Analiz Gazetesi

TCMB'nin krediyi kısması emlak sektörünü etkiler mi?

Sat, 30 May 2026 02:00:00 GMT

Faiz oranları yüksek olmasına rağmen vatandaş yine de kredi kullanarak eksik kalan kısmını tamamlamaya çalışıyordu. Çünkü bugün bir ev almak isteyen vatandaşın büyük bölümü artık sadece birikimiyle hareket edemiyor. Peşinatı tamamlamak için ihtiyaç kredisi kullanan da vardı, kredi kartıyla ödeme yapan da vardı, elindeki altını bozan da vardı.

Ancak 22 Mayıs Cuma günü Merkez Bankası’nın aldığı yeni kararlarla birlikte piyasada yeni bir süreç başladı. Bankaların kredi büyüme oranları düşürüldü. İhtiyaç kredilerinde büyüme sınırı yüzde 4’ten yüzde 3’e indirildi. Taşıt kredileri ve kredili mevduat hesaplarında da sınırlar aşağı çekildi. Ticari kredilerde de sıkılaşma adımları geldi.

Merkez Bankası bu kararların “makrofinansal istikrarı güçlendirmek” amacıyla alındığını açıkladı. Yani piyasadaki kredi genişlemesini kontrol altında tutmak istiyorlar. Ama bu durum özellikle gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyebilir.

Çünkü bugün piyasada birçok satış aslında “eksik kalan kısmı krediyle tamamlama” modeliyle ilerliyordu. İnsanlar yüksek faiz olsa bile “yarın daha zor olabilir” düşüncesiyle kredi kullanıyordu. Şimdi ise sadece konut kredisine değil, ihtiyaç kredilerine ulaşımın da zorlaşması peşinat oluşturmayı daha da zor hale getirecek gibi gözüküyor.

Özellikle orta gelir grubunda bu durum daha fazla hissedilecektir. Çünkü bugün birçok kişi peşinatın bir kısmını ihtiyaç kredisiyle, kalan kısmını konut kredisiyle tamamlayabiliyordu. Bankaların daha sıkı kredi politikası uygulaması hem satış hızını yavaşlatabilir hem de alıcı tarafında bekleme sürecini artırabilir.

Vatandaş artık kredi kullanırken iki kere düşünmeye başladı. Hatta kredi kartı kullanırken bile insanlar tedirgin. Limitler daralıyor, faizler yüksek, bankalar daha seçici davranıyor. Bu da piyasadaki güven ortamını etkiliyor.

Önümüzdeki günlerde bu kararların emlak sektörüne nasıl yansıyacağını daha net göreceğiz. Özellikle yaz aylarında taşınma sezonunun başlamasıyla birlikte krediye ulaşımın zorlaşması satış adetlerinde yavaşlamaya neden olabilir. Çünkü gayrimenkul piyasasında kredi hâlâ en önemli desteklerden biri.

Ama şunu da unutmamak gerekiyor:

Türkiye’de konut ihtiyacı hâlâ çok yüksek. Evlenen, taşınan, kiradan çıkmak isteyen, yatırım yapmak isteyen büyük bir kesim var. Bu nedenle piyasada tamamen durma beklemiyorum. Ancak krediye ulaşım zorlaştıkça alım kararlarının daha yavaş verildiği, pazarlıkların arttığı ve nakit gücü olanların avantajlı olduğu bir döneme giriyoruz gibi gözüküyor.

Orta Doğu'daki kaos ve Dubai gerçeği

Sat, 28 Mar 2026 02:00:00 GMT

Uzun süredir firmalar tarafından “her şey yolunda” mesajı verilirken, piyasada dolaşan fiyat indirimleri söylentileri ve yaşanan gelişmeler alıcıların kafasını daha da karıştırıyor. Bu tablo bize çok önemli bir gerçeği bir kez daha gösteriyor:

Yurt dışı yatırım yaparken sadece reklam, cazibe ve vaatlerle hareket edilmez.

Konumun, ülkenin içinde bulunduğu jeopolitik durumun ve kriz anındaki yönetim becerisinin ne kadar önemli olduğunu bugün çok net görüyoruz.

Belirsizlik yatırımcıyı paniğe sürüklüyor

Dubai’de ev almış, henüz inşaatı başlamamış ya da devam eden projelere yatırım yapmış Türk vatandaşları şu anda firmalardan açıklama bekliyor. Ancak birçok yatırımcı, net bir bilgilendirme alamadığı için tedirginlik yaşıyor.

Özellikle peşinat vererek, yüzde 20-25 oranında ödeme yapıp kalan kısmı taksitle ödeyen yatırımcılar için süreç daha da karmaşık hale gelmiş durumda.

Bugün en çok sorulan soru şu:

Taksit ödemeleri devam etmeli mi, yoksa askıya mı alınmalı?

Ne yazık ki bu konuda net bir yönlendirme olmadığı için bazı yatırımcılar ödemelerine devam ederken, bazıları ödemeyi durdurmuş durumda. Bu da piyasada ciddi bir kaos ve güvensizlik ortamı oluşturuyor.

Güvenli şehir algısı sarsıldı

Bir dönem “dünyanın en güvenli şehirlerinden biri” olarak pazarlanan Dubai’de bugün yaşanan gelişmeler, bu algının da sorgulanmasına neden oldu.

Uçuşların aksaması, bölgedeki güvenlik endişeleri ve yaşanan krizler, yatırımcıların risk algısını tamamen değiştirmiş durumda.

Bu durum bize çok net bir ders veriyor:

Yatırım sadece kazanç hesabı değildir, aynı zamanda güvenlik ve sürdürülebilirlik meselesidir.

Türkiye için fırsat kapısı

Öte yandan yaşanan bu süreç, Türkiye açısından önemli fırsatları da beraberinde getirebilir.

Dubai’de faaliyet gösteren birçok firmanın Türkiye’de ofisleri ve temsilcilikleri bulunuyor. Geçmişte Türkiye’den Dubai’ye taşınan şirketlerin, bugün yaşanan gelişmeler sonrası yeniden Türkiye’ye yönelmesi ihtimal dahilinde.

Özellikle İstanbul’da boş durumda olan plaza katları ve ticari alanlar düşünüldüğünde, bu dönüşümün emlak sektörüne ciddi bir katkı sağlaması mümkün.

Eğer bu süreç doğru yönetilirse, Türkiye ticari gayrimenkulde yeniden güçlü bir merkez haline gelebilir.

İstanbul Havalimanı stratejik öne çıkıyor

Dubai uzun yıllardır uluslararası uçuşlarda önemli bir aktarma merkeziydi. Ancak bölgede yaşanan gelişmeler, bu rolün zayıflamasına neden olabilir.

Bu noktada İstanbul Havalimanı’nın önemi daha da artıyor.

Avrupa ile Asya arasında doğal bir köprü konumunda olan Türkiye, bu süreci doğru değerlendirirse hem havacılık hem turizm hem de ticaret açısından büyük avantaj elde edebilir.

Son Söz: Ne varsa ülkemizde var

Bugün yaşananlar bize çok net bir gerçeği tekrar hatırlattı:

Reklamlarla oluşturulan cazibe, kriz anında yerini gerçeğe bırakır.

Yurt dışı yatırımlarda görülen riskler, yatırımcıya aslında en güvenli limanın kendi ülkesi olabileceğini bir kez daha göstermiştir.

Bu yüzden artık daha bilinçli hareket etmek gerekiyor.

Ne varsa ülkemizde var.

Doğru analiz, doğru lokasyon ve doğru zamanlama ile Türkiye hâlâ en güçlü yatırım alanlarından biridir.

Yastık altındaki paranızı ekonomiye kazandırın

Sat, 25 Jul 2026 02:00:00 GMT

Geçmişte bu çok konuşulmayan bir konuydu. Ancak bugün ekonomi de değişti, vergi sistemi de değişti. Bankacılık sistemi, dijital kayıtlar ve resmi işlemler artık çok daha şeffaf ilerliyor. Kayıt dışı kalan paraların sisteme kazandırılması ise hem vatandaş hem de ülke ekonomisi açısından büyük önem taşıyor.

İşte tam da bu noktada Varlık Barışı uygulaması önemli bir fırsat sunuyor.

Kanunda belirtilen şartları taşıyan kişiler; yastık altında tuttukları nakit paralarını, ticaretlerinden elde ettikleri ancak finans sistemine dahil etmedikleri birikimlerini veya kayıt dışında kalan varlıklarını banka ya da aracı kurumlar aracılığıyla bildirerek kayıt altına alabiliyor.

Buradaki amaç sadece vergi toplamak değildir. Asıl amaç, ekonominin dışında bekleyen kaynakların kayıtlı ekonomiye kazandırılmasıdır. Çünkü evde bekleyen para üretime katkı sağlamaz. Bankacılık sistemine giren para ise yatırım olur, ticaret olur, kredi olur ve ekonomiye yeniden hareket kazandırır.

Peki uygulama nasıl işliyor?

Kanunda belirtilen usule göre bildirilen varlıklar üzerinden normal şartlarda %5 oranında bir vergi hesaplanıyor. Ancak devlet, bu paranın ekonomi içinde uzun süre kalmasını teşvik etmek amacıyla önemli avantajlar da sağlıyor.

Eğer bildirilen varlığınızı kanunda belirtilen yatırım araçlarında belirli sürelerle değerlendirmeyi taahhüt ederseniz vergi oranı kademeli olarak düşüyor.

* En az 2 yıl sistemde tutulursa %3,

* 3 yıl tutulursa %2,

* 4 yıl tutulursa %1,

* 5 yıl boyunca sistemde tutulursa %0 vergi uygulanabiliyor.

Yani devlet aslında şunu söylüyor: “Paranı kayıt altına al, ekonomiye kazandır ve uzun vadeli değerlendir.”

Bu uygulama sadece nakit para için değil; kanunun kapsamına giren para, döviz, altın ve diğer bazı varlıklar için de belirli şartlar çerçevesinde kullanılabiliyor.

Ben gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır sahadayım. Hâlâ birçok vatandaşımızın evinde önemli miktarda nakit para tuttuğunu görüyorum. Kimi yıllar önce sattığı bir gayrimenkulden kalan parayı saklıyor, kimi ticaretinden kazandığı parayı bankaya yatırmıyor, kimi de “Evde dursun, daha güvenli.” diye düşünüyor.

Ancak artık ekonomi eski ekonomi değil. Büyük tutarlı alım satımlarda kayıtlı işlemler hem güven veriyor hem de işlemlerin daha sağlıklı yürütülmesini sağlıyor. Özellikle gayrimenkul alım satımlarında banka üzerinden yapılan ödemeler hem alıcıyı hem satıcıyı koruyan önemli bir güvence oluşturuyor.

Bugün kayıtlı ekonomi sadece devlet için değil, vatandaş için de önemli bir güvence haline geldi. Resmî kayıt altındaki bir varlık gerektiğinde çok daha kolay ispat edilebilir, finansal işlemlerde kullanılabilir ve hukuki açıdan daha güçlü bir zemine oturur.

Elbette Varlık Barışı uygulamasından yararlanabilmek için kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bu nedenle işlem yapmadan önce güncel mevzuatın incelenmesi ve mali müşavir ya da vergi konusunda uzman kişilerden destek alınması en doğru yaklaşım olacaktır.

Ben her zaman şunu söylüyorum:

Parayı kazanmak kadar, onu doğru şekilde kayıt altına almak da önemlidir.

Yastık altında bekleyen para size de ülke ekonomisine de katkı sağlamaz. Ama kayıtlı ekonomi içinde değerlendirilen birikimler hem güvenli bir zeminde yer alır hem de ekonomiye canlılık kazandırır.

Eğer elinizde yastık altında duran birikimleriniz, ticaretten elde ettiğiniz nakit paranız veya finans sisteminin dışında kalan varlıklarınız varsa, yürürlükteki mevzuatın sunduğu imkânları mutlaka araştırın.

Doğru bilgiyle hareket etmek, işlemleri kayıtlı ekonomi içinde yürütmek ve geleceği güvence altına almak bugün her zamankinden daha önemli hale gelmiştir.

Konut satışları neden düştü?

Sat, 25 Apr 2026 02:00:00 GMT

Peki ne oldu da piyasa bu noktaya geldi?

Öncelikle şunu net söylemek gerekiyor: Bu düşüş kalıcı bir kriz değil, geçici bir bekleme sürecidir.

Dünya genelinde yaklaşık bir buçuk aydır devam eden jeopolitik gerilim ve savaş ortamı, yatırım kararlarını doğrudan etkiledi. Alıcılar “bekle-gör” moduna geçti. Bu davranış son derece normal. Daha önceki krizlerde de aynı tabloyu gördük. Piyasa önce durur, sonra yeniden hareketlenir.

Mart ayına özel bir başka gerçek daha var. Ramazan ayı ve hemen ardından gelen bayram süreci, tatillerle birleşince gayrimenkul piyasasında doğal bir yavaşlama oluşturdu. Yani düşüşün tek sebebi ekonomik değil, aynı zamanda dönemsel.

Ancak işin en kritik noktası şurada başlıyor:

Bugün konut fiyat artışları enflasyonun altında kalmış durumda. Bu ne demek?

Aslında bu, konut almak için doğru zamanın geldiğini gösteren en net işarettir.

Bir diğer önemli veri ise kredi tarafında yaşandı. Kredi oranlarında yaşanan küçük bir geri çekilme bile ipotekli satışlara anında yansıdı. Bu bize şunu gösteriyor:

Alıcı hazır, sadece uygun finansmanı bekliyor.

Bugün sahada çok net görüyoruz; birçok kişi peşinatını hazırlamış durumda. Eksik kalan kısmı krediyle tamamlayarak ev sahibi olmayı planlıyor. Ancak faizlerin biraz daha düşmesini bekleyen ciddi bir kesim de var.

Eğer küresel gelişmeler bu şekilde ilerlemeseydi, “İlk Evim” konut kredi kampanyası çoktan devreye alınmış olacaktı. Piyasada 1.20 oranla 180 ay vadeli kredi beklentisi oluşmuştu. Şu an için bu süreç biraz ötelenmiş görünüyor.

Ama şunu unutmayalım:

Türkiye’de her yıl yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç var. Bu ihtiyaç ortadan kalkmaz, ertelenir.

Bahar dönemi ise gayrimenkul piyasasının en hareketli zamanıdır. İnsanlar taşınma planlarını bu dönemde yapar. Özellikle kirada oturan vatandaş için artık denklem çok net:

Kira ödemek yerine, kredi taksiti ödeyerek kendi evine sahip olmak.

Bugün birçok kişi, “yüksek” gibi görünen faiz oranlarına rağmen bu kararı alıyor. Çünkü kira artık geri dönüşü olmayan bir gider haline geldi.

Konut bir yatırım aracı olmanın ötesinde bir ihtiyaçtır.

Bir yuvadır.

Ve unutulmamalıdır ki;

Gayrimenkul, şartlar ne olursa olsun uzun vadede her zaman güvenli liman olmaya devam eder.

Konut sektörünün can suyu

Sat, 23 May 2026 02:00:00 GMT

Evi olan satmakta, ev almak isteyen ise o yüksek faiz oranlarıyla kredi çekmekte zorlanıyor. İşte tam bu tıkanma noktasında, piyasaya adeta bir ilaç gibi yetişen bir sektör var: *Katılım Finans Ekosistemi*.

Bugün sizlere katılım bankalarının ve devlet lisanslı tasarruf finansman şirketlerinin piyasada nasıl bir "konut satış motoru" haline geldiğini, bu sistemin arkasındaki devasa rakamları ve piyasaya etkilerini çok sade bir dille anlatmak istiyorum.

Faiz yok, el birliği var: Konut satışlarına büyük doping

Banka kredilerinin önünün kapandığı bu dönemde, geleneksel yöntemlere alternatif arayan vatandaşlar katılım finans sistemine akın etti. Aslında sahada gördüğümüz şey çok net: Son zamanlarda Türkiye genelinde yapılan konut satışlarının çok büyük bir kısmı, katılım bankalarının konut finansmanları ve tasarruf şirketlerinin o bildiğimiz "faizsiz el birliği" havuzlarından çıkan nakit paralarla dönüyor.

Bu durum hem inşaat firmalarının elindeki konutları satıp nakit akışı sağlamasına yarıyor hem de orta ve dar gelirli ailelerin yüksek faiz yükü taşımadan ev sahibi olmasını sağlıyor. Yani sistem, konut piyasasındaki o can alıcı talebi diri tutuyor.

Sektörü sırtlayan önemli kurumlar

Peki, sahada iş yapan, vatandaşın bütçesine dokunan bu kurumlar hangileri ve ne kadarlık bir büyüklüğe ulaştılar? Gelin en çok öne çıkanlara birlikte bakalım:

Emlak Katılım (Katılım Bankası): İnşaat ve konut sektörünün içinden gelen bu köklü kamu bankası, tek başına piyasaya *234,7 milyar TL* nakdi finansman sağladı. Ev alacak bireysel müşterilere ve müteahhitlere sunduğu özel modellerle sektörün en büyük güçlerinden biri.

Hayat Finans (Dijital Katılım Bankası): Türkiye’nin tamamen dijital odaklı ilk katılım bankası. Şubesi yok, her şey telefonunuzda. Kısa sürede finansman hacmini *13,8 milyar TL* seviyesine ulaştırarak konut ve tüketici finansmanına ciddi bir dijital hız kazandırdı.

Eminevim (Tasarruf Finansmanı): Hepimizin bildiği, bu faizsiz el birliği sisteminin kurucusu ve en büyük oyuncusu. Bugüne kadar tek başına *300 binden fazla* aileye ev ve araç teslimatı yaparak bu alanda kırılması zor bir rekora imza attı.

Fuzul Ev (Tasarruf Finansmanı): Sektörün bir diğer köklü ve güvenilir markası. Bugüne kadar 150 binden fazla* vatandaşın konut ve araç hayalini faizsiz, kredisiz modellerle gerçeğe dönüştürdü.

Katılımevim (Tasarruf Finansmanı): Borsada işlem gören ve son yıllarda dijital altyapısıyla çok hızlı büyüyen bir şirket. Aylık yüksek sözleşme hacimleriyle konut piyasasına sürekli taze para akışı sağlıyorlar.

Albayrak Finans (Tasarruf Finansmanı): Arkasındaki güçlü Albayrak Grubu'nun finansal desteğiyle sektöre giren şirket; ev, iş yeri, araç ve hatta traktör havuzlarıyla sisteme çok güçlü bir kurumsal hareketlilik getirdi.

Büyük fotoğraf: Kaç kişi ev sahibi oldu?

Resmi verilere baktığımızda karşımıza çıkan tablo, sistemin ne kadar devasa bir toplumsal tabana yayıldığını kanıtlıyor:

Sistemde Kaç Kişi Var?: Şu an bu tasarruf şirketlerinde aktif olarak para biriktiren, taksit ödeyen ve ev/araba sırası bekleyen üye sayısı 1 milyon 157 bin 958 kişiye ulaştı. Bu tarihi bir rekor!

Yönetilen Para Ne Kadar?: Sadece bu faizsiz konut ve araç şirketlerinin yönettiği toplam işlem hacmi 1 trilyon 211 milyar TL'yi buldu. Katılım bankalarının sağladığı 2 trilyon 27,7 milyar TL'lik nakdi desteği de eklersek, karşımızda 3 trilyon lirayı aşan bir ekonomik güç var.

Kaç Kişi Teslimat Aldı?: Sistemin kurulduğu ilk günden bugüne kadar faizsiz havuzlardan parasını alıp ev ya da araba sahibi olan kişi sayısı toplamda 650 bin ila 700 bin kişi arasında.

Net Ev Sahibi Sayısı: Yapılan bu teslimatların yaklaşık %60’ı doğrudan konut alımına yönelik oldu. Yani, bu katılım finans şirketleri sayesinde Türkiye genelinde tam 400 bin civarında aile net olarak ev sahibi oldu ve kafasını sokacak güvenli bir yuvaya kavuştu. (Kalan %40'lık kitle ise araç finansmanı kullandı).

Benim gözümden sektörün özeti ve geleceği

Bir gayrimenkul uzmanı olarak net bir şekilde söyleyebilirim ki; Katılım Finans sektörü artık sadece bir "alternatif" değil, Türkiye konut piyasasının en önemli can damarlarından biridir.

1.1 milyonu aşan aktif üyesi, piyasaya enjekte ettiği trilyonlarca liralık hacmi ve ev sahibi yaptığı 400 bin ailesiyle bu firmalar, barınma krizinin faizsiz çözülmesinde hayati bir rol oynuyor. Mevcut yüksek faiz ortamı devam ettiği sürece, önümüzdeki dönemde de vatandaşın ilk adresinin bu sistem olacağını ve konut piyasasını bu modelin ayakta tutacağını öngörmek hiç de zor değil.

Emlak vergisinde büyük uyarı!

Sat, 21 Mar 2026 02:00:00 GMT

Bugün açıkça söylemek gerekiyor:

Tek evi olan milyonlarca kişi aslında emlak vergisi ödemek zorunda değil.

Emlak vergisi; bina, arsa ve araziler üzerinden alınan ve taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenen bir vergidir. Yılda iki taksit halinde ödenir. İlk taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında tahsil edilir. Ancak asıl önemli olan, bu verginin kimler için sıfır olabileceğidir.

Yeni ev alanlar için önemli bir detayı hatırlatmak isterim. Yeni yapılan binalarda vergi, arsa vergisinden daha düşük olamaz. Bu uygulama, binanın tamamlanmasından sonra dört yıl boyunca devam eder. Bu, özellikle yeni konut alan yatırımcıların gözden kaçırmaması gereken önemli bir maliyet unsurudur.

Gelelim en kritik konuya…

Kanun çok açık. Eğer Türkiye’de tek bir konutunuz varsa ve bu konut 200 metrekareyi geçmiyorsa;

Engelliyseniz, hiçbir geliriniz yoksa, sadece emekli maaşı ile geçiniyorsanız, gaziyseniz ya da şehit yakınıysanız emlak vergisi ödemezsiniz.

Ama sahada gördüğüm gerçek şu:

Bu hakkı bilmeyen binlerce emekli her yıl düzenli olarak vergi ödüyor.

Daha da önemlisi, birçok kişinin bilmediği bir hak var.

Eğer bu şartları taşıdığınız halde geçmiş yıllarda emlak vergisi ödediyseniz, belediyeye başvuru yaparak 5 yıl geriye dönük ödediğiniz vergileri geri alabilirsiniz. Bu, ciddi bir maddi kazanç anlamına geliyor.

Engelli vatandaşlarımız için de sistem oldukça net. Gelir şartı aranmaz, engellilik oranı önemli değildir. Tek şart, 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmaktır.

Burada altını çizmek istediğim çok önemli bir sınır var:

200 metrekare.

Konut bu sınırı geçtiği anda, hisseli bile olsa indirim hakkı tamamen ortadan kalkar. Bu detay, çoğu zaman gözden kaçıyor.

Bir diğer yanlış bilinen konu ise evde oturma şartıdır.

Hayır, böyle bir şart yok. Ev boş olabilir, kiraya verilmiş olabilir ya da aile bireyleri kullanıyor olabilir. Bu durum vergi muafiyetini etkilemez.

Ancak işin bir de riskli tarafı var.

En sık yapılan hata: Belediyeye bildirim yapmamak.

Yeni bir taşınmaz alındığında veya değişiklik olduğunda bildirim yapılmazsa, vergi cezası ve usulsüzlük cezaları devreye girer.

Üstelik gecikme durumunda her ay için %3,7 oranında faiz uygulanıyor. Bu da küçük bir borcun kısa sürede büyümesine neden oluyor.

Bir başka önemli konu da satış işlemleri.

Emlak vergisi borcu olan bir taşınmazın satışı normal şartlarda yapılamaz. Ancak miras, mahkeme kararı veya kamulaştırma gibi özel durumlarda istisna uygulanır.

Kırsal mahallelerde ise önemli avantajlar var.

Bu bölgelerde konutlar ve tarımsal alanlar vergiden muaf tutulurken, ticari taşınmazlarda %50 indirim uygulanıyor.

Ayrıca birçok kişinin farkında olmadığı bir ek maliyet daha bulunuyor:

Emlak vergisinin %10’u oranında kültür katkı payı da tahsil ediliyor.

Sonuç olarak şunu net şekilde söylemek isterim:

Emlak vergisi sadece bir ödeme değildir. Bilinçli hareket edenler için avantaj, bilinçsiz olanlar için kayıptır.

Bugün birçok vatandaş aslında hiç ödememesi gereken bir vergiyi ödüyor. Özellikle emekliler başta olmak üzere herkesin durumunu kontrol etmesi ve gerekiyorsa geriye dönük iade başvurusu yapması büyük önem taşıyor.

Unutmayın, gayrimenkulde kazanç sadece alım-satımda değil, gereksiz ödemelerden kaçınmakla da sağlanır.

* Kaynakça: Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi Kanunu ve ilgili mevzuat

Mayıs bilmecesi ve haziran umudu

Sat, 20 Jun 2026 02:00:00 GMT

Evet, geçmiş dönemlere kıyasla rakamlar düşük geldi. Ancak mayıs ayının takvimine şöyle bir göz attığımızda bu durumun bir sürpriz olmadığını görüyoruz. 10 güne yayılan bayram tatili, 1 Mayıs ve 19 Mayıs resmi tatilleri derken, mayıs ayı adeta bir "tatiller ayı" oldu. Doğal olarak birçok satış işlemi ve tapu süreci haziran ayına ertelendi.

Asıl büyük resmi görmek için gözümüzü haziran ayı verilerine dikmemiz gerekiyor. Çünkü Haziran, piyasaların geleneksel olarak en hareketli olduğu aylardan biridir.

Savaş piyasayı nasıl etkiledi?

Aslında yılın başına dönersek, bu yıl sonu için konut satışlarında tarihi rekorlar kıracağımızı öngörüyorduk. Tam kredi faizlerinin düşüş trendine girdiğini, piyasanın nefes alacağını umduğumuz bir dönemde ne yazık ki patlak veren savaş, tüm küresel ve yerel dinamikleri altüst etti. Faizlerde beklediğimiz o rahatlama, yerini yeniden yükselişe bıraktı.

Ancak kirada oturanlar konut alma arayışında, kredi engeline rağmen piyasada şu an 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasında konut arayışı canlılığını koruyor.

Bankaya alternatif: Firma bünyesinde taksit dönemi

Yüksek faizler nedeniyle banka kredisi kullanamayan alıcılar için can simidi yine inşaat firmalarından geldi. Yeni inşaat firmaları, haziran ayı ile birlikte hem konut hem de iş yeri projelerinin lansmanlarına hız verdiler.

> Banka kredisinin önü kesilince, firmalar kendi bünyelerinde uzun vadeli taksitlendirme seçenekleri sunmaya başladı. Krediye ulaşamayan yatırımcı için can suyu olan bu finansman modeli, yeni projelerdeki satış grafiğini ciddi şekilde hareketlendiriyor. Birçok büyük firma, bu ay itibariyle merakla beklenen projelerinin tanıtım startını verdi bile.

Mayıs ayının dijital röntgeni: Rakamlar ne diyor?

Gelin mayıs ayında Türkiye genelinde gerçekleşen o satış rakamlarına hep birlikte daha yakından bakalım:

Toplam Satılan Konut: 93.333 adet

İlk El Konut Satışı: 30.196 adet

İkinci El Konut Satışı: 63.137 adet

İpotekli (Kredili) Satışlar: 19.754 adet

Diğer Satışlar: 73.579 adet

Her zamanki gibi zirvenin sahipleri değişmedi. En çok konut satılan ilk üç ilimiz sırasıyla; İstanbul (18.197), Ankara (8.021) ve İzmir (5.624) oldu.

Yabancı alıcıda kan kaybı sürüyor

Yabancı yatırımcı tarafında ise düşüş trendi devam ediyor. Mayıs ayında yabancılara toplam 1.387 adet konut satışı gerçekleştirildi. Yabancı pazarında liderliği çeken ülkelerde ise sıralama şöyle şekillendi:

Ülke Satın Alınan Konut Adedi

Rusya Federasyonu 268 adet

İran 125 adet

Ukrayna 88 adet

Ticari Gayrimenkulde (İş Yeri) Veriler

Konutun yanı sıra satılık iş yeri verilerinde de Türkiye genelinde toplam 11.434 satış gözlemlendi. Bu taraftaki detaylar ise şu şekilde:

İlk El İş Yeri Satışı: 3.255 adet

İkinci El İş Yeri Satışı: 8.179 adet

İpotekli İş Yeri Satışı: 536 adet

Diğer İş Yeri Satışı: 10.898 adet

İş yeri verilerinde dikkat çeken en önemli detay, genel piyasa şartlarına rağmen ipotekli (kredili) iş yeri satışlarında yaşanan hafif yükseliş oldu. Ticari taraftaki bu hareketlenme, esnafın ve yatırımcının geleceğe yönelik aksiyon almaya çalıştığının önemli bir göstergesi.

Mayıs ayını tatillerin ve jeopolitik gerilimlerin gölgesinde, biraz durularak geride bıraktık. Ancak haziran ayıyla başlayan lansman fırtınası ve firmaların esnek ödeme çözümleri, piyasanın altındaki ateşin hala sönmediğini kanıtlıyor. Önümüzdeki ay açıklanacak Haziran verilerini ben de sizler gibi büyük bir merakla bekliyorum.

Gelecek yazıda görüşmek üzere, yatırımlarınızın değer bulduğu bir ay dilerim.

İstanbul'dan tersine göç

Sat, 18 Jul 2026 02:00:00 GMT

Ama bugün tablo değişmeye başladı.

Artık insanlar İstanbul hayali kurmuyor. Hatta “Hadi gel köyümüze dönelim” dönemi yaşanıyor.

Hiç aklıma gelmezdi; İstanbul’a gelen, bu şehrin havasını soluyan, suyunu içen, sokaklarında yaşayan insanların bir gün geri dönmeyi tercih edeceği…

TÜİK verilerine göre 2025 yılında İstanbul’dan ayrılanların sayısı 371 bin, İstanbul’a gelenlerin sayısı ise 330 bin oldu. Arada yaklaşık 41 bin kişilik bir fark var. Bu da İstanbul’un uzun yıllar sonra ilk kez net göç verdiğini gösteriyor.

Peki bunun sebepleri neler?

En önemli nedenlerin başında hayat pahalılığı geliyor. Kiralar ve satılık konut fiyatları birçok kişi için ulaşılmaz hale geldi. Bunun yanında gıda fiyatları, ulaşım giderleri, sosyal yaşamın maliyeti, eğitim ve sağlık harcamaları da ciddi şekilde arttı.

Bunlara bir de trafik, kalabalık, güvenlik endişeleri, uzun yol süreleri ve yorucu şehir hayatı eklenince insanlar artık daha sakin bir yaşamın hayalini kurmaya başladı.

Göç edenlerin profiline baktığımızda özellikle emekliler dikkat çekiyor. İş hayatını tamamlamış, çocuklarını büyütmüş birçok kişi memleketine ya da sahil kasabalarına yerleşiyor. İstanbul’daki evlerini kiraya vererek hem düzenli bir gelir elde ediyor hem de daha huzurlu bir yaşam sürüyorlar.

Memurlar da artık mümkün olduğunca İstanbul’da kalmak istemiyor. Atamaları çıktığında Anadolu şehirlerini tercih ediyorlar. Çünkü İstanbul’da yaşam maliyeti her geçen gün daha da ağırlaşıyor.

Bir başka önemli grup ise özel sektörde çalışan ve pandemi döneminde uzaktan çalışma sistemine geçenler. Home office düzeni birçok kişinin yaşam tercihlerini değiştirdi. Artık ofise her gün gitmek zorunda olmayan çalışanlar Yalova, Kocaeli, Silivri, Ağva, Şile gibi İstanbul’a yakın bölgeleri ya da Foça, Urla, Çanakkale, Sapanca ve Ege ile Akdeniz’in sakin ilçelerini tercih ediyor.

Ben de bunun birçok örneğine yakından şahit oluyorum.

Arkadaşlarım Şişli’deki evlerini kiraya verip Foça’ya taşındılar. İstanbul’dan gelen kira geliriyle hem oradaki kiralarını ödüyorlar hem de yaşamlarını sürdürüyorlar. En önemlisi de çok mutlu olduklarını söylüyorlar.

Başka arkadaşlarım ise çocukları eğitimine devam etmesine rağmen Urla’ya taşındı. Bahçeli müstakil bir evde yaşıyorlar. Ara sıra beni arayıp bahçelerinde yetiştirdikleri sebzeleri ve meyveleri gösteriyorlar. İstanbul ile bağlarını koparmadılar ama yaşamlarını artık çok daha huzurlu sürdürüyorlar.

Kalabalıktan bunalan başka bir arkadaşım ise Bodrum’a yerleşti. Yaz aylarında kalabalık arttığında evinden çok çıkmadığını söylüyor ama yine de İstanbul’a dönmeyi düşünmüyor.

Bunun gibi sayısız örnek var.

İstanbul’da işini tamamlayan, çocuklarını büyüten, emekli olan ya da uzaktan çalışma imkânı bulan birçok kişi artık daha sakin, daha huzurlu ve doğayla iç içe bir yaşamı tercih ediyor.

Elbette İstanbul hâlâ dünyanın en güzel şehirlerinden biri. Tarihiyle, kültürüyle, ekonomisiyle vazgeçilmez bir şehir. Ancak hayatın temposu, artan maliyetler ve yoğunluk insanları farklı arayışlara yöneltiyor.

Bugün birçok kişinin hayali; deniz manzaralı küçük bir kasabada, bahçeli bir evde, kuş sesleriyle uyanacağı, trafik stresinden uzak, dingin ve huzurlu bir hayat yaşamak.

Ne diyelim…

Umarım herkes bir gün hayalini kurduğu yaşama kavuşur.

Kentsel dönüşümde para var ama herkes giremeyecek

Sat, 18 Apr 2026 02:00:00 GMT

Şu an herkes diyor ki; “3 milyon kredi var, ben de girerim.” Ama iş öyle değil. Devlet net bir çizgi çekmiş: Aylık taksit, hane gelirinin %70’ini geçmeyecek. Yani geliriniz yetmiyorsa, bu kredi size çıkmaz. Açık konuşayım; herkes bu işin içine giremeyecek.

Faiz düşük ama yük büyük

%0,69 faiz kulağa hoş geliyor. Ama 3 milyon TL kredi çektiğinizde, ödeyeceğiniz taksit hafife alınacak bir rakam değil. Bugün vatandaş zaten geçim derdinde. O yüzden herkes önce oturup hesabını yapacak. Sonra karar verecek.

Müteahhitler için iş değişecek

Gelelim işin diğer tarafına. Şu an piyasada en büyük sorun ne? Anlaşma var ama para yok. İnsanlar imza atıyor ama süreç ilerlemiyor. Müteahhit bekliyor. Vatandaş bekliyor. İşte bu kredi burada devreye girerse; işler hızlanır.

✔ Bekleyen projeler başlar.

✔ Yarım kalan işler devam eder.

✔ Müteahhit daha net hareket eder.

Çünkü müteahhit için en önemli şey, karşısındaki kişinin ödeme gücü. Bu sağlanırsa, sektör açılır.

Herkes aynı şartta değil

Sistemde bazı gruplara avantaj verilmiş. Tek evi olanlar, Orta gelirli olanlar, Emekliler, kadınlar, engelliler… Bir de enerji verimli binalara ekstra destek var. Bu iyi bir şey. Ama yine söylüyorum; belirleyici olan gelir.

Bu iş artık mecburiyet

Bakın çok net söylüyorum; İstanbul’da kentsel dönüşüm artık tercih değil. Bu işin şakası yok. Bu iş can meselesi. O yüzden bu tür destekler önemli. Ama tek başına yeterli değil.

Sahada ne göreceğiz?

İlk başta yoğunluk olur. Herkes başvurur. Sonra hesap yapılır. Kimisi devam eder, kimisi vazgeçer. Ama şu kesin; piyasa hareketlenir. Özellikle müteahhit ile vatandaş arasındaki süreç hızlanır. Devlet desteği verdi. Ama bu işte kazanan, hesabını bilen olacak. Benim sahadan gördüğüm bu. Herkes bu işin içine giremeyecek. Giren de planlı girmek zorunda. Yoksa altından kalkmak kolay değil.

Değer artışı vergisi yüzünden satılamayan mülkler

Sat, 16 May 2026 02:00:00 GMT

Bir gayrimenkulünüz olduğunu düşünün. İhtiyacınız çıkıyor, satmanız gerekiyor ama karşınıza bir anda milyonluk vergi çıkıyor. İşte bugün piyasada birçok satış bu nedenle son anda iptal oluyor.

Bu hafta yaşadığımız gerçek bir satış hikayesinden bahsetmek istiyorum.

Bir müşterimizin babasından bir daire miras kalıyor. Üç kardeş adına veraset intikalleri yapılıyor. Daha sonra kardeşler ortak oldukları şirketin üzerine bu mülkü geçiriyorlar. Aradan zaman geçiyor, ihtiyaç doğuyor ve satış kararı alıyorlar.

Müşteri bulunuyor.

Alıcı kredi çekiyor.

Ekspertiz işlemleri yapılıyor.

Belediyeden rayiç bedeller alınıyor.

Tapu aşamasına kadar her şey geliyor.

Tam satış gerçekleşecekken mülkün üç yıl önce şirket üzerine geçtiği ortaya çıkıyor. Vergi hesaplamaları yapılıyor ve yaklaşık 1 milyon 850 bin TL değer artışı vergisi çıkıyor.

Satıcı ne yapacağını şaşırıyor.

Satmaktan vazgeçiyor.

Alıcı ise “Ben kredi kullandım, masraflarım ne olacak?” diyor.

Sonuç olarak işlem iptal oluyor.

Bugün piyasada buna benzer yüzlerce örnek görmek mümkün.

Beş yıl içinde alınan bir mülk satıldığında değer artışı vergisi doğuyor. Ancak beş yıl bir gün geçtiğinde bu vergi kapsamından çıkılıyor.

İşte tam burada vatandaş mağduriyet yaşamaya başlıyor.

Bugün birçok kişi önce küçük bir daire alıyor. Daha sonra şartları değişiyor, evleniyor, çocuk oluyor, daha büyük eve geçmek istiyor. Ama satış aşamasında karşısına yüksek vergi yükü çıkıyor.

Kimisi satış bedelini düşük göstermeye çalışıyor.

Kimisi beklemeyi tercih ediyor.

Kimisi de satıştan tamamen vazgeçiyor.

Aslında bu sistem ilk çıktığında amaç farklıydı. O dönemde piyasada çok fazla kısa vadeli al-sat yapan kişiler vardı. Daire alıp kısa sürede tadilat yaparak yüksek rakamlara satanlar piyasada fiyat manipülasyonu oluşturuyordu. Devlet de bunu engellemek için bu sistemi getirdi.

Evet, al-satçılar büyük ölçüde engellendi.

Ama bugün gerçek mağduriyeti yaşayan normal vatandaş oldu.

Özellikle inşaat projelerinden ev alan kişilerde bu problem çok fazla yaşanıyor. Bu nedenle piyasada bekleyen çok fazla satış oluştu.

Bugün birçok satıcı ya beklemeye geçiyor ya da düşük bedelden satış yapmak zorunda kalıyor.

Bence burada yapılması gereken çok net.

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından torba yasa kapsamında bir defaya mahsus geçici bir düzenleme yapılmalı. Değer artışı vergisi konusunda belli bir süre vatandaşlara kolaylık sağlanmalı.

Bu sayede:

• Bekleyen satışlar gerçekleşir

• Vatandaş mağduriyeti azalır

• Piyasa hareketlenir

• Tapu dairelerinde işlem artar

• Devlet tapu harçlarından gelir elde eder

Gayrimenkul piyasası hareketlenirse bu sadece emlak sektörünü değil; inşaattan mobilyaya, beyaz eşyadan dekorasyona kadar birçok sektörü etkiler.

Bugün piyasada kredi kadar büyük bir sorun varsa, o da değer artışı vergisi nedeniyle satılamayan mülklerdir.

İlan platformlarında şişirilmiş fiyat oyunu

Sat, 15 Aug 2026 02:00:00 GMT

Ben buna açıkça “şişirilmiş fiyat üzerinden indirim oyunu” diyorum.

Bugün internette bir konut ilanına baktığınızda gördüğünüz rakamın, o taşınmazın gerçek piyasa değeri olduğunu düşünmeyin. Çünkü bazı ilanlarda fiyat önce gerçek değerinin yaklaşık yüzde 30 üzerinde belirleniyor, ardından yüzde 10-15 indirim yapılıyor.

Alıcı da karşısında büyük bir fırsat olduğunu düşünüyor.

Ama gerçekten indirim mi yapıldı, yoksa başta şişirilen fiyat mı biraz aşağı çekildi?

İşte asıl bakılması gereken nokta burası.

Sahada bunun örneklerini görüyoruz.

Diyelim ki bir dairenin gerçek piyasa değeri yaklaşık 10 milyon TL.

Bu daire ilana 10 milyon liradan değil, örneğin 12 milyon 900 bin TL’den çıkarılıyor. Bir süre sonra fiyat 11 milyon veya 11 milyon 500 bin liraya indiriliyor.

İlanı favorilerine ekleyen vatandaşın telefonuna fiyatın düştüğüne ilişkin bildirim geliyor.

Alıcı ne düşünüyor?

“Demek ki mülk sahibinin ihtiyacı var.”

“Fiyat ciddi şekilde düştü.”

“Bu fırsatı kaçırmayayım.”

Halbuki ortada gerçek anlamda bir fırsat olmayabilir.

Çünkü 12 milyon 900 bin liradan 11 milyon liraya düşürülen o evin gerçek piyasa değeri zaten yaklaşık 10 milyon liradır. Hatta doğru bir araştırma ve pazarlıkla belki 9,5 milyon TL seviyesinde alınabilecek bir taşınmazdan bahsediyoruz.

Yani ekranda gördüğünüz büyük indirim rakamı sizi yanıltmasın.

Bu yöntemin son dönemde daha fazla karşımıza çıkmasının nedenlerinden biri de Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, yani EİDS ile ilan piyasasının çok daha yakından takip edilmeye başlanması.

Artık dijital ilan piyasası eskisi gibi değil. İlanlardaki fiyat hareketleri ve özellikle piyasa gerçekleriyle uyuşmayan fiyat artışları daha yakından takip ediliyor.

Bu nedenle bazı ilanlarda fiyatı sonradan sürekli yukarı çekmek yerine, daha baştan yüksek bir rakamla ilana çıkma yönteminin tercih edildiğini görüyoruz.

Sonrasında fiyat yüzde 10-15 aşağı çekiliyor.

Böylece ilan bir anda cazip hale geliyor.

Bir de işin psikolojik tarafı var.

Alıcı pazarlık yaptığını ve ciddi bir indirim aldığını düşünüyor. “12 milyon 900 bin liraydı, 11 milyona aldım” diyerek mutlu oluyor.

Ama benim alıcıya soracağım soru şu:

Peki o ev gerçekten 12 milyon 900 bin lira ediyor muydu?

Belki de etmiyordu.

İşte vatandaşımızın burada rakama değil, gerçek piyasa değerine bakması gerekiyor.

Meselenin bir başka önemli tarafı daha var.

Şişirilmiş ilan fiyatları sadece o evi satın almak isteyen kişiyi yanıltmıyor. Aynı mahallede, aynı sokakta ve hatta aynı binada evi bulunan diğer mülk sahiplerinin fiyat beklentisini de yükseltiyor.

Vatandaş internete giriyor, çevresindeki ilanlara bakıyor.

Yan binadaki benzer dairenin 10 milyon liradan ilana çıktığını görünce:

“Demek ki benim evim de 10 milyon ediyor.” diyor.

Oysa belki o bölgedeki gerçek satış değeri 7-8 milyon lira seviyesinde.

Bir ilan diğerini, diğer ilan başka bir ilanı etkiliyor. Bir süre sonra satış gerçekleşmemesine rağmen internette fiyatlar yükselmiş oluyor.

Sonra da vatandaş haklı olarak soruyor:

“Bu ev fiyatları neden bu kadar yükseldi?”

Çünkü ilan fiyatı ile gerçekleşmiş satış fiyatını birbirinden ayırmamız gerekiyor.

Bir taşınmazın internette 10 milyon liraya ilana çıkması, o taşınmazın 10 milyon liraya satıldığı anlamına gelmez.

İlan fiyatı başka, gerçek satış fiyatı başka olabilir.

Özellikle hayatında ilk defa ev alacak vatandaşlarımıza buradan seslenmek istiyorum.

Birçok insan hayatında belki bir kez ev alıyor. Yıllarca çalışıyor, birikim yapıyor, altınını bozuyor, aracını satıyor, kredi kullanıyor ve bütün birikimini bir eve yatırıyor.

Bu nedenle yalnızca internette gördüğünüz rakama bakarak karar vermeyin.

Beğendiğiniz evi mutlaka gidip yerinde görün.

Aynı mahalledeki ve aynı sokaktaki benzer daireleri araştırın. Binanın yaşına, katına, cephesine, metrekaresine, otoparkına, manzarasına ve konumuna bakın.

Bölgede çalışan emlak danışmanlarıyla görüşün.

Tek bir ilana bakıp “Bu bölgede fiyatlar bu kadar olmuş” demeyin.

Ve en önemlisi:

Pazarlık yapmadan karar vermeyin.

Bugünkü piyasada birçok ilanda pazarlık payı olduğunu sahada görüyoruz.

Dijital ilan platformları elbette önemli. Vatandaşın bölgeyi tanımasına, seçenekleri görmesine ve fiyatlar hakkında fikir edinmesine yardımcı oluyor.

Ancak internet ilanını ekspertiz raporu gibi görmemek gerekiyor.

Bir bölgedeki gerçek fiyatı anlamak için yalnızca satılık ilanlara değil, mümkünse gerçekleşmiş satışlara, benzer taşınmazlara ve bölgenin kendi dinamiklerine bakmak gerekir.

Çünkü gayrimenkulde aynı mahallede, hatta aynı sokakta bulunan iki dairenin bile değeri farklı olabilir.

Gayrimenkulde doğru alım, doğru bilgiyle yapılır.

Araştıran, karşılaştıran, bölgeyi bilen ve pazarlığını doğru yapan alıcı her zaman bir adım öndedir.

Bu nedenle ev alacak vatandaşlarımıza son sözüm şu:

İlanda ne kadar indirim yapıldığına değil, o evin gerçekte ne kadar ettiğine bakın.

Çünkü bazen yüzde 15 indirim gördüğünüz bir ilan, hâlâ gerçek değerinin yüzde 10 üzerinde olabilir.

Unutmayın; dijital ilanlar size fiyatı gösterir, gerçek değeri ise saha gösterir.

Savaş Türkiye'deki emlak sektörüne nasıl yansır?

Sat, 14 Mar 2026 02:00:00 GMT

Bu göç dalgası savaş durumuna göre geçici olabilir. Fakat yine de ülkemize göç eden İranlılar Avrupa’ya geçiş için bir müddet ülkemizde düzen kurabilirler. Ancak şu an için böyle bir göç dalgası beklendiğine dair bir durum bulunmuyor. İçişleri Bakanlığı’nın da olası bir göç dalgasına karşı çok kapsamlı planlar yaptığı biliniyor.

Son 3-4 yıldır İranlılar zaten Türkiye’den önemli miktarda mülk alımı yapmışlardı. İranlılar ülkemizi seviyor ve özgürlüklerini burada yaşıyorlardı. Burada firma kurup ticaret yapan birçok İranlı bulunuyor. İran’dan gıda ve baharat işi yapan birçok firma mevcut.

Şimdiki durumda İran’dan gelen İranlılar ilk etapta kiralama yaparak buradaki yaşamlarına hazırlık yapabilirler. Suriyelilerin zamanında yaptığı gibi ülkemizde hem satın alma hem de kiralama yoluyla konut ihtiyaçlarını çözme yoluna gidebilirler.

İlk etapta bu göç dalgası İran’a yakın bölgemizde başlar. Özellikle Van civarı bu göçün ilk ayağı olur. İranlılar her tatilde zaten çok fazla ziyaret ve ticaret amacıyla geliyorlardı. Ülkelerine yakın olması sebebiyle ilk basamak bu bölge olur. Suriye savaşında da Antep, Kilis ve Hatay ilk durak olmuştu.

Maddi gücü yüksek olan İranlıların ilk tercihleri ise İstanbul, Bursa, Yalova ve Antalya olur. Bu bölgelerde hem satın alma hem de kiralama yapabilirler. İstanbul’da yeni projeleri çok seven İranlılar Küçükçekmece, Halkalı, Beylikdüzü, Güneşli ve Maslak Vadi İstanbul gibi AVM’lere yakın lokasyonları tercih ederler.

Ülkemizin konut stoklarına baktığımızda bu durum yoğunluğun artmasını gösterir. Hem satılıklarda hem de kiralıklarda fiyat yükselmelerine neden olabilir. Bir anda talebin çoğalması fiyatlara etki edebilir.

Faydalı tarafından baktığımızda İranlılar yeni ve büyük metrekare evleri seviyorlar. Bu durum bekleyen inşaat firmalarının hareket etmesine ve konut yapımına geçmesine neden olabilir. Burada bir hareket oluşur.

İranlılar zaten çok zengin. Nakitle buraya gelirler. Ülkemizin güvenli olması ve konut hakkının garanti altında bulunması hem Suriye, hem Rusya, hem Ukrayna hem de İranlılar için ailesiyle yaşayabileceği güvenli bir liman olmuştur.

Allah devletimizi her daim güçlü kılsın.

Yangından kaçar gibi toprak alınmaz!

Sat, 13 Jun 2026 02:00:00 GMT

Son bir aydır özellikle altın fiyatlarında yaşanan sert iniş çıkışlar, birikimini güvenli limanda tutmak isteyenleri ani kararlarla toprağa yöneltti. Elinde nakdi, dövizi ya da altını olan herkes şu sıralar tek bir sorunun cevabını arıyor: "Nereden daha çok kazanırım?"

Ancak tam da bu noktada, yılların emeğiyle yapılan birikimleri daha fazla kazanç hırsıyla yüksek riskli hamlelere kurban etme tehlikesi baş gösteriyor. Özellikle orta bütçeli yatırımcılar bu süreçte çok ciddi hatalar yapıyor.

Geriye dönüp baktığımızda; son 1,5 yıldır altındaki yükselişi fırsata çeviren ve doğru zamanda doğru hamle yapanlar ev ihtiyaçlarını karşıladılar. Buraya kadar her şey normal. Fakat bir diğer kesim var ki; arabasını, evini satıp "piyasa hep böyle yükselmeye devam edecek" düşüncesiyle tüm varlığını altına yatırdı. Unuttuğumuz ya da göz ardı ettiğimiz şey şu: Küresel savaşlar, global ekonomi ve kendi ülkemizin iç dinamikleri piyasaların tek bir doğrultuda gitmesine izin vermez, fiyatların önünü keser.

İşte bu yüzden, birikimlerinizi fevri kararlarla riske atmayın. Şunu hiç unutmamak gerekir: Hiç kimse 10 günde, bir ayda "al-sat" yaparak zengin olamaz. Bırakın kazanmayı, bu hızlı zengin olma hırsı elinizdeki mevcut sermayeden de olmanıza yol açar. Altını yüksek fiyattan almış olanlar panik yapmasın; sakin olup beklemeye geçsinler ve zararına bozmasınlar. Piyasa sabır işidir, altın mutlaka düştüğü noktaya yeniden tırmanacaktır.

Acele karar sadece hata yaptırır

Son bir aydır altından çıkan yatırımcının, adeta yangından kaçar gibi bilinçsizce tarla, arsa, bağ ne bulursa almaya çalıştığını gözlemliyorum. Bu kontrolsüz hız, sektörü iyi bilen bir uzman olarak söylüyorum, size sadece hata yaptırır.

Kulaktan dolma bilgilerle, arkadaş tavsiyesiyle ya da süslü reklamların büyüsüne kapılarak geleceğinizi riske atmayın. O paralar kolay kazanılmıyor, yılların birikimiyle bir araya geliyor. Toprak alırken mutlaka:

Belediye ve tapu müdürlüklerinden gerekli sorgulamaları yapın.

Yatırım yapacağınız yeri mutlaka yerinde gidip görün, inceleyin.

Doğru fiyat analizini uzmanından destek alarak yapın.

Toprak Yatırımının İlk Kuralı: Sabır

Toprak yatırımı, borsadaki istatistiklere ya da altındaki anlık grafiklere benzemez. Toprak sabır işidir. Yatırımınızı yaparsınız, tabiri caizse "unutursunuz" ve değerlenmesini beklersiniz. Eğer yerinizi aldıktan sonra her gün, her dakika "Benim yerim bugün ne kadar etmiş?" diye arkasına düşerseniz, sadece kendi moralinizi bozarsınız.

Doğadan feyz almak gerekir: Bir ağaç bile kış geçmeden, güneşi görmeden meyve vermez. Sabır, toprak yatırımının ilk ve en altın kuralıdır. Eğer sabrınız yoksa, bu yatırım türünden kesinlikle uzak durun. Çünkü acelecilik sizi hataya sürükler.

Doğru adımlarla, sakin kafayla ve iyi araştırılarak alınan toprak, her zaman en güvenli limandır. Zaman geçse de eskimez, modası geçmez, sizden ekstra masraf istemez. Aksine, üzerine emek verir, ekim yaparsanız size ürün bile verir.

Unutmayın: Panikle hareket eden, acele eden her zaman yanılır ve kaybetmeye mahkum olur. Bu karmaşık piyasa koşullarında paranızı hırsa değil, sabra ve doğru bilgiye emanet edin.

Amaç güveni artırmak

Sat, 11 Jul 2026 02:00:00 GMT

Sektörde yaşanan bu hızlı büyüme, beraberinde yeni düzenlemeleri de getirdi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), 30 Haziran 2026 tarihinde yayımladığı düzenleme ile tasarruf finansman sektöründe önemli değişikliklere gitti.

İlk bakışta bazı vatandaşlarımız bu düzenlemeleri “şartlar ağırlaştı” şeklinde değerlendirebilir. Ancak ben bu düzenlemelerin neden yapıldığına baktığımda, amacın sistemi zorlaştırmak değil, daha güvenli hale getirmek olduğunu görüyorum.

Çünkü bugün tasarruf finansman sistemi artık küçük bir sektör değil. Finansal Kurumlar Birliği’nin 2026 yılı ilk çeyrek verilerine göre sektörün aktif büyüklüğü yüzde 198, alacak büyüklüğü yüzde 363 artarken, müşteri sayısı da yüzde 112 yükselerek 1 milyon 337 bin kişinin üzerine çıktı. Bu rakamlar, tasarruf finansman sisteminin artık Türkiye’nin en hızlı büyüyen finans sektörlerinden biri olduğunu açıkça gösteriyor.

Böylesine büyük bir yapının daha sıkı kurallarla denetlenmesi hem sektör hem de vatandaş açısından artık kaçınılmaz hale gelmişti.

BDDK hangi düzenlemeleri getirdi?

Yeni düzenlemelerle birlikte sektörün daha kontrollü büyümesi hedefleniyor.

İlk olarak şirketlerin yeni sözleşme büyümesine sınır getirildi.

Toplam sözleşme büyüklüğü 200 ile 500 milyar TL arasında olan şirketler, aylık en fazla yüzde 8 oranında yeni sözleşme yapabilecek.

500 milyar TL’nin üzerinde büyüklüğe sahip şirketlerde ise bu oran yüzde 5 ile sınırlandırıldı.

Buradaki amaç, şirketlerin kontrolsüz büyümesini önlemek ve mali yapılarını daha güçlü hale getirmek.

Bir diğer önemli değişiklik ise erken teslim şartlarında yapıldı.

Daha önce erken teslim alabilmek için en az 150 gün sistemde kalmak yeterliyken, artık bu süre 180 güne çıkarıldı.

Ayrıca erken teslimden yararlanabilmek için gerekli olan peşinat oranı da yüzde 40’tan yüzde 45’e yükseltildi.

Ödeme planlarında da önemli bir düzenleme yapıldı.

Son yıllarda bazı kampanyalarda ilk aylarda çok düşük taksitler sunuluyor, daha sonra ödemeler ciddi şekilde yükseliyordu. Bu durum birçok vatandaşın ödeme güçlüğü yaşamasına neden olabiliyordu.

BDDK bunun önüne geçmek için yeni bir denge kuralı getirdi.

Artık ödeme planlarında yer alan en düşük taksit tutarı, en yüksek taksit tutarının üçte birinden daha az olamayacak.

Böylece vatandaşın ödeme gücünü aşacak, dengesiz ödeme planlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

Peki BDDK bu düzenlemeleri neden yaptı?

Amaç vatandaşı bekletmek ya da ev sahibi olmasını zorlaştırmak değil.

Amaç;

* Şirketlerin mali yapısını güçlendirmek,

* Likidite riskini azaltmak,

* Teslimatların zamanında yapılmasını sağlamak,

* Vatandaşın sisteme yatırdığı parayı daha güvenli korumak,

* Sektörün uzun yıllar sağlıklı şekilde büyümesini sağlamak.

Çünkü finans sektöründe en büyük risk, kontrolsüz büyümedir.

Bir şirket ne kadar hızlı büyürse, nakit yönetimini doğru yapamadığında teslimatlar gecikebilir ve mağduriyetler yaşanabilir.

BDDK’nın aldığı kararlar tam da bu riskleri en aza indirmeyi amaçlıyor.

Yetkili şirketler hangileri?

Bugün itibarıyla BDDK tarafından faaliyet izni verilen tasarruf finansman şirketleri şunlardır:

* Adil Tasarruf Finansman A.Ş.

* Albayrak Tasarruf Finansman A.Ş.

* Birevim Tasarruf Finansman A.Ş.

* Eminevim Tasarruf Finansman A.Ş.

* Emlak Katılım Tasarruf Finansman A.Ş.

* Fuzul Tasarruf Finansman A.Ş.

* İmece Tasarruf Finansman A.Ş.

* Katılımevim Tasarruf Finansman A.Ş.

* Sinpaş Tasarruf Finansman A.Ş.

Tasarruf finansman sistemine girmeyi düşünen vatandaşlarımızın ilk dikkat etmesi gereken konu, çalışacakları şirketin BDDK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri olup olmadığını kontrol etmeleridir.

Ben bu düzenlemeleri sektör açısından oldukça olumlu buluyorum.

Evet, teslim süresi biraz uzadı.

Evet, peşinat oranı arttı.

Ama bunun karşılığında daha sağlam mali yapıya sahip şirketler, daha güvenli bir sistem ve vatandaşın birikimini daha iyi koruyan bir yapı oluşturuluyor.

Gayrimenkul sektöründe 36 yılı aşkın süredir çalışıyorum. Şunu çok net söyleyebilirim ki; güven olmadan hiçbir sistem uzun yıllar ayakta kalamaz.

Ev sahibi olmak isteyen vatandaşlarımız sadece düşük taksitlere veya cazip kampanyalara bakarak karar vermemeli; sözleşmeyi dikkatle okumalı, teslim şartlarını öğrenmeli ve mutlaka BDDK tarafından yetkilendirilmiş şirketlerle çalışmalıdır.

Çünkü ev sahibi olmak geleceğe güvenle bakabilmektir. Ben inanıyorum ki bugün atılan bu adımlar, kısa vadede bazı şartları değiştirse de uzun vadede hem sektörü hem de vatandaşlarımızı koruyacak önemli düzenlemeler olarak karşımıza çıkacaktır.

İnşaat sektöründe sessiz kriz

Sat, 11 Apr 2026 02:00:00 GMT

Çünkü maliyetler durmadan artarken, bu artış satış fiyatlarına aynı oranda yansımıyor.

Savaşın etkisiyle yükselen enerji fiyatları, özellikle mazot ve petrol üzerinden tüm sistemi doğrudan etkiliyor. Mazotun artması nakliye maliyetlerini yukarı çekerken, petrol fiyatlarındaki yükseliş plastik türevli ürünleri zamlandırıyor. Artık sadece demir ve çimento değil, plastik kalıp ve inşaatta kullanılan tüm plastik türevleri de ciddi bir maliyet kalemi haline gelmiş durumda.

Üstelik artış sadece bunlarla sınırlı değil. Hafriyattan başlayıp inşaatta kullanılan tüm ürünlere kadar geniş bir alanda ciddi zamlar yaşanıyor. Bu da toplam maliyeti katlayarak yukarı çekiyor.

Bir diğer önemli kalem ise işçilik. Bugün sektörde usta bulmak zor, kalifiye eleman sayısı yetersiz ve yevmiyeler oldukça yüksek. Öyle ki birçok projede işçilik maliyeti, malzeme maliyetiyle yarışır hale gelmiş durumda.

Resmi giderler tarafında da tablo ağırlaşıyor. Belediye harçları yükselmiş, ruhsat süreçleri daha maliyetli hale gelmiş, elektrik, su ve doğalgaz abonelik ücretleri ciddi seviyelere ulaşmış durumda. Buna ek olarak belediyelerin arsa rayiç bedellerini neredeyse üç katına çıkarması da maliyetleri doğrudan artıran önemli bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.

Tüm bu artışlara rağmen piyasada çok önemli bir gerçek var: İnşaat firmaları bu maliyetleri satış fiyatlarına tam olarak yansıtamıyor. Alım gücünün sınırlı olması ve piyasanın hassas dengesi nedeniyle müteahhitler çoğu zaman kâr marjlarından fedakârlık ederek satış yapmak zorunda kalıyor.

Bu noktada sahada dikkat çeken bir başka gelişme daha var. Bazı müteahhitler, maliyetlerin nereye gideceğini öngöremediği için yeni projeye başlamak yerine beklemeyi tercih ediyor. Bu durum da doğal olarak yeni konut üretimini yavaşlatıyor.

Oysa unutulmaması gereken çok önemli bir gerçek var: İnşaat sektörü sadece konut üretmez. Aynı zamanda yaklaşık 280 alt sektörü besleyen dev bir yapıdır. Demirden çimentoya, mobilyadan elektriğe, nakliyeden işçiliğe kadar yüzlerce sektör doğrudan bu alana bağlıdır.

Bu nedenle sektörün ayakta kalması sadece müteahhitlerin değil, ülke ekonomisinin genel dengesi açısından da kritik öneme sahiptir.

Gelinen noktada devletin sektöre destek vermesi artık bir tercih değil, zorunluluktur. Müteahhitlere uygun fiyatlı arsa temini sağlanmalı, vergi ve harçlarda kolaylıklar getirilmeli ve üretimi destekleyen avantajlar sunulmalıdır. Aksi durumda yeni proje üretimi daha da yavaşlayacak, arz azalacak ve piyasada daha büyük dengesizlikler oluşacaktır.

Sonuç olarak sahadaki gerçek çok net:

Maliyet artıyor, baskılanıyor ama yok olmuyor. Birikir… ve zamanı geldiğinde mutlaka piyasaya yansır.

Tapuda güvenli ödeme başlıyor

Sat, 09 May 2026 02:00:00 GMT

Alıcı diyor ki: “Ben parayı versem ya tapu olmazsa?”

Satıcı diyor ki: “Ben tapuyu versem ya para gelmezse?”

Yani iş tamamen güven işi.

Ama artık o iş değişiyor.

1 Temmuz 2026 itibarıyla tapuda güvenli ödeme sistemi başlıyor.

Ve açık söyleyeyim… çok doğru bir sistem.

Sistem nasıl işliyor?

Aslında çok basit, gözünüzde büyütmeyin.

• Satış için tapuya başvuru yapılıyor

• Sistem açılıyor

• Alıcıya bir referans numarası veriliyor

• Alıcı parayı gidip sisteme yatırıyor

Ama dikkat…

Para satıcıya gitmiyor.

Sistemde bekliyor.

• Taraflar tapuya gidiyor

• İmzalar atılıyor

• Tapu devri gerçekleşiyor

İşte o anda sistem devreye giriyor

ve para otomatik satıcının hesabına geçiyor.

Olur da satış iptal olursa?

Para geri alıcıya dönüyor.

Bu kadar net.

Neyi bitiriyor?

Bakın en önemli kısmı burası.

Elden para alma bitiyor.

Çantayla para taşıma bitiyor.

Bankadan para çek, arabaya koy,

yolda tedirgin ol…

Bitti.

Hırsızlık riski azalıyor.

Dolandırıcılık ciddi şekilde düşüyor.

Sahte para derdi ortadan kalkıyor.

“Parayı attım” deyip kaybolanlar…

Onlar da tarih oluyor.

Devlet tarafı

Bu işin bir de diğer tarafı var.

Vergi kaybı azalıyor.

Kayıt dışı iş bitiyor.

Her şey sistemde görünüyor.

Yani piyasa daha temiz hale geliyor.

Maliyeti ne?

Herkes bunu soruyor.

Bu sistemin maliyeti işlem başına

ortalama 150-200 TL.

Açık söyleyeyim…

Milyonluk alışverişte bu para,

güven için verilen en doğru para.

Ben yıllardır bu işi yapıyorum.

En çok duyduğum cümle:

“Ya param giderse…”

Artık böyle bir korku yok.

Sistem var.

Kontrol var.

Güvence var.

Kısacası…

Tapuda artık iş şansa kalmayacak.

Düzgün, sistemli ve güvenli olacak.

Ve bu, piyasayı gerçekten değiştirecek.

Kentsel dönüşümde görünmeyen tehlike

Sat, 08 Aug 2026 02:00:00 GMT

Devlet desteğini kaçırmak istemeyen binlerce malik, müteahhit firmalarla görüşüyor ve peş peşe sözleşmeler imzalıyor.

Ancak ben bugün sizlere işin pek konuşulmayan tarafını anlatmak istiyorum.

36 yıldır gayrimenkul sektörünün içindeyim. Sayısız proje gördüm, yüzlerce müteahhitle çalıştım. Bu tecrübeyle şunu açıkça söyleyebilirim ki; kentsel dönüşüm sadece eski binayı yıkıp yenisini yapmak değildir. Bu iş; güven, tecrübe, finansman ve doğru sözleşme işidir.

Bugün sahada çok farklı bir tablo görüyorum. Kentsel dönüşümün cazibesini gören birçok firma bu alana yönelmiş durumda. Bazılarının İstanbul'da tamamladığı tek bir dönüşüm projesi bile yok. Bazıları Anadolu'nun farklı illerinde kurulmuş, bazıları ise sadece sermayesi olduğu için bu sektöre girmiş durumda.

İş alabilmek için daha fazla metrekare, daha düşük maliyet ve "cebinizden para çıkmayacak" gibi cazip teklifler sunuluyor. Özellikle mahallelerde bina bazlı dönüşüm yapan firmalar, bir binayı referans göstererek çevresindeki binaları da portföyüne katmak istiyor.

İşte benim en büyük endişem tam da burada başlıyor.

Bugün verilen bazı sözlerin yarın yerine getirilebilmesi için sadece iyi niyet yetmez.

Güçlü finansman, sağlam organizasyon ve ciddi bir tecrübe gerekir.

Şimdiden bazı projelerde maliyet artışları gerekçe gösterilerek maliklerden ilave ödemeler talep edildiğini görüyoruz. Demir, beton ve işçilik maliyetleri gerekçe gösterilerek sözleşmede yer almayan yeni talepler ortaya çıkabiliyor.

Oysa birçok malik sadece "cebimden ne kadar az para çıkar" diye düşünüyor. Firmanın geçmişini, referanslarını, mali gücünü araştırmıyor ve sözleşmesini bir avukata inceletmiyor.

Bir diğer önemli konu ise bina tamamlama sigortasıdır. Maliyeti nedeniyle birçok projede yaptırılmıyor. Oysa bu sigorta, olası mağduriyetlerin önüne geçebilecek en önemli güvencelerden biridir.

Benim tavsiyem çok net: Kentsel dönüşüme girecek herkes mutlaka bir avukatla hareket etsin, uzman görüşü alsın ve firmanın geçmiş projelerini yerinde incelesin. Sadece verilen söze değil, o sözü yerine getirecek mali ve teknik güce de baksın.

Ben inanıyorum ki önümüzdeki yıl sadece tamamlanan projeleri değil, yarım kalan inşaatları ve mağdur olan kat maliklerini de daha çok konuşacağız. Dilerim yanılırım.

Ancak 36 yıllık saha tecrübem bana bunu söylüyor.

Unutmayın; kentsel dönüşümde önemli olan binayı yıkmak değil, o binayı güvenle tamamlayacak doğru firmayı seçmektir.

TOKİ'DEN 20 bin aileye yuva umudu

Sat, 06 Jun 2026 02:00:00 GMT

Özellikle son birkaç yıldır barınma ihtiyacı, aile bütçelerinin en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi.

Son dönemde konut satışlarında hareketlilik yaşansa da gördüğümüz tablo bize şunu gösteriyor; yapılan alımların büyük bölümü yatırım amaçlı değil, oturum amaçlı gerçekleşiyor. Vatandaşlar altın gibi yatırım araçlarında değerlendirdikleri birikimlerini bozdurarak ev satın alıyor. Bunun en önemli nedeni ise yüksek kira yükünden kurtulmak istemeleri. Çünkü bugün birçok aile için kira ödemesi, aylık giderlerin en büyük kalemi haline gelmiş durumda.

Tam da böyle bir dönemde TOKİ tarafından açıklanan 20 bin konutluk satış kampanyasını son derece önemli buluyorum.

64 ilde gerçekleştirilecek kampanya kapsamında toplam 20 bin adet 2+1 ve 3+1 konut satışa sunulacak. Üstelik kura çekimi yapılmayacak. Başvurular öncelik sırasına göre değerlendirilecek. Vatandaşlara farklı ödeme seçenekleri sunulurken, konut sahibi olmak isteyen aileler için önemli bir fırsat oluşturuluyor.

Bu kampanyanın en önemli özelliklerinden biri ise kendi adına ve eşi adına tapuda kayıtlı herhangi bir konutu bulunmayan vatandaşlara yönelik olmasıdır. TOKİ bu projeyle gerçekten ev sahibi olmak isteyen ancak mevcut şartlarda konuta ulaşmakta zorlanan vatandaşlara destek olmayı amaçlıyor.

Elbette 20 bin konut ülkemizin ihtiyacını tek başına karşılayamaz. Ancak 20 bin ailenin ev sahibi olmasına vesile olacak olması son derece kıymetlidir. Bugün bir aileyi kiradan kurtarmak, o ailenin geleceğe daha güvenle bakmasını sağlamak demektir.

Bir başka önemli konu ise satışa sunulan konutların fiyatlarıdır. TOKİ’nin açıkladığı rakamlara baktığımızda fiyatların mevcut piyasa koşullarına göre oldukça uygun olduğunu görüyoruz. Bugün Türkiye genelinde inşaat metrekare birim maliyetleri arsa hariç ortalama 30 bin ile 40 bin TL arasında değişmektedir. Arsa maliyetleri, altyapı giderleri, işçilik, finansman maliyetleri ve diğer kalemler de eklendiğinde özel sektörün aynı şartlarda konut üretmesi oldukça zor görünmektedir.

Bu da bize şunu gösteriyor; TOKİ burada vatandaşını ev sahibi yapma amacıyla hareket ediyor. Özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların konuta ulaşabilmesi için önemli bir sosyal destek sağlıyor. Açıklanan fiyatlar ve ödeme koşulları, devletin vatandaşına sunduğu önemli bir konut desteği niteliğindedir.

Projenin bir diğer önemli avantajı ise satışa sunulan konutların büyük bölümünün tamamlanmış veya tamamlanmaya yakın olmasıdır. TOKİ’nin yıllardır uyguladığı stoklu üretim modeli sayesinde vatandaşlar uzun yıllar inşaat beklemek yerine daha kısa sürede evlerine kavuşabileceklerdir. Bu da projeyi daha cazip hale getirmektedir.

Benim en çok merak ettiğim konu ise bu 20 bin konuta kaç kişinin başvuru yapacağıdır. Özellikle büyükşehirlerde ve kira baskısının yoğun hissedildiği bölgelerde talebin oldukça yüksek olacağını düşünüyorum.

Bu kampanyayı bir başlangıç olarak görüyorum. Önümüzdeki dönemde TOKİ ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanımız MURAT KURUM tarafından yeni sosyal konut projelerinin müjdelerini açıklanacağını düşünüyorum. Çünkü ülkemizin her yıl yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyacı bulunuyor.

Bu ihtiyacın karşılanamaması kira fiyatlarını yükseltiyor. Yüksek kiralar bugün sadece vatandaşın bütçesini zorlamıyor, aynı zamanda enflasyonu etkileyen en önemli kalemlerden biri olarak karşımıza çıkıyor. Konut arzının artması, sosyal konut projelerinin çoğalması ve vatandaşın daha kolay ev sahibi olabilmesi ülkemiz açısından büyük önem taşıyor.

TOKİ’nin başlattığı bu 20 bin konut kampanyası bu anlamda önemli bir adımdır. Umarım bu projelerin devamı gelir ve daha fazla vatandaşımız ev sahibi olma hayaline kavuşur.

Konut bizim ülkemizde güven demektir. Yuva demektir. Aile demektir. Geleceğe umutla bakabilmek demektir. İnsanlar çocuklarını güvenli bir evde büyütmek, kira baskısından kurtulmak ve yarınından emin olmak ister.

Konut aynı zamanda bağlanmaktır. Bir mahalleye, bir şehre, bir hayata ve geleceğe kök salmaktır. Bu nedenle vatandaşın ev sahibi olmasını sağlayan her proje sadece bir konut projesi değil, aynı zamanda sosyal bir projedir.

Ev sahibi olmak hayal olmamalıdır.

Yurtdışı yatırımında işin gerçek yüzü ortaya çıktı

Sat, 04 Jul 2026 02:00:00 GMT

Uzun zamandır özellikle Dubai’den konut almak, Avrupa’dan ev alarak oturum ya da kolay vize imkânı elde etmek çok fazla konuşuluyordu. Sosyal medyada lüks projeler, yüksek kira getirileri, dövizle kazanç hikâyeleri anlatılıyordu. Ancak kimse işin arka tarafını konuşmuyordu.

Gayrimenkul alırken her şey güzel görünebilir. Size maket projeler gösterilir, deniz manzaraları gösterilir, “Bu proje çok değerlenecek” denilir. Ama önemli olan sadece satın alırken anlatılanlar değildir. Önemli olan, bir sorun olduğunda muhatap bulabilmek, yatırımınızın arkasında duran bir firma olması ve kriz anında ne yapacağınızı bilmektir.

Son dönemde özellikle Dubai yatırımı yapan birçok kişi zor durumda kaldı. Bölgedeki savaş ve belirsizlik nedeniyle fiyatlarda gerilemeler yaşandı. Taksitle ev alan yatırımcılar, piyasa düşse bile taksitlerini ödemek zorunda kaldı. Bazı satış firmalarına ulaşılamadı, müşterilere dönüş yapılmadı. İnsanlar “Ne olacak, ne yapacağız?” diye sordu ama net cevap alamadı.

İşte yurt dışında yatırım yapmanın en büyük riski burada ortaya çıkıyor. Siz Türkiye’deyken başka bir ülkede yatırım yapıyorsunuz. O ülkede siyasi bir kriz çıkıyor, savaş ortamı oluşuyor veya ekonomi değişiyor. Böyle bir durumda mülkünüzün ne olacağını, nasıl satacağınızı, kiracınıza nasıl ulaşacağınızı, satış yapan firmayı nerede bulacağınızı bilemeyebilirsiniz.

Aynı durum Avrupa’dan, özellikle Yunanistan’dan konut alanlar için de geçerli. Kolay vize veya oturum almak için Yunanistan’dan ev alan çok sayıda Türk yatırımcı var. Ancak Yunanistan’da da zaman zaman adalar üzerinden siyasi gerginlikler gündeme geliyor. Olası bir krizde bu yatırımların nasıl etkileneceği de ayrı bir soru işaretidir.

Son iki aydır alıcılar artık daha bilinçli davranmaya başladı. Yurtdışı yatırımlarına olan talep neredeyse yok denecek kadar azaldı. İnsanlar artık sadece “Bugün ne kadar kazanırım?” diye bakmıyor. “Yarın bir sorun olursa ne yaparım?” diye de düşünmeye başladı.

Ben her zaman şunu söylüyorum: Ne varsa ülkemizde var.

Türkiye’de gayrimenkul yatırımında çok fazla seçenek var. Konut var, iş yeri var, arsa var, tarla var, ticari gayrimenkul var, depo var, fabrika var, turizm yatırımları var. Yeter ki piyasayı doğru okuyalım, doğru araştırma yapalım ve işin uzmanından destek alalım.

Gayrimenkul sadece ev alıp satmak değildir. Bazen hiç düşünmediğiniz alanlarda yatırım fırsatları çıkar. Daha önce benden ada satın almak için müşteri talebi gelmişti. O dönem bununla ilgili araştırma yapmıştım. Bu hafta ise ilk defa faal ticari liman satın alma talebi geldi. Önce şaşırdım, sonra “Bunu nasıl bulabilirim?” diye araştırmaya başladım.

Bu da gösteriyor ki gayrimenkulün sınırı yoktur. Bilgi sahibi olmak, piyasayı gözlemlemek, ekonomik gelişmeleri takip etmek ve doğru öngörüde bulunmak yatırımcıyı her zaman yukarı taşır.

Yatırım yaparken sadece bugün kazanacağınız parayı değil, yarın yatırımınızın ne olacağını da düşünmek gerekir. Güvenli yatırım; gerektiğinde satılabilen, değerini koruyan ve yatırımcısına huzur veren yatırımdır.

Paranızı ülkenizde kazanıp ülkenize yatırım yapmak hem kendi geleceğiniz hem de ülkemizin geleceği için çok kıymetlidir.

Savaş dönemi kiralık piyasası

Sat, 04 Apr 2026 02:00:00 GMT

Evet, yanlış okumadınız. Gitmiyor.

Gitmeyen evler de artık bekleyen mülk sahipleri fiyat indirimine gidiyor. Artık devir yeter ki kiracı bulayım, ay kaybım olmasına yöneldi.

Bir de enteresan bir durum var. Eski kiracılar şu an kiralık olan daire fiyatlarından daha fazla fiyata oturuyor. Örnek; 94 bin olan daire boşaldığında 80 bine gidiyor. 75 bin olan daire boşaldığında 60 bine gidiyor. 25 bin olan dairede ilanlarda 20 bin liradan giriş yapılıyor.

Hazirana kadar bu şekilde devam eder. Artık piyasayı ve kira rakamlarını kiracı belirliyor.

İş yerlerine baktığımızda yılbaşında planlama yapan firmalar, küçülmeye gidenler, iş yerini kapatanlar oldukça fazla. Özellikle altyapısı zayıf, birkaç yıldır sektöre girmiş, sermayesi kısıtlı firmalar iş yerlerini kapatıyor.

Masraflarını azaltmak için büyük yerlerden taşınan, daha makul kiralara geçen firmalar da çok fazla. Sadece internetten iş yapan firmalarda COVID’le olduğu gibi evden çalışmaya yöneldi.

Geçen yıl kiralık yer bulamazken şimdi yer boş oluyor. Bunun yanı sıra imalat yapan ya da büyük depo kullananlar da maliyet hesapları yaparak o alanda sirkülasyon çok fazla. Çünkü kira dediğimiz rakam, stopajı veya KDV’si, aidatı ciddi bir maliyet kalemini etkileyen birinci unsurlardan.

Şu an kiralık piyasası durma noktasına geldi. Herkes hamle yapmıyor, yer tutmak isteyen de erteliyor. Ekonomik gelişmelerin seyrine göre yol almak istediğini söylüyor.

Şu an kiralık daire ortalama süresi dört ayı yani yüz yirmi günü buluyor.

Allah sonumuzu hayır etsin.

Hem alıcı hem emlakçı mağdur

Sat, 02 May 2026 02:00:00 GMT

Elektronik ilan doğrulama sistemi devreye girdiğinde hepimiz umutlanmıştık. Mülk sahibi yetkisi, taşınmaz yetki belgeleri derken sahte ilanların önüne geçileceği düşünülüyordu. Ama sahada gördüğümüz gerçek şu; sistem tek başına yeterli olmadı. Açıkları tespit eden dolandırıcılar, yöntemi değiştirdi.

Artık çok daha profesyoneller.

Güzel fotoğraflar kullanıyorlar, piyasanın çok altında fiyat giriyorlar. Taşınmaz numarası olmadan ya da başkasına ait bilgilerle ilan açıyorlar. Hatta bazı durumlarda kendi mülkleri varsa onun bilgilerini kullanarak güven oluşturuyorlar.

Bununla da kalmıyorlar…

Sarı ilan siteleri üzerinden emlak firmalarını arayıp müşteri gibi davranıyorlar. Hem ödeme talep ediyorlar hem de taşınmaz yetki numaralarını öğrenip bu bilgilerle sahte ilan açıyorlar. Yani artık sadece vatandaşı değil, sektörün içindekileri de hedef alıyorlar.

Özellikle Beylikdüzü ve Esenyurt gibi satışın yoğun olduğu bölgelerde bu ilanlar çok daha fazla karşımıza çıkıyor. Uygun fiyatlı, cazip görünen ilanlar… Altında da bir hikâye:

“Şehir dışına taşınıyorum”

“Hastam var, acil satıyorum”

“Daha büyük ev bulduk”

Alıcının kafasında her şey oturtuluyor. Güven veriliyor.

Ve konu hızla kapora aşamasına getiriliyor.

Asıl tuzak da burada başlıyor.

Aynı daire üzerinden bir günde 10 kişiden 50’şer bin TL kapora alındığını düşünün. Bu, 500 bin TL demek. Parayı alıyorlar, telefonları kapatıyorlar ve yeni kurbanlara yöneliyorlar.

Artık iş sadece bireysel dolandırıcılıkla da sınırlı değil. Sahte inşaat firmaları, sahte tapular, sahte mülk sahipleri… Vatandaş gerçek sandığı kişilerle görüşüyor ama aslında tamamen kurgulanmış bir sistemin içine giriyor.

Burada en kritik nokta şu: hız.

Dolandırıcılar özellikle acele ettiriyor. “Bugün vermezseniz başkası alacak”, “yarın fiyat değişecek” diyerek vatandaşı baskı altına alıyor. Düşünmeden hareket ettirmeye çalışıyor.

Peki ne yapmalıyız?

Çok net söylüyorum;

Piyasanın çok altındaki fiyatlara şüpheyle yaklaşın.

Evi görmeden, tapuyu kontrol etmeden asla kapora göndermeyin.

Tapu kaydını e-Devlet üzerinden mutlaka inceleyin.

Belediyeden araştırma yapın.

Emlakçı ile çalışıyorsanız yetki belgesini görün.

Mülk sahibinden tapu kayıt belgesi isteyin.

Sözleşme olmadan IBAN üzerinden para göndermeyin.

Gönderim yapacaksanız açıklama kısmına ada, parsel ve adres bilgilerini mutlaka yazın.

Bugün ev almak isteyen herkesin bu süreçte çok daha dikkatli olması gerekiyor. Çünkü bu paralar kolay kazanılmıyor. Ama görüyoruz ki dolandırıcılar bu iştahı kabartacak ortamı çoktan bulmuş durumda.

Bir anlık hata, yılların birikimini götürebilir

Markalı otel konseptli daireler

Sat, 01 Aug 2026 02:00:00 GMT

Eskiden yatırımcı dairesini alır, kiracısını bulur ve aylık kirasını beklerdi. Şimdi ise yatırımcı sadece bir daire değil, aynı zamanda profesyonel olarak işletilen ve gelir getiren bir gayrimenkul almak istiyor.

Bu projelerde resepsiyon, güvenlik, temizlik, vale, SPA, havuz gibi otel hizmetleri bulunabiliyor. Bazı projelerde dairenin kiralanması ve yönetimi de profesyonel ekipler tarafından yapılıyor. Yani yatırımcı her kiracıyla ve her işlemle kendisi uğraşmak zorunda kalmıyor.

MARKA NEDEN ÖNEMLİ?

Bu yatırımlarda özellikle bilinen otel markalarının olduğu projeler tercih ediliyor.

İstanbul’a iş için gelen yabancılar, şirket yöneticileri, turistler veya sağlık turizmi için gelen kişiler bildikleri ve güvendikleri markalarda konaklamayı tercih edebiliyor.

Dolayısıyla yatırımcı sadece daire almıyor; markayı, hizmeti ve işletme sistemini de satın alıyor.

Ancak burada önemli olan yalnızca yüksek kira değil. Dairenin yıl boyunca ne kadar dolu kaldığı ve bütün masraflar çıktıktan sonra yatırımcıya ne kadar para bıraktığı da önemli.

LÜKS LOKASYONLARDA FİYATLAR DAHA YÜKSEK

Gayrimenkulde her zaman söylediğim gibi lokasyon çok önemli.

Özellikle Ataköy’ün deniz tarafı, Etiler, Levent, Maslak, Nişantaşı ve Haliç–Tersane gibi lüks bölgelerde markalı otel konseptli dairelerin fiyatları daha yüksek.

Ataköy’de deniz ve sahil, Etiler’de prestij, Levent ve Maslak’ta iş dünyası ve yabancı yöneticiler, Nişantaşı’nda lüks yaşam ve yabancı müşteri, Haliç–Tersane tarafında ise deniz, turizm, marina, restoranlar ve lüks otel yatırımları fiyatları yukarı taşıyor.

Bu nedenle bu bölgelerde yatırımcı sadece metrekare satın almıyor; lokasyonu, manzarayı, markayı ve hizmeti de satın alıyor.

1+1 VE KÜÇÜK 2+1’LER ÖNE ÇIKIYOR

Bu projelerde özellikle 1+1 ve küçük 2+1 daireler yatırımcı açısından daha fazla ilgi görüyor.

Çünkü daha küçük dairelerin toplam satın alma bedeli daha ulaşılabilir olabiliyor ve iş insanları, yabancılar veya İstanbul’da belirli süre kalan kişiler tarafından daha kolay tercih edilebiliyor.

Burada önemli olan dairenin büyüklüğü değil, yatırdığınız paraya karşılık ne kadar gelir elde ettiğiniz.

Dosyadaki piyasa örneklerinde bazı otel konseptli projelerde yatırımın geri dönüş süresinin 10-13 yıl seviyelerine kadar gerileyebildiği belirtiliyor. Tabii ki bu süre her proje için aynı değil.

YÜKSEK KİRAYA DEĞİL, NET KAZANCA BAKIN

Ben yatırımcılara burada özellikle şunu söylüyorum:

Sadece “Bu daire ayda ne kadar kira getiriyor?” diye bakmayın.

Aidatı, işletme giderini, kiralama komisyonunu, bakım ve temizlik masraflarını ve dairenin boş kalabileceği dönemleri de hesaba katın.

Çünkü önemli olan yüksek kira rakamı değil, bütün giderler çıktıktan sonra cebinizde ne kadar kaldığıdır.

Ayrıca her rezidans markalı otel konseptli proje değildir. Daireyi kimin işleteceği, markanın gücü, kiralama sistemi ve özellikle kısa dönemli kiralamaya ilişkin gerekli izinler satın almadan önce mutlaka araştırılmalı.

Bence önümüzdeki dönemde markalı otel konseptli daireleri daha fazla konuşacağız.

Ama yatırımın kuralı değişmiyor:

Marka önemli, lokasyon önemli, profesyonel işletme önemli. Ama en önemlisi, ne kadar yatırdığınız ve yıl sonunda size ne kadar net kazanç kaldığıdır.