Analiz Gazetesi

Orta Doğu'daki kaos ve Dubai gerçeği

Sat, 28 Mar 2026 02:00:00 GMT

Uzun süredir firmalar tarafından “her şey yolunda” mesajı verilirken, piyasada dolaşan fiyat indirimleri söylentileri ve yaşanan gelişmeler alıcıların kafasını daha da karıştırıyor. Bu tablo bize çok önemli bir gerçeği bir kez daha gösteriyor:

Yurt dışı yatırım yaparken sadece reklam, cazibe ve vaatlerle hareket edilmez.

Konumun, ülkenin içinde bulunduğu jeopolitik durumun ve kriz anındaki yönetim becerisinin ne kadar önemli olduğunu bugün çok net görüyoruz.

Belirsizlik yatırımcıyı paniğe sürüklüyor

Dubai’de ev almış, henüz inşaatı başlamamış ya da devam eden projelere yatırım yapmış Türk vatandaşları şu anda firmalardan açıklama bekliyor. Ancak birçok yatırımcı, net bir bilgilendirme alamadığı için tedirginlik yaşıyor.

Özellikle peşinat vererek, yüzde 20-25 oranında ödeme yapıp kalan kısmı taksitle ödeyen yatırımcılar için süreç daha da karmaşık hale gelmiş durumda.

Bugün en çok sorulan soru şu:

Taksit ödemeleri devam etmeli mi, yoksa askıya mı alınmalı?

Ne yazık ki bu konuda net bir yönlendirme olmadığı için bazı yatırımcılar ödemelerine devam ederken, bazıları ödemeyi durdurmuş durumda. Bu da piyasada ciddi bir kaos ve güvensizlik ortamı oluşturuyor.

Güvenli şehir algısı sarsıldı

Bir dönem “dünyanın en güvenli şehirlerinden biri” olarak pazarlanan Dubai’de bugün yaşanan gelişmeler, bu algının da sorgulanmasına neden oldu.

Uçuşların aksaması, bölgedeki güvenlik endişeleri ve yaşanan krizler, yatırımcıların risk algısını tamamen değiştirmiş durumda.

Bu durum bize çok net bir ders veriyor:

Yatırım sadece kazanç hesabı değildir, aynı zamanda güvenlik ve sürdürülebilirlik meselesidir.

Türkiye için fırsat kapısı

Öte yandan yaşanan bu süreç, Türkiye açısından önemli fırsatları da beraberinde getirebilir.

Dubai’de faaliyet gösteren birçok firmanın Türkiye’de ofisleri ve temsilcilikleri bulunuyor. Geçmişte Türkiye’den Dubai’ye taşınan şirketlerin, bugün yaşanan gelişmeler sonrası yeniden Türkiye’ye yönelmesi ihtimal dahilinde.

Özellikle İstanbul’da boş durumda olan plaza katları ve ticari alanlar düşünüldüğünde, bu dönüşümün emlak sektörüne ciddi bir katkı sağlaması mümkün.

Eğer bu süreç doğru yönetilirse, Türkiye ticari gayrimenkulde yeniden güçlü bir merkez haline gelebilir.

İstanbul Havalimanı stratejik öne çıkıyor

Dubai uzun yıllardır uluslararası uçuşlarda önemli bir aktarma merkeziydi. Ancak bölgede yaşanan gelişmeler, bu rolün zayıflamasına neden olabilir.

Bu noktada İstanbul Havalimanı’nın önemi daha da artıyor.

Avrupa ile Asya arasında doğal bir köprü konumunda olan Türkiye, bu süreci doğru değerlendirirse hem havacılık hem turizm hem de ticaret açısından büyük avantaj elde edebilir.

Son Söz: Ne varsa ülkemizde var

Bugün yaşananlar bize çok net bir gerçeği tekrar hatırlattı:

Reklamlarla oluşturulan cazibe, kriz anında yerini gerçeğe bırakır.

Yurt dışı yatırımlarda görülen riskler, yatırımcıya aslında en güvenli limanın kendi ülkesi olabileceğini bir kez daha göstermiştir.

Bu yüzden artık daha bilinçli hareket etmek gerekiyor.

Ne varsa ülkemizde var.

Doğru analiz, doğru lokasyon ve doğru zamanlama ile Türkiye hâlâ en güçlü yatırım alanlarından biridir.

Konut satışları neden düştü?

Sat, 25 Apr 2026 02:00:00 GMT

Peki ne oldu da piyasa bu noktaya geldi?

Öncelikle şunu net söylemek gerekiyor: Bu düşüş kalıcı bir kriz değil, geçici bir bekleme sürecidir.

Dünya genelinde yaklaşık bir buçuk aydır devam eden jeopolitik gerilim ve savaş ortamı, yatırım kararlarını doğrudan etkiledi. Alıcılar “bekle-gör” moduna geçti. Bu davranış son derece normal. Daha önceki krizlerde de aynı tabloyu gördük. Piyasa önce durur, sonra yeniden hareketlenir.

Mart ayına özel bir başka gerçek daha var. Ramazan ayı ve hemen ardından gelen bayram süreci, tatillerle birleşince gayrimenkul piyasasında doğal bir yavaşlama oluşturdu. Yani düşüşün tek sebebi ekonomik değil, aynı zamanda dönemsel.

Ancak işin en kritik noktası şurada başlıyor:

Bugün konut fiyat artışları enflasyonun altında kalmış durumda. Bu ne demek?

Aslında bu, konut almak için doğru zamanın geldiğini gösteren en net işarettir.

Bir diğer önemli veri ise kredi tarafında yaşandı. Kredi oranlarında yaşanan küçük bir geri çekilme bile ipotekli satışlara anında yansıdı. Bu bize şunu gösteriyor:

Alıcı hazır, sadece uygun finansmanı bekliyor.

Bugün sahada çok net görüyoruz; birçok kişi peşinatını hazırlamış durumda. Eksik kalan kısmı krediyle tamamlayarak ev sahibi olmayı planlıyor. Ancak faizlerin biraz daha düşmesini bekleyen ciddi bir kesim de var.

Eğer küresel gelişmeler bu şekilde ilerlemeseydi, “İlk Evim” konut kredi kampanyası çoktan devreye alınmış olacaktı. Piyasada 1.20 oranla 180 ay vadeli kredi beklentisi oluşmuştu. Şu an için bu süreç biraz ötelenmiş görünüyor.

Ama şunu unutmayalım:

Türkiye’de her yıl yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç var. Bu ihtiyaç ortadan kalkmaz, ertelenir.

Bahar dönemi ise gayrimenkul piyasasının en hareketli zamanıdır. İnsanlar taşınma planlarını bu dönemde yapar. Özellikle kirada oturan vatandaş için artık denklem çok net:

Kira ödemek yerine, kredi taksiti ödeyerek kendi evine sahip olmak.

Bugün birçok kişi, “yüksek” gibi görünen faiz oranlarına rağmen bu kararı alıyor. Çünkü kira artık geri dönüşü olmayan bir gider haline geldi.

Konut bir yatırım aracı olmanın ötesinde bir ihtiyaçtır.

Bir yuvadır.

Ve unutulmamalıdır ki;

Gayrimenkul, şartlar ne olursa olsun uzun vadede her zaman güvenli liman olmaya devam eder.

Emlak vergisinde büyük uyarı!

Sat, 21 Mar 2026 02:00:00 GMT

Bugün açıkça söylemek gerekiyor:

Tek evi olan milyonlarca kişi aslında emlak vergisi ödemek zorunda değil.

Emlak vergisi; bina, arsa ve araziler üzerinden alınan ve taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenen bir vergidir. Yılda iki taksit halinde ödenir. İlk taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında tahsil edilir. Ancak asıl önemli olan, bu verginin kimler için sıfır olabileceğidir.

Yeni ev alanlar için önemli bir detayı hatırlatmak isterim. Yeni yapılan binalarda vergi, arsa vergisinden daha düşük olamaz. Bu uygulama, binanın tamamlanmasından sonra dört yıl boyunca devam eder. Bu, özellikle yeni konut alan yatırımcıların gözden kaçırmaması gereken önemli bir maliyet unsurudur.

Gelelim en kritik konuya…

Kanun çok açık. Eğer Türkiye’de tek bir konutunuz varsa ve bu konut 200 metrekareyi geçmiyorsa;

Engelliyseniz, hiçbir geliriniz yoksa, sadece emekli maaşı ile geçiniyorsanız, gaziyseniz ya da şehit yakınıysanız emlak vergisi ödemezsiniz.

Ama sahada gördüğüm gerçek şu:

Bu hakkı bilmeyen binlerce emekli her yıl düzenli olarak vergi ödüyor.

Daha da önemlisi, birçok kişinin bilmediği bir hak var.

Eğer bu şartları taşıdığınız halde geçmiş yıllarda emlak vergisi ödediyseniz, belediyeye başvuru yaparak 5 yıl geriye dönük ödediğiniz vergileri geri alabilirsiniz. Bu, ciddi bir maddi kazanç anlamına geliyor.

Engelli vatandaşlarımız için de sistem oldukça net. Gelir şartı aranmaz, engellilik oranı önemli değildir. Tek şart, 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olmaktır.

Burada altını çizmek istediğim çok önemli bir sınır var:

200 metrekare.

Konut bu sınırı geçtiği anda, hisseli bile olsa indirim hakkı tamamen ortadan kalkar. Bu detay, çoğu zaman gözden kaçıyor.

Bir diğer yanlış bilinen konu ise evde oturma şartıdır.

Hayır, böyle bir şart yok. Ev boş olabilir, kiraya verilmiş olabilir ya da aile bireyleri kullanıyor olabilir. Bu durum vergi muafiyetini etkilemez.

Ancak işin bir de riskli tarafı var.

En sık yapılan hata: Belediyeye bildirim yapmamak.

Yeni bir taşınmaz alındığında veya değişiklik olduğunda bildirim yapılmazsa, vergi cezası ve usulsüzlük cezaları devreye girer.

Üstelik gecikme durumunda her ay için %3,7 oranında faiz uygulanıyor. Bu da küçük bir borcun kısa sürede büyümesine neden oluyor.

Bir başka önemli konu da satış işlemleri.

Emlak vergisi borcu olan bir taşınmazın satışı normal şartlarda yapılamaz. Ancak miras, mahkeme kararı veya kamulaştırma gibi özel durumlarda istisna uygulanır.

Kırsal mahallelerde ise önemli avantajlar var.

Bu bölgelerde konutlar ve tarımsal alanlar vergiden muaf tutulurken, ticari taşınmazlarda %50 indirim uygulanıyor.

Ayrıca birçok kişinin farkında olmadığı bir ek maliyet daha bulunuyor:

Emlak vergisinin %10’u oranında kültür katkı payı da tahsil ediliyor.

Sonuç olarak şunu net şekilde söylemek isterim:

Emlak vergisi sadece bir ödeme değildir. Bilinçli hareket edenler için avantaj, bilinçsiz olanlar için kayıptır.

Bugün birçok vatandaş aslında hiç ödememesi gereken bir vergiyi ödüyor. Özellikle emekliler başta olmak üzere herkesin durumunu kontrol etmesi ve gerekiyorsa geriye dönük iade başvurusu yapması büyük önem taşıyor.

Unutmayın, gayrimenkulde kazanç sadece alım-satımda değil, gereksiz ödemelerden kaçınmakla da sağlanır.

* Kaynakça: Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi Kanunu ve ilgili mevzuat

Kentsel dönüşümde para var ama herkes giremeyecek

Sat, 18 Apr 2026 02:00:00 GMT

Şu an herkes diyor ki; “3 milyon kredi var, ben de girerim.” Ama iş öyle değil. Devlet net bir çizgi çekmiş: Aylık taksit, hane gelirinin %70’ini geçmeyecek. Yani geliriniz yetmiyorsa, bu kredi size çıkmaz. Açık konuşayım; herkes bu işin içine giremeyecek.

Faiz düşük ama yük büyük

%0,69 faiz kulağa hoş geliyor. Ama 3 milyon TL kredi çektiğinizde, ödeyeceğiniz taksit hafife alınacak bir rakam değil. Bugün vatandaş zaten geçim derdinde. O yüzden herkes önce oturup hesabını yapacak. Sonra karar verecek.

Müteahhitler için iş değişecek

Gelelim işin diğer tarafına. Şu an piyasada en büyük sorun ne? Anlaşma var ama para yok. İnsanlar imza atıyor ama süreç ilerlemiyor. Müteahhit bekliyor. Vatandaş bekliyor. İşte bu kredi burada devreye girerse; işler hızlanır.

✔ Bekleyen projeler başlar.

✔ Yarım kalan işler devam eder.

✔ Müteahhit daha net hareket eder.

Çünkü müteahhit için en önemli şey, karşısındaki kişinin ödeme gücü. Bu sağlanırsa, sektör açılır.

Herkes aynı şartta değil

Sistemde bazı gruplara avantaj verilmiş. Tek evi olanlar, Orta gelirli olanlar, Emekliler, kadınlar, engelliler… Bir de enerji verimli binalara ekstra destek var. Bu iyi bir şey. Ama yine söylüyorum; belirleyici olan gelir.

Bu iş artık mecburiyet

Bakın çok net söylüyorum; İstanbul’da kentsel dönüşüm artık tercih değil. Bu işin şakası yok. Bu iş can meselesi. O yüzden bu tür destekler önemli. Ama tek başına yeterli değil.

Sahada ne göreceğiz?

İlk başta yoğunluk olur. Herkes başvurur. Sonra hesap yapılır. Kimisi devam eder, kimisi vazgeçer. Ama şu kesin; piyasa hareketlenir. Özellikle müteahhit ile vatandaş arasındaki süreç hızlanır. Devlet desteği verdi. Ama bu işte kazanan, hesabını bilen olacak. Benim sahadan gördüğüm bu. Herkes bu işin içine giremeyecek. Giren de planlı girmek zorunda. Yoksa altından kalkmak kolay değil.

Savaş Türkiye'deki emlak sektörüne nasıl yansır?

Sat, 14 Mar 2026 02:00:00 GMT

Bu göç dalgası savaş durumuna göre geçici olabilir. Fakat yine de ülkemize göç eden İranlılar Avrupa’ya geçiş için bir müddet ülkemizde düzen kurabilirler. Ancak şu an için böyle bir göç dalgası beklendiğine dair bir durum bulunmuyor. İçişleri Bakanlığı’nın da olası bir göç dalgasına karşı çok kapsamlı planlar yaptığı biliniyor.

Son 3-4 yıldır İranlılar zaten Türkiye’den önemli miktarda mülk alımı yapmışlardı. İranlılar ülkemizi seviyor ve özgürlüklerini burada yaşıyorlardı. Burada firma kurup ticaret yapan birçok İranlı bulunuyor. İran’dan gıda ve baharat işi yapan birçok firma mevcut.

Şimdiki durumda İran’dan gelen İranlılar ilk etapta kiralama yaparak buradaki yaşamlarına hazırlık yapabilirler. Suriyelilerin zamanında yaptığı gibi ülkemizde hem satın alma hem de kiralama yoluyla konut ihtiyaçlarını çözme yoluna gidebilirler.

İlk etapta bu göç dalgası İran’a yakın bölgemizde başlar. Özellikle Van civarı bu göçün ilk ayağı olur. İranlılar her tatilde zaten çok fazla ziyaret ve ticaret amacıyla geliyorlardı. Ülkelerine yakın olması sebebiyle ilk basamak bu bölge olur. Suriye savaşında da Antep, Kilis ve Hatay ilk durak olmuştu.

Maddi gücü yüksek olan İranlıların ilk tercihleri ise İstanbul, Bursa, Yalova ve Antalya olur. Bu bölgelerde hem satın alma hem de kiralama yapabilirler. İstanbul’da yeni projeleri çok seven İranlılar Küçükçekmece, Halkalı, Beylikdüzü, Güneşli ve Maslak Vadi İstanbul gibi AVM’lere yakın lokasyonları tercih ederler.

Ülkemizin konut stoklarına baktığımızda bu durum yoğunluğun artmasını gösterir. Hem satılıklarda hem de kiralıklarda fiyat yükselmelerine neden olabilir. Bir anda talebin çoğalması fiyatlara etki edebilir.

Faydalı tarafından baktığımızda İranlılar yeni ve büyük metrekare evleri seviyorlar. Bu durum bekleyen inşaat firmalarının hareket etmesine ve konut yapımına geçmesine neden olabilir. Burada bir hareket oluşur.

İranlılar zaten çok zengin. Nakitle buraya gelirler. Ülkemizin güvenli olması ve konut hakkının garanti altında bulunması hem Suriye, hem Rusya, hem Ukrayna hem de İranlılar için ailesiyle yaşayabileceği güvenli bir liman olmuştur.

Allah devletimizi her daim güçlü kılsın.

İnşaat sektöründe sessiz kriz

Sat, 11 Apr 2026 02:00:00 GMT

Çünkü maliyetler durmadan artarken, bu artış satış fiyatlarına aynı oranda yansımıyor.

Savaşın etkisiyle yükselen enerji fiyatları, özellikle mazot ve petrol üzerinden tüm sistemi doğrudan etkiliyor. Mazotun artması nakliye maliyetlerini yukarı çekerken, petrol fiyatlarındaki yükseliş plastik türevli ürünleri zamlandırıyor. Artık sadece demir ve çimento değil, plastik kalıp ve inşaatta kullanılan tüm plastik türevleri de ciddi bir maliyet kalemi haline gelmiş durumda.

Üstelik artış sadece bunlarla sınırlı değil. Hafriyattan başlayıp inşaatta kullanılan tüm ürünlere kadar geniş bir alanda ciddi zamlar yaşanıyor. Bu da toplam maliyeti katlayarak yukarı çekiyor.

Bir diğer önemli kalem ise işçilik. Bugün sektörde usta bulmak zor, kalifiye eleman sayısı yetersiz ve yevmiyeler oldukça yüksek. Öyle ki birçok projede işçilik maliyeti, malzeme maliyetiyle yarışır hale gelmiş durumda.

Resmi giderler tarafında da tablo ağırlaşıyor. Belediye harçları yükselmiş, ruhsat süreçleri daha maliyetli hale gelmiş, elektrik, su ve doğalgaz abonelik ücretleri ciddi seviyelere ulaşmış durumda. Buna ek olarak belediyelerin arsa rayiç bedellerini neredeyse üç katına çıkarması da maliyetleri doğrudan artıran önemli bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.

Tüm bu artışlara rağmen piyasada çok önemli bir gerçek var: İnşaat firmaları bu maliyetleri satış fiyatlarına tam olarak yansıtamıyor. Alım gücünün sınırlı olması ve piyasanın hassas dengesi nedeniyle müteahhitler çoğu zaman kâr marjlarından fedakârlık ederek satış yapmak zorunda kalıyor.

Bu noktada sahada dikkat çeken bir başka gelişme daha var. Bazı müteahhitler, maliyetlerin nereye gideceğini öngöremediği için yeni projeye başlamak yerine beklemeyi tercih ediyor. Bu durum da doğal olarak yeni konut üretimini yavaşlatıyor.

Oysa unutulmaması gereken çok önemli bir gerçek var: İnşaat sektörü sadece konut üretmez. Aynı zamanda yaklaşık 280 alt sektörü besleyen dev bir yapıdır. Demirden çimentoya, mobilyadan elektriğe, nakliyeden işçiliğe kadar yüzlerce sektör doğrudan bu alana bağlıdır.

Bu nedenle sektörün ayakta kalması sadece müteahhitlerin değil, ülke ekonomisinin genel dengesi açısından da kritik öneme sahiptir.

Gelinen noktada devletin sektöre destek vermesi artık bir tercih değil, zorunluluktur. Müteahhitlere uygun fiyatlı arsa temini sağlanmalı, vergi ve harçlarda kolaylıklar getirilmeli ve üretimi destekleyen avantajlar sunulmalıdır. Aksi durumda yeni proje üretimi daha da yavaşlayacak, arz azalacak ve piyasada daha büyük dengesizlikler oluşacaktır.

Sonuç olarak sahadaki gerçek çok net:

Maliyet artıyor, baskılanıyor ama yok olmuyor. Birikir… ve zamanı geldiğinde mutlaka piyasaya yansır.

Tapuda güvenli ödeme başlıyor

Sat, 09 May 2026 02:00:00 GMT

Alıcı diyor ki: “Ben parayı versem ya tapu olmazsa?”

Satıcı diyor ki: “Ben tapuyu versem ya para gelmezse?”

Yani iş tamamen güven işi.

Ama artık o iş değişiyor.

1 Temmuz 2026 itibarıyla tapuda güvenli ödeme sistemi başlıyor.

Ve açık söyleyeyim… çok doğru bir sistem.

Sistem nasıl işliyor?

Aslında çok basit, gözünüzde büyütmeyin.

• Satış için tapuya başvuru yapılıyor

• Sistem açılıyor

• Alıcıya bir referans numarası veriliyor

• Alıcı parayı gidip sisteme yatırıyor

Ama dikkat…

Para satıcıya gitmiyor.

Sistemde bekliyor.

• Taraflar tapuya gidiyor

• İmzalar atılıyor

• Tapu devri gerçekleşiyor

İşte o anda sistem devreye giriyor

ve para otomatik satıcının hesabına geçiyor.

Olur da satış iptal olursa?

Para geri alıcıya dönüyor.

Bu kadar net.

Neyi bitiriyor?

Bakın en önemli kısmı burası.

Elden para alma bitiyor.

Çantayla para taşıma bitiyor.

Bankadan para çek, arabaya koy,

yolda tedirgin ol…

Bitti.

Hırsızlık riski azalıyor.

Dolandırıcılık ciddi şekilde düşüyor.

Sahte para derdi ortadan kalkıyor.

“Parayı attım” deyip kaybolanlar…

Onlar da tarih oluyor.

Devlet tarafı

Bu işin bir de diğer tarafı var.

Vergi kaybı azalıyor.

Kayıt dışı iş bitiyor.

Her şey sistemde görünüyor.

Yani piyasa daha temiz hale geliyor.

Maliyeti ne?

Herkes bunu soruyor.

Bu sistemin maliyeti işlem başına

ortalama 150-200 TL.

Açık söyleyeyim…

Milyonluk alışverişte bu para,

güven için verilen en doğru para.

Ben yıllardır bu işi yapıyorum.

En çok duyduğum cümle:

“Ya param giderse…”

Artık böyle bir korku yok.

Sistem var.

Kontrol var.

Güvence var.

Kısacası…

Tapuda artık iş şansa kalmayacak.

Düzgün, sistemli ve güvenli olacak.

Ve bu, piyasayı gerçekten değiştirecek.

Savaş dönemi kiralık piyasası

Sat, 04 Apr 2026 02:00:00 GMT

Evet, yanlış okumadınız. Gitmiyor.

Gitmeyen evler de artık bekleyen mülk sahipleri fiyat indirimine gidiyor. Artık devir yeter ki kiracı bulayım, ay kaybım olmasına yöneldi.

Bir de enteresan bir durum var. Eski kiracılar şu an kiralık olan daire fiyatlarından daha fazla fiyata oturuyor. Örnek; 94 bin olan daire boşaldığında 80 bine gidiyor. 75 bin olan daire boşaldığında 60 bine gidiyor. 25 bin olan dairede ilanlarda 20 bin liradan giriş yapılıyor.

Hazirana kadar bu şekilde devam eder. Artık piyasayı ve kira rakamlarını kiracı belirliyor.

İş yerlerine baktığımızda yılbaşında planlama yapan firmalar, küçülmeye gidenler, iş yerini kapatanlar oldukça fazla. Özellikle altyapısı zayıf, birkaç yıldır sektöre girmiş, sermayesi kısıtlı firmalar iş yerlerini kapatıyor.

Masraflarını azaltmak için büyük yerlerden taşınan, daha makul kiralara geçen firmalar da çok fazla. Sadece internetten iş yapan firmalarda COVID’le olduğu gibi evden çalışmaya yöneldi.

Geçen yıl kiralık yer bulamazken şimdi yer boş oluyor. Bunun yanı sıra imalat yapan ya da büyük depo kullananlar da maliyet hesapları yaparak o alanda sirkülasyon çok fazla. Çünkü kira dediğimiz rakam, stopajı veya KDV’si, aidatı ciddi bir maliyet kalemini etkileyen birinci unsurlardan.

Şu an kiralık piyasası durma noktasına geldi. Herkes hamle yapmıyor, yer tutmak isteyen de erteliyor. Ekonomik gelişmelerin seyrine göre yol almak istediğini söylüyor.

Şu an kiralık daire ortalama süresi dört ayı yani yüz yirmi günü buluyor.

Allah sonumuzu hayır etsin.

Hem alıcı hem emlakçı mağdur

Sat, 02 May 2026 02:00:00 GMT

Elektronik ilan doğrulama sistemi devreye girdiğinde hepimiz umutlanmıştık. Mülk sahibi yetkisi, taşınmaz yetki belgeleri derken sahte ilanların önüne geçileceği düşünülüyordu. Ama sahada gördüğümüz gerçek şu; sistem tek başına yeterli olmadı. Açıkları tespit eden dolandırıcılar, yöntemi değiştirdi.

Artık çok daha profesyoneller.

Güzel fotoğraflar kullanıyorlar, piyasanın çok altında fiyat giriyorlar. Taşınmaz numarası olmadan ya da başkasına ait bilgilerle ilan açıyorlar. Hatta bazı durumlarda kendi mülkleri varsa onun bilgilerini kullanarak güven oluşturuyorlar.

Bununla da kalmıyorlar…

Sarı ilan siteleri üzerinden emlak firmalarını arayıp müşteri gibi davranıyorlar. Hem ödeme talep ediyorlar hem de taşınmaz yetki numaralarını öğrenip bu bilgilerle sahte ilan açıyorlar. Yani artık sadece vatandaşı değil, sektörün içindekileri de hedef alıyorlar.

Özellikle Beylikdüzü ve Esenyurt gibi satışın yoğun olduğu bölgelerde bu ilanlar çok daha fazla karşımıza çıkıyor. Uygun fiyatlı, cazip görünen ilanlar… Altında da bir hikâye:

“Şehir dışına taşınıyorum”

“Hastam var, acil satıyorum”

“Daha büyük ev bulduk”

Alıcının kafasında her şey oturtuluyor. Güven veriliyor.

Ve konu hızla kapora aşamasına getiriliyor.

Asıl tuzak da burada başlıyor.

Aynı daire üzerinden bir günde 10 kişiden 50’şer bin TL kapora alındığını düşünün. Bu, 500 bin TL demek. Parayı alıyorlar, telefonları kapatıyorlar ve yeni kurbanlara yöneliyorlar.

Artık iş sadece bireysel dolandırıcılıkla da sınırlı değil. Sahte inşaat firmaları, sahte tapular, sahte mülk sahipleri… Vatandaş gerçek sandığı kişilerle görüşüyor ama aslında tamamen kurgulanmış bir sistemin içine giriyor.

Burada en kritik nokta şu: hız.

Dolandırıcılar özellikle acele ettiriyor. “Bugün vermezseniz başkası alacak”, “yarın fiyat değişecek” diyerek vatandaşı baskı altına alıyor. Düşünmeden hareket ettirmeye çalışıyor.

Peki ne yapmalıyız?

Çok net söylüyorum;

Piyasanın çok altındaki fiyatlara şüpheyle yaklaşın.

Evi görmeden, tapuyu kontrol etmeden asla kapora göndermeyin.

Tapu kaydını e-Devlet üzerinden mutlaka inceleyin.

Belediyeden araştırma yapın.

Emlakçı ile çalışıyorsanız yetki belgesini görün.

Mülk sahibinden tapu kayıt belgesi isteyin.

Sözleşme olmadan IBAN üzerinden para göndermeyin.

Gönderim yapacaksanız açıklama kısmına ada, parsel ve adres bilgilerini mutlaka yazın.

Bugün ev almak isteyen herkesin bu süreçte çok daha dikkatli olması gerekiyor. Çünkü bu paralar kolay kazanılmıyor. Ama görüyoruz ki dolandırıcılar bu iştahı kabartacak ortamı çoktan bulmuş durumda.

Bir anlık hata, yılların birikimini götürebilir