut satın aldığınızda daha hızlı kiraya verebilir ve yüksek değerden karlı satış yapabilirsiniz.

Yeni başlayan projelerden konut kredisi ile topraktan ev alıp teslim alana kadar birkaç yıl ödemeleri yaptıktan sonra size olan maliyetinden daha yüksek rakama satabilirsiniz. Kredi çektiğiniz bankaya giderek evinizi sattığınız kişiye kredinizi devir ederek karınızı realize edebilirsiniz.

Yine aynı şekilde bir inşaat firmasının yeni başlayan bir projesinin temel aşamsında iken konutta istenen rakamın yarısını ödeyin ve geri kalanını tapu teslimine diyerek anlaşma imzalayabilirsiniz. Tapu tesliminde konutu yükselmiş olan değerinde satın ve firmaya kalan parayı ödeyerek karınızı alın. Bekleme süresinde yatırdığınız paranın mevduat faizinden daha yüksek gelir getirecek bir değerde konutunuz satmaya dikkat edin.

Kentsel dönüşüm potansiyeli olan bölgelerden değeri düşük olan eski binalardan konut satın alım yaparak dönüşüm sonrası evinizin yenilenerek daha yüksek bir bedelden satılma ihtimali oluşturabilirsiniz.

Şehrin merkezi yerlerinden hızlı kiraya verilebilecek eski bir ev alın. Bu evi tadilat ile yenileyerek hem satın aldığınız değerin üzerinde satabilir hem de kolayca kiraya verebilirsiniz.

Satın aldığınız evin net/brüt m2 si arasındaki farka iyi bakın. Maketten satın aldığınız bir konutta brüt m2 yi yüksek duymak hoşunuza gidebilir ancak bu konutu teslim aldıktan sonra satmaya kalktığınızda net kullanım alanları evi satmak istediğiniz değerin altına düşürebilir. Brüt m2 ile net m2 arasındaki farkın %30-35 lerı geçmemesine dikkat edin.

Satın aldığınız evin brüt m2 fiyatı dışında net m2 fiyatına da dikkat edin. Projeleri kıyaslarken net m2 fiyatının da avantajlı olmasını gözden kaçırmayın.

Projeden satın aldığınız konutun satış vaadi sözleşmesinde konutu başkasına devir edebilme ve satış yapabilmeniz ile ilgili bir engel olup-olmadığını sorgulayın.

Sadece yatırım amaçlı değil, yaşamak için konut alanların da dikkat etmesi gereken en önemli konulardan bir tanesi de evin yasal durumunu incelemektir. Yani evin tapusu kat mülkiyetli mi ya da kat irtifaklı mı? Bankalar kredi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin iskanı olması şartını aramaktadır. Bu sebeple daire projeye uygun yapılmış dahi olsa, iskan almamış sadece kat irtifak tapulu bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır.

Tapuda satış fiyatını mutlaka evin gerçek ödediğiniz değerinden gösterin. Aksi durumda ilerleyen zamanda evinizi 5 yıldan önce satmanız gerekirse bu durumda çok fazla kar etmiş gibi gözükeceğiniz için ciddi vergi ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Konut sektöründe az katlı butik projeler dönemi

Sun, 28 Feb 2021 02:25:00 GMT

Pandemi süreci ile birlikte yeni normali yakalamaya başlayan ekonomik koşulların ardından sektör 2020 yılını talepte büyüme ile tamamladı. Gayrimenkul sektörü pandeminin damgasını vurduğu 2020’de Ağustos sonuna kadar uygulanan faizlerdeki düşüş trendinin avantajını yaşadı. Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi desteği ile 2020'de konut satış rekoru kırıldı. Türkiye genelinde konut satışları, 2020 yılında bir önceki yıla göre yüzde 11,2 arttı. Bu rakam Türkiye'de yıllık bazda tüm zamanların en yüksek rakamı olarak kayıtlara geçti. Pandemiye rağmen 1,5 milyon adetlik satışla rekor kıran konut sektöründe Haziran'dan itibaren yaklaşık 3 ay devam eden düşük faizli kampanya dönemi ile sektörün rekor sayıda satışlar gerçekleştirdiği ve toparlandığı bir dönem oldu. Özellikle devam eden ve tamamlanan konut projelerinde yer alan birinci el ilk konut satışları için sağlanan düşük konut kredisi imkanı ile özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde konut stokları hızla eridi. Konuta gelen taleple stoklarını eritmeye başlayan gayrimenkul geliştiricileri bir yandan yeni arazi arayışına çıkarken bir yandan da var olan arazilerine yeni projeler geliştirmeye başladı. Proje geliştiren inşaat firmaları azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladı. Bu yıl başından itibaren geliştiriciler yeni projelerini tek tek açıklamaya başladılar. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2020 yılında bir önceki yıla göre bina sayısı %69,4, yüzölçümü %48,7, değeri %71,1, daire sayısı %68,5 arttı. Gayrimenkul sektörü tekrar ilerlemeye başlarken İstanbul bu pastadan en çok pay alan şehir oluyor. Özellikle 2021'in ilk günlerinden itibaren gayrimenkul geliştiricileri tarafından yeni konut projelerinin hazırlıklarının başladığı veya satışa çıkacağı haberleri gelmeye başladı.

Az katlı projelere ilgi arttı

Toplum sağlığıyla birlikte sosyal hayatı ve ekonomiyi etkileyen Koronavirüs salgını, etkisini yitirdiğinde dünya yeniden şekillenecektir. Bu süreçte pandemi yeni bir yaşam standardını da gündeme getirdi. İnsanlar artık şehrin merkezinde ve kalabalıkta olmak istemeyip daha az katlı bahçe içinde doğaya yakın butik sitelerde evler talep etmeye başladı. Konsept proje geliştirilen firmaların pandemi sonrası süreçte hayata geçirecekleri projelerin; hem yerli hem de yabancı müşteri pazarına uygun özelliklerde şehrin merkezi akslarına yakın, ulaşım imkânları gelişmiş olan kentsel dönüşüm lokasyonlarında butik daha az konut içeren optimum sosyal alanlara sahip, tasarrufa önem veren az katlı ve/veya butik konsept projelerden oluşması bekleniyor. Özellikle Anadolu Yakasında Ümraniye, Çekmeköy, Beykoz, Çengelköy, Çamlıca, Riva, Şile bölgelerinde az katlı butik yeni konut projeleri açıklanırken, Avrupa Yakasında ise ağırlıklı olarak Topkapı, Kağıthane, Göktürk, Alibeyköy, Eyüp, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Başakşehir lokasyonlarında yeni projeler pazara sunuluyor.

Sektörde beklenti devam ediyor

Türkiye ekonomisinin büyüme trendi geleneksel olarak inşaat ve emlak piyasası üzerine kurulu olması nedeniyle etkileşim içinde olduğu yan sektörler ile birlikte istihdamda lokomotif role sahip. Finans sektörü ile de yakın ilgisi olması nedeniyle kredi oranları, güven endeksi ve arz-talep dengesi sektörün dinamiklerini belirliyor. Özellikle 2020 yılında artan talep ve finansal kredi göstergelerinin olumlu seyretmesi sektörü nasıl olumlu yönde etkilediğini ortaya koydu. Bu yılın başında kredi oranlarının tekrar yükselmesi ile kısa durağanlık yaşayan sektör hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskân planlarındaki sık değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide konut ve gayrimenkul sektörünün büyüme potansiyelini halen koruduğunu gösteriyor. Günümüzde birçok sektörde olduğu gibi konut sektöründe de rekabetle beraber ürün farklılaştırılmasına gidilerek tüketicilere tercih yapma imkânları devam ediyor. Bu bağlamda konut, insanların sadece barınma ihtiyaçlarını karşılayan bir olgu olmaktan çıkmış aynı zamanda önemli bir yatırım enstrümanı olarak da yerini sağlamlaştırmaya devam etmektedir. Geçtiğimiz yıl olduğu gibi bu yılda kamu bankaları tarafından gündeme alınması durumunda sunulabilecek düşük faizin gayrimenkul ve inşaat sektörüne olumlu katkısı olacaktır. Ekonomik konjonktürün kısa vade de konuta olan talebin yer yer azalmasına neden olmasına rağmen biriken talep ve şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm gerçeği orta vade de sektöre olan ilginin devam etmesini sağlamaktadır.

Konut kredisi faizleri yükselişe geçti

Sun, 27 Sep 2020 02:20:00 GMT

Merkez Bankası politika faizini yüzde 8.25 seviyesinden 200 baz puan artışla yüzde 10.25 seviyesine yükseltti. Pandemi sürecine bağlı gelişmelerin Türkiye ekonomisi üzerindeki olumsuz etkilerinin sınırlandırılması amacıyla yakın dönemde uygulamaya konulan parasal ve mali tedbirler, ekonominin üretim potansiyelini destekleyerek finansal istikrara ve iktisadi faaliyetteki toparlanma sürecine katkıda bulunmuştur. Son dönemde ticari kredilerde gözlenen normalleşme eğilimi bireysel kredilerde de başladı. Eylül ayının son haftasına girilmesiyle birlikte konut kredisi faiz oranlarında yeni bir sürece de girildi. Yaşanan yükselişin ardından konut kredisi faiz oranlarında yüzde 1 olarak kabul edilen psikolojik eşikte yıkıldı. Dolar kurunda ve enflasyon rakamlarında yaşanan artışın sürmesi durumunda konut kredisi faiz oranların da yukarı yönlü hareket etmesi öngörülüyor.

Mevduat tarafında yaşanan faiz artışının benzeri kredi tarafında da kendini gösterdi. Konut kredilerinde kamu bankalarının başlangıçta yüzde 0.64 olan kampanya faizi sıfır konut için aylık yüzde 1.09 olurken, ikinci el konutta faizlerin yüzde 1.29'a çıktığı görüldü. Özel bankalarda ise konut kredisi faizleri yüzde 1.15 ile 1.69 arasında değişiyor. Ancak buna rağmen konut satışında hareketli geçen süreci devam ettirmek isteyen gayrimenkul geliştirici firmalar, yaptıkları kampanyalar ile bu oranı sübvanse etme yoluna gidiyor. Bankalarla ya da şirket bünyelerinde yapılan çalışmalar uzun vade dönemleri ve mevcut kredilere göre daha düşük faiz oranları içeriyor. Özellikle konut kredisi faiz oranlarının yüzde 3’leri aştığı geçmiş yıllarla kıyaslandığında şuan hala iyi bir seviyede. Konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenler, fiyatı uygun ve zarar etmeyecekleri bir ev bulurlarsa yükselişe geçmesine rağmen faiz oranları hala oldukça avantajlı.

Konut fiyatları düşer mi?

Salgının Türkiye'de etkisini göstermeye başladığı mart ayında, konut satışlarında ciddi düşüş yaşandı. Ancak kamu bankalarının 1 Haziran'da açıkladığı kredi paketi, enflasyonun altında faiz oranları ve bir yıl ötelemeli ödeme fırsatı sunmasıyla konut alıcılarının alıma geçmesini sağladı ve gayrimenkul fiyatlarında %30 varan artışlar yaşandı. Koronavirüs salgını nedeniyle uygulamaya sokulan ve bankalar tarafından verilen ucuz konut kredisi ile ilgili kampanyalar da yavaş yavaş sonlanmaya başladı. Müteahhitler elinde ki konut rezervini eritmek için de kampanyalar ve kişiye özel ödeme seçenekleri yapıyor. Ancak piyasa koşullarında kredi faizlerinin yükselmesi ve talebin azalması ile birlikte yoğun rekabetin yaşandığı 2.el piyasalarda konut fiyatlarında düşme yaşanabilir. Ancak bu düşüş yeni konut stokunun azalması ve inşaat maliyetlerinin arması nedeniyle sınırlı kalabilir.

Bu dönemde konut kredisi nasıl kullanılır?

Faizlerin yükselişe geçmesi ile birlikte talebin azalması ve 2. el piyasalarda konut fiyatlarının düşme eğilimine girmesi bekleniyor. Konut fiyatlarında talebin azalması ile beraber bir dengelenme yaşanacak ve fiyatlar üzerinde talebin belirleyeceği bir etken olacaktır. Faizler düşükken yükselen fiyatlardan ev almak mı? Yoksa kredi oranları yükselince düşen fiyatlardan ev almak mı daha mantıklı olur? Bu noktada kredili satın alınacak olan konutun toplam maliyeti büyük önem arz ediyor. Her iki durumda da evin toplam maliyeti aynı olabilir bu nedenle konut kredisi fazileti yükselme eğilimine girmişken fırsat fiyatlardan ev sahibi olma imkanı oluşabilir. Yatırım amacıyla konut arayışı içerisineyseniz gayrimenkul piyasalarında yaşanan talep azalması nedeniyle ortaya çıkan fırsatları ve fiyat avantajlarını da takip etmekte fayda var. Özellikle gelecek vaat eden doğru lokasyonlarda inşaatı devam eden projelere yatırım yapılabilir. Diğer taraftan gayrimenkul firmalarının sunduğu peşinatsız, ara ödemeli ve vade farksız ödeme planları cazip olabilir.

Gayrimenkul sektöründe 2020 yılı nasıl geçti?

Sun, 27 Dec 2020 02:55:00 GMT

Yılın başında Ocak-Şubat aylarında konuta olan talepte ivme yukarıya doğru döndü. Dünya Sağlık Örgütü’nün 11 Mart 2020’de corona virüs salgınını Küresel Pandemi olarak ilan etmesi ile birlikte dünya küresel finans piyasaları ciddi bir şekilde etkilendi. Ülkemizde pandemi sürecinin ilk aylarında konut satışları %55 azaldı. Ancak tüm dünyayı sarsan pandemi sürecinin etkilerini azaltmak için hayata geçirilen önlem ve teşvikler ile kamu bankalarının düşük faizli konut kredileri başta olmak üzere son iki yıldır biriken talep, gayrimenkul sektöründeki kampanyalar ve normalleşme adımları ile birlikte Haziran ayından itibaren konut satışlarında rekorların görülmesini sağladı. Yaz aylarında kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerinde indirime gidilmiş; ilk el konutlara %0,64 ikinci el konutlara %0,74 faiz oranı ile bir yıl ödemesiz, 15 yıla kadar vade hayata geçirilmişti. Bazı gayrimenkul firmaları da proje bazında 2 yıl ödemesiz, 20 yıl vade gibi kampanyaları gerçekleştirdi. Haziran-Temmuz ayları arasında oturum amacıyla konut satın almak isteyenler için düşük peşinatlı ve düşük konut kredisi oranlarıyla uygun şartların oluşması ile birlikte diğer taraftan azalan mevduat faizleri nedeniyle yatırımcıların yatırım enstrümanı olarak konuta yönelmesi yaz aylarında kaydedilen rekor satışlarda etkili oldu. Bu süreçte her ne kadar 2.el piyasalarda talep daha fazla olmasına rağmen son iki yıldır inşaat firmalarının elinde biriken birinci el konut stokları satışa döndü ve yeni konut stokunda azalma yaşandı.

Fiyatlar yükseldi

Bu yıl pandemi sürecinin yeni normal hayata geçmesinin ardından konut satışları arttı, yılın ortasında gayrimenkul sektörü eski canlı günlerine geri döndü. Kamu bankalarının düşük faizli konut kampanyasıyla birlikte konut fiyatları da fırladı. Artan talep ile birlikte Türkiye genelinde konut satış fiyatları %29,2 arttı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 2020 yılı Kasım ayı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi, 2020 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,2 oranında artarak 149,9 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 29,2 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 15,5 oranında artış gösterdi. Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2020 yılı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 27,3, 29,1 ve 28,9 oranlarında artış gösterdi Geçen sene Kasım ayında 500 bin TL olan bir konutun fiyatı bu yıl aynı dönemde 650 bin TL'yi aştı.

Konut yeniden yatırım aracı oldu

Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi tarafından yaptırılan "Türkiye Hane halkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması" sonuçlarına göre, Türk halkının en memnun olduğu yatırım aracı yüzde 81 ile gayrimenkul olarak belirlendi. Gayrimenkul sektöründe 2017 yılından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalan konut değeri bu yıl fiyatlarda yaşanan hızlı artış ile birlikte beklentileri karşıladı. 2020 yılında konut değer artışı enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı. Gayrimenkulde memnuniyetin ana sebepleri "değer kaybının olmaması", "değer artışı" ve "barınma ihtiyacı" olduğu görüldü. Gayrimenkul yatırım seçenekleri arasında yer alan konut, dükkan, ofis ve arsa gibi yatırım enstrümanlarına yoğun talep oldu. Türkiye genelinde 11 ayda 2 milyon 464 bin gayrimenkul el değiştirirken, bu yıl bitmeden şimdiden geçen yılın tamamına göre %17’lik artış gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde ülke genelinde tapuda ibraz edilen değer ise 456 milyar 224 milyon 472 bin lirayla tüm zamanların yıllık rekorunu kırdı.

Konut satışları yükseldi

Yıl daha bitmeden 11 ayda gerçekleşen toplan konut satış rakamı son on yılın en yüksek rakamı olarak kayıtlara geçti. Ocak-Kasım döneminde toplam 1 milyon 393 bin 335 konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,5 artış gösterdi. Pandemi sürecinin başında kaybedilen ivme yaz aylarında yükseldi. Bu yılın son çeyreğinde yükselen konut kredisi oranları ile birlikte konut talebinde azalma yaşanmasına rağmen toplam konut satış adedi geçen yılın üzerine çıktı.

Faiz politikasının konut fiyatlarına etkisi

Sun, 27 Aug 2023 02:30:00 GMT

Yatırım amaçlı konut talebi ise konutun getiri oranına, konut dışındaki diğer varlıkların getiri oranına, konutun yapısı ve hane halkı geliri gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Son yıllarda kriz haline dönüşen konut ihtiyacı dar ve orta gelirlilerin ortaya çıkan barınma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Gerçek ihtiyaç sahiplerinin oturum ihtiyacıyla oluşan konut talebi Merkez Bankası para politikalarında ortaya çıkan son gelişmeler ile Kamu bankalarının desteği olmadan konuta ulaşmanın mümkün olamayacağı bir hal alacaktır.

Bu hafta Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) politika faizini yüzde 17,5'ten yüzde 25'e çıkaran karar sonrasında mevduat faizlerinin maliyetleri de beraberinde arttırması taşıt, konut ve ihtiyaç kredilerine de yansıdı. Merkez Bankası Para Politikası Kurulu'nun faiz kararıyla ilgili açıklamasında, dezenflasyonun en kısa sürede tesisi, fiyatlama davranışlarındaki bozulmanın kontrol altına alınması için parasal sıkılaştırma sürecinin devamına karar verildiği belirtildi. Faizlerin yükselmesi ile konut talebinin azalacağı beklenirken diğer taraftan Kur Korumalı Mevduat (KKM) uygulamasıyla ilgili son gelişmeler ise yatırımcının tekrar gayrimenkule geçişini hızlandırabilir. Normal şartlar altında enflasyonun yüksek olduğu piyasa koşullarında konut talebinin düşük olması ve dolayısıyla konut fiyatlarında enflasyon kadar hızlı yükselmesi beklenmez. Ancak bu duruma rağmen son iki yılda ülkemizde konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde yükseldiği görüldü. Bunun nedeni mevduat faizlerinin enflasyon ile orantılı olarak yükselmemesi yatırımcıların birikimlerini koruyabilmek için mevduata yatırmak yerine gayrimenkule yatırım yapması konuta olan talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırdı.

Geçmişte, artan konut kredisi faiz oranları konuta olan talebi azaltırken fiyatları dengelerdi, günümüzde ise konut talebinin halen çok yüksek olduğu ancak konuta erişimin oldukça zorlaştığı bir dönemden geçiyoruz. Konut alımlarında son zamanlarda verilen konut kredisi faizleri aylık yüzde 3 bandına yaklaştı. Bu tablo daralan gayrimenkul sektöründe satıcı piyasası yerine alıcı piyasasının oluşmasına neden olacaktır. Bu ortamda özellikle 2.el piyasalarda konut fiyatlarının geri gelmesi beklenmektedir. Konut üreticileri tarafında ise fiyatların geri gelmesinden ziyade alıcıların ödeme planı teklifleri ve diğer indirim beklentileri karşılanacaktır. Kur Korumalı mevduattan çıkan ve nakit alım gücü olan yatırımcılar için konut alımında büyük fırsatlar ortaya çıkacaktır. Bununla birlikte, deprem endişesi, nüfus artış̧ hızı, göç̧ ve diğer makro ve mikro faktörler gayrimenkul sektöründe talebi canlı tutmaktadır. Konut talebinde uzun süredir devam eden bu trend, konut arzını da canlandırmasına rağmen, konut talebi daha fazla artmaktadır. Bu durum, yeni konut fiyatlarının uzun dönemde artışını yukarı yönde etkileyecektir.

Konut sektöründe rekabet artıyor

Sun, 25 Oct 2020 02:30:00 GMT

Artık yapılan projelerin ölçekleri büyümekte ve karma projeler haline gelmektedir. Yapılan projeler büyüdükçe, buna bağlı olarak riskleri de orantılı olarak artmaktadır. Bu nedenle geliştiriciler, rekabetten ayrışmak ve riskleri azaltmak için, proje öncesinde yapılan pazar analizi çalışmalarına daha fazla önem vermeye başladılar. Gayrimenkul projeleri geliştiren inşaat firmalar sürdürülebilir olmak için artık çok daha profesyonel olmak zorundalar, pazarda rakip sayısı çok fazla, müşteri çok daha bilinçli ve beklentileri çok daha yüksek. Konut sektörü ekonomik durgunluktan en yoğun etkilenen sektörlerden birisi, konut kredi faizlerinin yükselmesi, ekonomideki hızlı değişimler talebi azaltıyor. Mevcut piyasa koşulları inşaat firmaları için rekabetçi bir ortam doğuruyor.

Pandemi sürecin dede gördük ki müşteri beklentileri ve yaşam standartlarının değişmesine bağlı olarak insanlar daha iyi yaşama, çalışma ve dinlenme alanları talep etmeye başlamıştır. Önceleri sadece konut ihtiyacı süreciyle başlayan gayrimenkul projeleri, daha sonraları insanların beklentilerine bağlı olarak konsept projeler olarak ortaya çıkmaya başlamıştır. Geliştiricilerin, müşteri beklentilerinin çok hızlı bir şekilde değişmesinden ve gayrimenkul sürecinin uzun bir yol olmasından dolayı, talep gören bir proje geliştirebilmek için ayrıntılı bir çalışma yapması zorunluluk haline gelmiştir. Proje geliştirilecek pazarın çok doğru analiz edilmesi, konut tipolojisi, satış alanlarının nasıl olması gerektiği, malzeme kalitesi ve maliyeti, sosyal donatı alanları ve projenin ihtiyaçlarını karşılayacak ticari alanların kurgusunun çok doğru yapılması gerekiyor. Talep gören projelerde pazar analizinde ilk adım hedef kitlenin doğru belirlenmesidir. Şehrin çeperlerinde henüz gelişimini tamamlamamış bölgelerde müşteri beklentilerinin üzerinde projeler geliştirmek ve yüksek satış fiyatları hedeflemek doğru değildir. Tüketici ihtiyaçları, bölgenin değeri, müşteri satın alma fiyatı ve ödeme gücünün doğru tespit edilmesinden sonra beklentiye uygun proje geliştirilmelidir.

Öncelikli olarak proje geliştirilecek olan bölgeden oturum veya yatırım amacıyla konut satın alabilecek olan hedef müşteri kitlesinin gelir seviyesi tespit edilmelidir. Bu hedef kitlenin bölge için verebileceği üst fiyat sınırının altında kalacak proje maliyetleri hedeflenmelidir. Ancak bu noktada konsept projelerin içerisinde hedef kitle yaşam tarzına uygun sosyal alanlar mutlaka yer almalıdır. Diğer taraftan konutta ulaşılabilir fiyatlara ulaşmak için konut tiplerinin ve konut karmasının da doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Yatırım amacıyla proje geliştirilen bölgelerde daha küçük konut tipleri hedeflenirken oturumcu hedef kitlesi olan projelerde beklentiler değişebilir. Özellikle büyük şehirlerde arasa maliyetlerinin çok yüksek olması nedeniyle geliştirilen konut tiplerinde oda dağılımı ve oda büyüklüklerinde optimum alanlar oluşturulmalıdır. Tüketiciler konut m2 sinden ziyade fonksiyonel oda sayısına daha fazla önem vermektedirler. Daha küçük m2 li ve kompakt yaşam alanları içeren konut tipleri daha uygun fiyatlara ulaşılabilir.

Gayrimenkul sektörünün gelişimi ile birlikte yeni yapılacak olan projeler öncesi bilimsel ar-ge çalışmaları yapılmaktadır. Hedef kitlenin sosyo ekonomik durumu, demografisi, müşteri ihtiyaçları ve alım gücünün doğru tespit edilmesi ile birlikte en etkin arazi kullanımı ile en verimli, talep gören başarılı konsept projeler ortaya çıkmaktadır.

Konut rant aracı olmamalı

Sun, 25 Jun 2023 00:00:00 GMT

Yani insanın insan gibi yaşamasının ön koşullarından biriside barınma yani konut sahipliliğidir. Ancak son yıllarda ülkemizde konut geleneksel bir yatırım aracı haline gelmiştir. Oturum amacıyla ve gerçek ihtiyaç sahiplerinin edinebileceği bir meta olmaktan çıkmış diğer finansal yatırım araçlarında daha fazla kazandıran bir yatırım enstrümanı haline dönüşmüştür. Türkiye’de yıllık konut satışı 1,5 milyona dayanmış olmasına rağmen ilk el konut satışı sayısı da hane sayısı artışından fazladır. Ancak buna rağmen son yıllarda kendi evinde oturanların oranı düşmeye devam etmektedir. TÜİK verilerine göre 2002 yılında yüzde 73 olan ev sahipliği oranı 2021’de yüzde 55’e gerilemiştir. Bu durum, halihazırda ev sahibi olanların yani satın alanların, ihtiyaç sahipleri olmadığı konut yatırımcıları olduğunu göstermektedir.

Özellikle son yıllarda ülkemizde etkisi giderek artan enflasyona rağmen, mali piyasalar üzerinde uygulanan baskılar ve düşürülen faizler ister istemez insanları alternatif yatırım araçlarına yönlendirdi. Konutun servet koruma aracı olduydu algısı ve değerini koruyacağı/artıracağı beklentisi, oturum amaçlı konut sahipliğinde bile belli bir yatırım güdüsünün olabileceğini düşündürdü. Dolayısıyla, konut sahipliğinin ekonomik faydalarına yönelik olgular ve genel algı dikkate alındığında, konutun tüketim aracından çok yatırım aracı olarak alınmaya başladı. Bu durum ülkemizde ve dünyada finansal bir araç haline dönmüş olan gayrimenkule olan talebi birden arttırdı. Maliyetlerdeki yükseliş de özellikle büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin fiyatlarının ve kiraların büyük oranlarda artmasına ve toplumun sosyal gündemine oturan barınma krizine dönüştü. Konutta kira bedeli kadar, satış fiyatlarının da artması 2018'den bu yana sektörden uzaklaşan konut yatırımcısını yeniden gayrimenkule çekti. Konut gerçek ihtiyaç sahiplerinin barınma ihtiyacını karşılamak için değil, gelecekteki daha yüksek satış fiyatı üzerinden elde edilecek spekülatif kazanç için konut talep edilir oldu. Ortaya çıkan bu durum gayrimenkul sektörünün dengesini bozdu. Ülkemizde deprem riski ve kentsel dönüşüm faaliyetleri için tahsis edilmesi gereken finansal kaynaklar üst gelir gurubunun satın alabildiği bir yatırım aracı haline geldi. Konutta yukarıya doğru tırmanan fiyatlar toplumun daha geniş kesiminin barınma haklarını garanti altına alacak bir kentsel dönüşümün de maliyetinin artmasına yol açtı. Temel bir insan hakkı olan barınma hakkı, mülk sahiplerinin mülkiyet hakkına feda edilmesine yol açtı. Finansal bir araç olarak düşünülen gayrimenkulün alınıp satılmasıyla gayrimenkul sektörü, barınma ihtiyacını karşılama amacının dışına çıktı.

Derin bir barınma krizi içerisinde geçtiğimiz şu günlerde konutun yatırım aracı olmaktan çıkarmak için bu yönde yeni vergisel düzenlemeler yapmak ve özellikle deprem bölgesinde oluşan ihtiyacı da göz önünde bulundurarak kısıtlı imkanlar ile üretilen konutu gerçek ihtiyaç sahiplerinin erişimine sunmak çözüme büyük katkı sağlayacaktır. Gayrimenkul yatırımcıları için konut yerine iş yeri, ofis ve depo gibi alanlarının sahipliliği ve satılıp kiralanması teşvik edilebilir. Kredibilitesi ve gelir seviyesi yüksek alıcıların hâkim olduğu piyasa modelinde kredi tahsisi sadece bu kesim için değil gerçek ihtiyaç sahiplerinin de barınma ihtiyacına çözüm olacak finansal enstrümanlar sunulmalıdır. Sosyal konut üretimine hız verilmeli ve bu süreçte sadece satın alma değil ihtiyaç sahipleri için sosyal konut kiralama seçeneği de oluşturulmalıdır. Toplumun geniş bir kesimini ilgilendiren ulaşılabilir konut sorununa sadece TOKİ eliyle değil, özel sektöründe bu alanda konut üretimi teşvik edilmeli, vergi ve kaynak düzenlemeleri yapılmalıdır.

İstanbul'da satılan yeni her 2 "konuttan" birisi yabancıya gerçekleşti

Sun, 24 Jul 2022 02:40:00 GMT

Geride bıraktığımız 2022 yılının ilk yarısında dünyada yaşanan ekonomik daralmaya rağmen 35 binin üzerinde konut satışı ile yabancıya satışta Türkiye tarihinin en yüksek dönemlerinden birisi olarak kayıtlara geçti. Yabancılara yapılan konut satışları Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %81,8 artarak 8 bin 630 oldu. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %5,7 oldu. Türkiye’nin yabancıya sattığı konut adedi, küresel ekonomik krize rağmen hızla artarken, bu yıl Ocak – Haziran ayları arasında gerçekleşen yabancıya konut satışı geçen yılın ilk altı ayına göre %70 in üzerinde artış gösterdi. Türkiye genelinde bu yılda yabancıların ilk tercihi ve en fazla konut satın aldığı il yüzde 45’lik payla İstanbul oldu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) yabancıya konut satış verilerinde İstanbul öne çıkmaya devam ederken ilk sırayı 3 bin 906 konut satışı ile yine İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 2 bin 534 konut satışı ile Antalya ve 428 konut satışı ile Mersin izledi.

İstanbul’da markalı projeler tercih ediliyor

Pandemi süreci ile birlikte dünyada yaşanan küresel kriz, toplumun alım gücündeki düşüş, inşaat maliyetlerindeki artış ve faiz oranlarındaki yüksek seyir iç piyasalardaki konut satışı üzerinde büyük baskı oluşturmaya devam ederken diğer taraftan İstanbul’da yabancı gayrimenkul pazarında markalı konut projelerine olan ilgi artarak devam etmektedir. Haziran ayında İstanbul genelinde yeni konut projelerinden 7 bin 589 ilk el satışın yaklaşık %51,5 i yabancı müşterilere gerçekleşti. Bu yılın ilk altı ayında yabancıya 15 bin konut satışının yapıldığı İstanbul’da gayrimenkul firmalarının artan inşaat maliyetleri dolayısıyla hızla yükselen konut fiyatlarının karşılığını yabancı müşteri pazarında alabildiği görüldü.

Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri ‘bir yasam alanı’ olarak görmelerinin etkileri de İstanbul’a olan ilgiyi arttırmaktadır. Bunun en tipik örneği İki kıta üzerine kurulu ve dünyanın içinden deniz geçen tek şehri İstanbul’a yönelik olan yoğun yabancı ilgisinde görülmektedir. Modern ve geleneksel kültürü içeresinde barındıran Doğu ve Batı’nın orta noktasında yer alan İstanbul yabancılar için hem mistik hem de kargaşanın içindeki huzuru sunan bir kenttir. İstanbul’un; yüksek yatırım değeri, jeopolitik konumu, doğal ve kültürel zenginlikleri, ulaşım olanakları ve yeni inşa edilmiş̧ köprüleri, havaalanları ve gelişmiş̧ turizmi, ticareti, eğlence hayatı, etkinlik ve kongre turizmi ile yabancı yatırımcılar için ilgi gören bir şehir olmasının yanında yeni finans merkezi olma yolunda yapılan çalışmalar ve sektör dinamikleri ile İstanbul, yeni fırsatlar barındırmaya, yatırımcılarına katma değer sağlamaya ve gelecekte değerini arttırmaya devam etmektedir.

Konutta stoklar eridi maliyetler yükseldi

Sun, 24 Jan 2021 02:40:00 GMT

Seyahat kısıtlamaları birçok ülke tarafından halen uygulanmakta ve hükümetlerce sokağa çıkma yasağı veya kısıtları getirilmeye devam etmektedir. Haliyle bir çok ekonomik faaliyet alanı yavaşlamaktadır. Ancak pandemiye rağmen geçtiğimiz yıl gayrimenkul sektöründe talep azalmadı. Özellikle kamu bankaları tarafından Haziran'dan itibaren yaklaşık 3 ay devam eden düşük faizli kampanya dönemi ile sektörün rekor sayıda satışlar gerçekleştirdiği ve toparlandığı bir dönem oldu. Son iki yılda ciddi oranda daralan sektör 2020 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar hareketlenmeye başladı. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelindeki yeni konut stokları hızla azalmaya başladı. Özellikle devam eden ve tamamlanan konut projelerinde yer alan birinci el konut satışları için sağlanan düşük konut kredisi imkanı ile özellikle Emlak konut projeleri ve markalı konut projelerinde konut stokları hızla eridi.

Ülkemizde hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar ve iskan planlarındaki sık değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide konut ve gayrimenkul sektörünün sürekli ön planda olmasına neden olmaktadır. Türkiye’de konut talebi ile konut arzının temel belirleyicilerini birbirine benzemektedir. Literatürde konut talebinin belirleyicileri olarak konut fiyatları, kredi faiz oranları, gelir, gelir dağılımı ve demografik faktörler vb. değişkenler kullanılmaktadır. Konut arzının belirleyicileri olarak da; konut fiyatları, faiz oranları, kentleşme hızı ve hükümet politikaları vb. değişkenler kullanılmaktadır. Günümüzde hem konut stokların azalması hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatları üzerinde baskı oluşturmaktadır. Yapı malzemelerinde yaşanan fiyat artışı yeni dönemde yapılacak konut fiyatlarını doğrudan etkileyecektir. Bu konuya dair yapılan bazı değerlendirmelerde ise halen satışta olan konutlarda bu maliyetlerin fiyatlara yansıtılmadığı yönündedir. Yeni yapılan konutlarda ve konut stoklarının daha da azalmasıyla bu maliyet oranlarının fiyatlara eklenebileceği ifade ediliyor. Uluslararası Emlak Danışmanlığı firması Knight Frank'in 56 ülke ve bölgeyi incelediği Küresel Ev Fiyatları endeksine göre, geçtiğimiz yıl Türkiye'de konut fiyatları yüzde 27 arttı. Yüzde 14'lük enflasyon çıkarıldığında ise reel anlamda fiyat artışı yüzde 13 oldu. Türkiye'de gayrimenkul fiyatları üst üste üçüncü çeyrekte de dünyada en hızlı artan ülke oldu.

Yeni konutlar geliyor

Hem faiz indirimi hem de ödemesiz dönemli kampanyalarla geçtiğimiz yıl satışlar artınca ikinci el ve sıfır konutlarda stoklar da hızla azaldı. Üreticiler, ellerindeki konutlar bitince yeni yatırımlara yönelmeye başladı, pandemiye rağmen yeni ruhsat alımlarında artışlar görüldü. Geçtiğimiz yıl açıklanan TÜİK rakamlarına göre belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2020 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre bina sayısı %73,7, yüzölçümü %58,1, değeri %76,1, daire sayısı %97,9 arttı. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2020 yılının ilk dokuz ayında toplam yüzölçümü 72,5 milyon m² iken; bunun 40,7 milyon m²'si konut, 17,3 milyon m²'si konut dışı ve 14,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Toplam yüzölçümün %56,2'si konut alanı olarak gerçekleşti. Proje geliştiren inşaat firmaları ve müteahhitler azalan stoklarının yerini doldurabilmek ve devam eden yeni konut talebine cevap verebilmek için uzun süredir raflarda bekletilen arsalar ve yeni projelerini tekrar gündeme getirmeye başladılar. Ancak yapı ruhsatı sayısı geçtiğimiz yıl yükselmesine rağmen halen 2017 ve öncesi seviyelere gelmiş durumda değil. Bu da geliştiricilerin zor geçen son iki yıldan sonra temkinli hareket etmelerine ve alınan yapı ruhsatı sayısının artmasına rağmen üretilen daire adetlerinin daha az olmasına neden olmaktadır.

Maliyetler artıyor..

Demir ve çimentoya yapılan zamlarla inşaat maliyetleri hızla yükseliyor. Bu durum, yeni inşa edilecek konutların fiyatlarının da artacağına işaret ediyor. Devam eden mevcut konutlar, önümüzdeki dönemde inşa edileceklere göre daha uygun fiyatlı kalacak. Türkiye İstatistik Kurumu'nun, geçtiğimiz yıl son açıklanan Ekim 2020 verilerine göre bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,94, bir önceki yılın aynı ayına göre %19,34 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,00, işçilik endeksi %0,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %21,81, işçilik endeksi %14,23 artış kaydetti.

Konut sektöründe 2023 yılı nasıl geçti?

Sun, 24 Dec 2023 02:30:00 GMT

Geçtiğimiz yıl 1,5 milyona yaklaşan konut satış rakamları bu yıl yüzde 20 azalarak 1,2 milyon seviyelerinde tamamlaması bekleniyor. Yüksek enflasyonist ortamda hızla artan inşaat maliyetleri, kredi faizleri ve konut fiyatları konutu iyice ulaşılamaz hale getirdi. Deprem ile birlikte artan konut ihtiyacı gerçek ihtiyaç sahiplerini konuta erişimden uzaklaştırdı. Kentsel dönüşüm çalışmaları hızlanırken yeni konut üretimi deprem bölgesine kaydı. İnşaat sektörüne ve geliştiricilere her zamankinden daha fazla iş düşerken üretim hızı yoğun talebi karşılayacak seviyelerde artmadı. Temmuz ayında BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun) aldığı karar ile birlikte Türkiye orta vadeli program (OVP) kapsamında finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik tedbirler kapsamında konut kredilerinde kısıtlamaya gidildi. Kredi daralmasından ipotekli satışların toplam satış içerisindeki payı yüzde 6’lara kadar düşerken sektör tarihindeki en dip seviyeyi gördü. Konut kredisi oranları yılın ilk yarısında yıllık yüzde 20 seviyelerinde iken aralık ayında yüzde 45’e kadar yükseldi. Bankaların kredi konusunda isteksiz davranmaları tüketici tarafında sadece nakit alım imkanı olanların yatırım amacıyla konuta erişimini sağladı. Yılın ilk 3 çeyreği ağırlıklı yatırım amacıyla alınan satılan bir ürün haline gelen konut, yılın son çeyreğinde artan mevduat faizleri ile birlikte yatırımcının da ilgi alanından uzaklaştı. Fiyatların yükseldiği, kredi imkanlarının daraldığı bir ortamda konuta erişim zorlaştı ve toplumun ev sahipliliği oranında düşme yaşandı. Türkiye’de konut sahipliği oranı son 20 yılda yüzde 65 seviyelerine yükselirken bugün yüzde 56 seviyelerine kadar geriledi.

Geriye dönüp baktığımızda sektörde son 20 yılda uygulanan doğru ve etkin konut politikaları sonucunda dar gelirlinin konuta erişimi sağlandı. Konut sektörü yakın tarihe kadar elde ettiği başarılar ile ekonominin lokomotifi hâline geldi. 2003 yılından itibaren, vatandaşların konut ihtiyaçlarını karşılamak, daha modern bir Türkiye inşa etmek ve depreme karşı tedbir almak adına ‘Acil Eylem Planı’nı devreye alındı. Toplu Konut İdaresi yeniden yapılandırıldı. TOKİ’nin 2003 sonrası dönemde esas amacının konut açığının giderilmesi adına konut üretimi olduğu ve kentsel dönüşüm konusunda da önemli adımlar atıldığı bir süreç başladı. TOKİ alt ve orta gelir grubuna yönelik olarak başta konut ihtiyacı yüksek bölgeler olmak üzere Türkiye’nin birçok şehrinde 2003 yılından bugüne 1 milyon 170 bin konut üretimi gerçekleştirdi. Emlak Konut, 2002 yılında yeniden ayağa kaldırılarak ‘Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na dönüştü. Devlet özel sektöre daha fazla destek vermeye başladı. Bu süreçte orta ve orta üst gelir grubu içinde özel sektör marifetiyle konut üretimi yapılarak sunulan uzun vadeli finansman çözümler ile konut ihtiyacı karşılandı. Yine bu dönemde 14 milyona yakın yeni konut üretimi için yapı ruhsatı alındı.

Pandemiye kadar olan dönemde çözüm odaklı ve akılcı politikalar ile kamu ve özel sektör girişimleri neticesinde konut üretimi sağlanarak, toplumun barınma ihtiyacı karşılandı. Günümüzde ise yine aynı şekilde kamu öncülüğünde merkezi ve yerel yönetim iş birlikleri, özel sektör teşvikleri ve konut finansman alternatifleri ile konut ihtiyacı bir sorun olmaktan çıkartılabilecektir. Konut sektöründe yaşanan bu sorunların önümüzdeki dönemde çözülebilmesi için kamu ve özel sektör iş birliği ile kısa ve orta vadeli kararlı stratejik adımlar atılması gerekmektedir.

Konut fiyatları bir yılda yüzde 25 yükseldi!

Sun, 23 Aug 2020 00:00:00 GMT

Temmuz ayında rekor seviyede konut satışı gerçekleşti ve Türkiye genelinde konut satış fiyatları %25,7 arttı. Geçen sene haziranda 400 bin TL olan bir konutun fiyatı bu yıl aynı dönemde 500 bin TL'yi aştı. Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2020 yılının Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de %25,7 İstanbul’da ise %20,1 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon %11,39, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı %14,9; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %11,23 oldu. 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılının ilk yarısında enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı.

Konut fiyatları en çok Antalya’da arttı!

Nüfus yoğunluğuna göre konut değer artışının en yüksek olduğu iller ise sırasıyla Antalya, Zonguldak ve Gaziantep oldu. Antalya’da konut fiyatları %35 seviyelerinde yükseldi. Diğer taraftan üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2020 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 2,6, 2,7 ve 3,0 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 20,1 26,4 ve 28,0 oranlarında artış göstermiştir. Üç büyük şehirde en yüksek artış İzmir’de gerçekleşti. Türkiye genelinde konutta metrekarede birim fiyat 3 bin 401,7 TL’ye yükseldi. Bu rakam İstanbul’da 5 bin 523,1 TL, Ankara’da 2 bin 558,1 TL, İzmir’de 3 bin 987,2 TL’ye ulaştı.

Antalya’da yazlık bölgelere talep arttı

Pandemi sürecinde toplumun tatil anlayışı da değişti. 'Her şey dahil' konseptli otelleri tercih edenler bu dönemde kalabalık ortamlara girmek istemediği için yazlık ev kiralamayı veya satın almayı tercih etti. Fazla talep artışı ile bazı bölgelerdeki yazlık konut fiyatlarında yüzde 35 lere varan artışlar görüldü. Ülkemizin en önemli turizm merkezlerinden birisi olması ile birlikte ekonomik, demografik ve sosyal özellikleri itibari ile de Türkiye'nin en gelişmiş illerinden olan Antalya’ya göç artarak devam ediyor. Son 4 yıldır konut fiyatları sürekli artış gösteren Antalya, pandeminin etkisi ile yazlık bölgelere olan konut talebinin de artması ile daha da ön plana çıktı. Diğer taraftan büyükşehirlerin dışındaki yazlık ve turistik bölgelerde villa kiralarında da yüksek artış görüldü. Antalya ilçeleri içerisinde en fazla kira artışı görülen bölgeler Aksu, Kemer, Alanya, Konyaaltı ve Muratpaşa oldu. Yapılan araştırmalara ve sürece bakıldığında pandeminin sona ermesi halinde dahi insanların eski hayatlarına dönmelerinin zaman alacağı bu nedenle 5 yıldızlı oteller yerine denize yakın, müstakil havuzlu, mobilyalı, sezonluk kiralık villalara yoğun talep devam edecektir.

İstanbul’un en değerli ilçesi Beşiktaş

İstanbul'un ilçelerine göre konut fiyatlarını ele alan ve geçtiğimiz sene yapılan araştırmaya göre ise, en pahalı konutlar Beşiktaş'ta olurken, en düşük fiyatlı konutlar ise Esenyurt'ta yer aldı. İstanbul'da en düşük konut fiyatında 2 bin 209 liralık ortalama metrekare fiyatıyla başı Esenyurt çekerken, bu rakam Beşiktaş'ta 10 bin 632 liraya çıkıyor. Kamu bankalarının konut kredi faizlerini aylık yüzde 0,64'e çekip vadeleri 180 aya uzatması, bir süredir beklemeye geçen konut talebini hareketlendirdi. Vatandaşların uygun maliyetli ve uygun fiyatlı konut arayışında ise en uygun fiyatlı evlerin Esenyurt ve Arnavutköy'de olduğu görüldü. En değerli konutların yer aldığı Beşiktaş ilçesinde ortalama metrekare fiyatları 10 bin 632 liraya kadar yükselirken, Beşiktaş'ı bu alanda 9 bin 195 lirayla Sarıyer, 8 bin 407 lirayla Bakırköy, 7 bin 94 liraya Kadıköy, 7 bin 69 lirayla Beykoz, 6 bin 224 lirayla Adalar, 5 bin 841 lirayla Beyoğlu, 5 bin 212 lirayla Şişli izliyor.

Konut fiyatları neden düşmüyor?

Sun, 22 Oct 2023 02:30:00 GMT

Gayrimenkule olan ilginin azalmasına rağmen konut fiyatlarında gözle görülür seviyelerde düşüş yaşanmaması dikkat çekiyor. Türkiye’de yıllık ortalama konut ihtiyacı 800 bin adede yaklaşırken, Şubat ayında yaşadığımız deprem ile birlikte ilave 650 bin yeni konut ihtiyacı ortaya çıktı. Barınma sorunu her geçen gün artarken toplumun konuta erişimi zorlaşıyor. Yüksek enflasyon, artan konut kredisi oranları ve açıklanan Türkiye orta vadeli program (OVP) kapsamında finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler çerçevesinde konut yatırımcısının sektörden uzaklaştırılması konut talebinde azalmaya neden oldu. Diğer taraftan yüksek inşaat maliyetleri, arsa stoklarının azalması, üretimin halen yeterli seviyelerde olmaması konut fiyatlarının geriye gelmesinin önünde büyük bir engel olarak duruyor.

Toplumun alım gücünün azalması yüksek faizler ve bankacılık düzenlemeleri nedeniyle konut kredisine ulaşımı her geçen gün zorlaşıyor. Artan faizler ile beraber yavaşlama eğilimine giren konut piyasasında beklenen fiyat düşüşlerinin yaşanmadığı görülüyor. Küresel konut piyasasında öngörülen iyileşmeler tam anlamıyla gerçekleşmezken, ülkemizde de aynı şekilde konut enflasyonunun hızı yavaşlasa da fiyatlardaki yükseliş eğilimi ve yüksek seyir devam ediyor. TCMB en son açıklanan verilerine göre konut fiyatları 2023 Temmuz'da aylık yüzde 7,3 yıllık bazda ise yüzde 94,7 yükseldi. Son bir yılda yüzde 190'a kadar çıkan artış Temmuz ayında da hızını yavaşlatmaya devam etti.

Türkiye’de son yıllarda konut ihtiyacının artmasına neden olan etmenlerin başında nüfus artışı, göç hareketleri, kentleşme ile birlikte son dönemler de mülteci, sığınmacı gibi göçmen nüfusunda yaşanan hareketler ile ekonomik sorunlar konut ihtiyacı üzerinde doğrudan etkiye sahipken; Şubat ayında yaşadığımız doğal afetin oluşturduğu kitlesel göç ve ortaya çıkan ani konut talebi sorunun daha da büyümesine neden oldu. Mevcut konut stoklarının eskimesi ve plansız yapılaşma sağlam konut ihtiyacının büyümesinde ve konut açığının artmasında etkili olmaktadır. Depremden etkilenen 13 milyon nüfusun en az yüzde 25’lik kesiminin büyükşehirlere göç etmesi, İstanbul içinde zemini güvenli bölgelerde yeni konut arayışının artması ve deprem bölgesinde kısa sürede tamamlanması planlanan toplu konut projeleri sektöre olan ihtiyacı daha da arttırdı. Yakın tarihe kadar konut üretimindeki yetersizlik, üretimin az olması sorunu oluştururken, bugün konut üretiminin azalmasının merkezinde konut inşa etme maliyetlerinin ihtiyaç sahiplerinin karşılayabileceğinden fazla olduğu gerçeği yatmaktadır.

Gayrimenkulde ivme aşağı döndü!

Sun, 22 Nov 2020 03:25:00 GMT

Haziran 2020 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ikinci çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken Ağustos ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de uzun bir aradan sonra tekrar pozitife döndü. Ancak, Eylül ayı itibarıyla konut kredilerinin yükselmesi ve pandemi sürecinin ülkemizde olumsuz etkisinin devam etmesi ile birlikte konut talebi tekrar ivme kaybetmeye başladı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK), Ekim ayı konut satış istatistiklerini göre Türkiye genelinde konut satışları 2020 Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16.3 azalarak 119 bin 574 oldu. Türkiye genelinde geçtiğimiz ay konut satışları Eylül ayına göre %13 azaldı. Konut satışlarında İstanbul 22 bin 270 konut satışı ve %18,6 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 10 bin 624 konut satışı ve %8,9 pay ile Ankara, 6 bin 846 konut satışı ve %5,7 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 16 konut ile Ardahan, 24 konut ile Hakkari ve 71 konut ile Bayburt oldu

Geçtiğimiz yılın üzerinde beklenti yüksek!

2020 yılının toplamında ise Konut satışları 2020 yılını rekorla kapatmaya hazırlanıyor. Ocak-Ekim döneminde 1 milyon 280 bin 852 konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %27,0 artış gösterdi. Ocak-Ekim döneminde ipotekli konut satışı %124,2 artarak 534 bin 256, diğer satış türlerinde ise %3,0 azalarak 746 bin 596 oldu. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar %2,3 artarak 396 bin 184 oldu. İkinci el konut satışları da %42,5 artarak 884 bin 668 olarak gerçekleşti.

Faizler yükseliyor ipotekli konut satışları düşüyor!

Kredi faiz oranlarında gerçekleşen artışlar insanları yatırım yapmaktan çekinir hale getirirken, bu durumun düzelmesinin zaman alacağı bekleniyor. Türkiye genelinde 2020 Ekim ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 azalış göstererek 25 bin 566 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %21,4 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 5 bin 494 konut satışı ve %21,5 pay ile ilk sırayı aldı. İpotekli konut satışının en az olduğu iller 4'er konut ile Ardahan ve Hakkari oldu. Diğer taraftan senetli konut satışları 2020 Ekim ayında Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre %1,7 artarak 94 bin 8 oldu.

Projeden konut satışları azalıyor!

Türkiye genelinde ilk defa satılan birinci el konut sayısı 2020 Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %26,3 azalarak 36 bin 976 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı %30,9 oldu. İlk satışlarda İstanbul 6 bin 401 konut satışı ve %17,3 ile en yüksek paya sahip olurken, İstanbul'u 2 bin 409 konut satışı ile Ankara ve bin 797 konut satışı ile İzmir izledi.

Yabancı talebi artıyor!

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %23,1 artarak 5 bin 258 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı alıyor. Ekim 2020'de ilk sırayı 2 bin 458 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 928 konut satışı ile Antalya, 347 konut satışı ile Ankara, 187 konut satışı ile Yalova ve 186 konut satışı ile Bursa izledi. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı ırak vatandaşlarına yapıldı. Ekim ayında Irak vatandaşları Türkiye'den 909 konut satın aldı. Irak'ı sırasıyla, 849 konut ile İran, 400 konut ile Rusya Federasyonu, 225 konut ile Afganistan ve 213 konut ile Kazakistan izledi.

Konut yatırımı kazandırıyor

Sun, 21 Nov 2021 03:30:00 GMT

2000-2001 bankacılık krizi sonrasındaki dönemde Türkiye genelinde ve özelikle büyük kentlerde konut arzı, talebi ve fiyatları hızlı bir artış sürecine girmiştir. Kentleşme, göç, nüfus ve hane halkı sayısının artışı, gelir artışı, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, konut tüketim alışkanlıklarının değişmesi, kentsel dönüşüm süreci ve konut üretimindeki yüksek üretici karı gibi konut arzını/talebini etkileyen unsurlar ve konut piyasasındaki diğer gelişmeler; ertelenmiş olan potansiyel talebin istikrarlı koşullarda ortaya çıkmasına neden olmuştur. Genellikle tasarruflarla veya banka kredileri gibi kaynaklarla finanse edilen konut yatırımları ve buna bağlı olarak oluşan gayrimenkul sektörü ülkemizde sosyal ve kültürel yapının yanı sıra finansal gelişmişliğinin de en önemli göstergelerinden birisi haline getirdi. Konut temelde barınma ihtiyacını karşılamasının yanı sıra yatırım enstrümanı olarak da her zaman değerini korumaktadır.

Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, azalan konut stokları, döviz ve konut kredisi faiz oranlarının yüksek seyretmesi yerli yatırımcıların gayrimenkul alım-satım işlemlerini geçici bir süre negatif yönde ve talebi olumsuz etkilemesine rağmen gayrimenkul sektörü uzun vadede hiçbir zaman cazibesini yitirmiyor. Konut talebi her zaman güçlüdür. Sadece dönemsel olarak konut alımı erteleniyor ve yatırım talebi birikiyor. Bu erteleme döneminin bitiminden itibaren ise hızlı bir ivme ile talep tekrar artıyor. Pandeminin etkisiyle dünya genelinde ekonomik konjonktürde yaşanan daralma ve ani değişimler gayrimenkul yatırımlarına olan talebi önemli ölçüde etkiledi. Gayrimenkul sektörü, 2021 ile birlikte güçlü bir toparlanma sürecine girmiş olmakla birlikte dengelerin halen tam olarak oturmamış olması nedeniyle müşteri talebi tarafında temkinli yaklaşım halen devam ediyor. Ancak talep koşullarındaki temkinli görünüme rağmen Türkiye’de dahil olmak üzere küresel konut fiyatlarındaki artış trendi hızla devam ediyor.

TCMB tarafından açıklanan son verilere göre Eylül ayında konut fiyatları geçen yıla göre yüzde 35,5; geçen aya göre ise yüzde 3,5 yükseldi. Konut fiyatları enflasyondan arındırıldığında fiyatlardaki net artış yüzde 15 e yaklaştı. Bu yıl içinde enflasyondan kaçan döviz veya mevduat yerine konuta yöneldiğinde daha karlı çıktı. Son dönemde konut almak, mevduat başta olmak üzere pek çok yatırım aracından büyük bir getiriye sahip olmaya başladı. TCMB’nin yayınladığı konut fiyat endeksinin baz yılı 2017’deki fiyatların 100 olduğu kabul ediliyor. Bu göre, Eylül 2021’de Türkiye genelinde konut fiyatları 198,8 oldu. Son 4 yılda konut almak için ödenecek olan bedel iki katına çıktı. Konut yatırımları hisse senedi, tahvil ve döviz gibi getirisi üzerinde kontrol imkânı daha az olan yatırım araçlarına göre daha fazla esneklik ve kontrol imkanı sağlıyor. Özellikle konut yatırımlarında evin değerini arttırmak ve kiraya vererek düzenli nakit akışı sağlamak mümkün. Diğer taraftan maddi duran bir varlık olarak konutun enflasyona karşı değer artış getirisi orta ve uzun vade daha fazla gerçekleşiyor.