Krediye ulaşılamayan piyasada "çare" hangi modelde?

Wed, 13 May 2026 02:00:00 GMT

Ancak bugün geldiğimiz noktada tablo pek de iç açıcı değil. Çünkü artık bir ev alan vatandaş, neredeyse 2-3 ev parası ödemek zorunda kalıyor. Üstelik kredi muslukları da eskisi kadar açık değil. İstediğiniz kadar geliriniz olsun, istediğiniz şartlarda krediye ulaşmak kolay değil.

Hal böyle olunca birikimi olan yatırımcı; altın, dolar ve mevduat arasında gidip gelirken, ev sahibi olma hayali kuran vatandaş da alternatif finansman modellerine yöneliyor.

Konut sektörü tarafında ise durum farklı değil. Geleneksel bankacılık sisteminin yüksek maliyet bariyerine takıldığı bu dönemde sektör adeta “finansal yaratıcılık” sınavından geçiyor.

Tasarruf finansmanında sistemleri

Eskiden genellikle alt ve orta gelir grubunun "evim" sistemleri veya "el ele" yöntemi olarak bildiği tasarruf finansman modelleri, artık kabuk değiştiriyor. Yüksek faiz oranları ve kredi limitlerinin kısıtlı olması, üst gelir grubunu dahi bu sisteme yöneltti. Sistemin temel mantığı; faiz yüküne girmeden, belirli organizasyon yapıları içerisinde tasarruf ederek konuta ulaşabilmek. Bugün birçok vatandaş için bu yöntem, banka kredisine göre daha ulaşılabilir bir alternatif haline gelmiş durumda.

Modern kooperatifçilik ‘topraktan sistemleri’

Pandemi sonrası dönemde konut satışlarında yaşanan yavaşlama, arsa yatırımlarını yeniden öne çıkardı. Eskinin “kooperatifçilik” anlayışı modernize edildi ve karşımıza topraktan satış sistemi çıktı.

Bu modelde önce arsa satın alınıyor. Ardından belirlenen ödeme planı doğrultusunda arsa bedeli ödeniyor ve inşaat süreci başlıyor. Temel atıldıktan sonra da inşaat ilerledikçe kademeli ödeme sistemi devreye giriyor.

Bu sistemin en önemli avantajlarından biri, vatandaşın inşaat tamamlanana kadar daha rahat bir ödeme sürecinden geçmesi. Ayrıca piyasa koşullarına göre yaklaşık yüzde 30’a varan maliyet avantajıyla ev sahibi olmak mümkün olabiliyor.

Elbette burada en kritik konu güvenilir firmalarla yola çıkmak. Çünkü sistemin avantajı kadar risk yönetimi de büyük önem taşıyor.

Paylı ve hisseli yatırım modelleri

"Param kısıtlı ama konut yatırımım olsun, kira gelirim olsun" diyenler için ise özel sektörün tasarladığı paylı-hissesi sistemler devreye giriyor. Özellikle lüks segmentte yaygınlaşan bu modelde, örneğin 10 kişi bir araya gelerek bir daire satın alıyor. Yönetim ve kiralama süreçleri profesyonel firmalarca yürütülürken, hissedarlar kira gelirini paylaşıyor. Bütçesi genişleyen yatırımcı, ilerleyen süreçte daha fazla hisse alarak mülkiyet oranını artırabiliyor.

GYF ve sertifikalar

Sadece bireysel modeller değil, kurumsal araçlar da oyunun kurallarını değiştiriyor. Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Gayrimenkul Sertifikaları, küçük tasarruf sahiplerinin dev projelere ortak olmasını sağlıyor. Sermaye piyasaları aracılığıyla halka arz edilen bu fonlar, güvenli bir liman arayanlar için güçlü bir alternatif oluşturuyor.

İngiltere’deki “Shared Ownership” modeli

Bir de İngiltere’de uygulanan “shared ownership”, yani paylaşımlı mülkiyet sistemi var.

Bu model Türkiye'de henüz uygulanmıyor ama ayak seslerini duyduğumuz bir sistem. Yukarıda bahsettiğim hisseli sistemle benzerlik gösteriyor. Bu sistem yatırım amaçlı değil doğrudan barınma ihtiyacına cevap verecek bir model.

Örneğin bir evin tamamını satın alacak bütçeniz yoksa, evin yüzde 25 ya da yüzde 50’lik kısmını satın alıyorsunuz. Geri kalan bölüm için ise kira ödüyorsunuz. Yani hem evin içinde oturuyor hem de zamanla kalan hisseleri satın alarak evin tamamına sahip olabiliyorsunuz

Açıkçası bu model Türkiye’de ne kadar uygulanabilir, toplum yapısına ne kadar uyum sağlar, tartışılır.

Faizlerin yükseldiği, krediye erişimin zorlaştığı bu dönemde alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi elbete kaçınılmaz. Çünkü vatandaşın ev sahibi olma hayali değişmiyor; değişen sadece o hayale ulaşma yöntemi oluyor

Kentsel dönüşümde dinamikler değişti

Sat, 09 May 2026 02:00:00 GMT

Son yıllarda kat karşılığı ve kentsel dönüşüm çalışmalarında dinamikler tamamen değişti.

Önceden yüzde 50-60 oranlara varabilen anlaşmalar, her malike 1 daire yerine çocuk sayısına göre daire verilmesi gibi beklentiler ve günün sonunda önümüze çıkan Fikirtepe örneği…

Bu devir artık bitti.

Peki neden bitti?

Çünkü sektör kendi içinde ciddi bir elemeden geçti.

Gelin biraz geçmişe gidip hatırlayalım…

2018 öncesinde, daha doğrusu Kentsel Dönüşüm Yasası’nın çıkmasıyla birlikte; elinde bir miktar parası olan, çekiç tutmayı bilen herkes müteahhitliğe soyundu.

“Burada güzel pay var… Arsa bedava… Sattıkça kazanırız, projeyi bitiririz, geriye kalan da bizimdir, Allah bin bereket versin” anlayışı hakimdi.

Ancak 2018 yılından sonra inşaat sektöründe ve konut satışlarında yaşanan gerileme, sektörde büyük bir kırılma yarattı.

Müteahhitliği bilmeyen, konut yapmanın sadece bina dikmek olmadığını anlamayan, geleceği öngöremeyen firmalar birer birer iflas etti.

Yani sektör kendi içinde bir eleme yaşadı.

Bugün ise ayakları yere sağlam basan, ne yaptığını bilen, sadece konut üretmeyen; vizyon ortaya koyan firmalar kaldı.

Artık “müteahhit” değil, “gayrimenkul geliştiricisi” dönemi var

Murat Kurum’un Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı olmasıyla birlikte sektöre dair yaptığı ilk önemli adımlardan biri de müteahhitleri sınıflara ayırması oldu.

İş hacmi, deneyim ve mali yeterlilik vb kriterlerine göre firmaların belirli ölçeklerde iş yapabilmesi, sektör kalitesi açısından önemli bir adımdı. Böylelikle sektörün sınıflandırılması daha sistemli hale geldi

Hal böyle olunca; enflasyon, inşaat maliyetleri ve finansmana erişim gibi etkenler de eklenince sektörün tüm dinamikleri değişti.

Beklentiler de değişti.

Şimdi gelelim asıl konuya…

2018 sonrası yaşanan kriz ve üzerine pandeminin gelmesiyle birlikte, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerde maliklerle yapılan anlaşmaların dengesi tamamen değişti.

“Yerim küçülmesin, üstüne para ödemeyeyim” anlayışı artık tamamen sona erdi.

Bugün iki seçenek var:

Ya metrekarenin küçülmesine razı olacaksınız,

ya da üzerine ücret verip istediğiniz metrekareyi alacaksınız.

Bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da üzerine düşeni yaptı.

Gerek “Yarısı Bizden” kampanyası, gerekse 3 milyon TL’ye kadar sunulan kredi imkanlarıyla dönüşüm adına önemli bir destek sağlandı.

Şimdi sıra maliklerde…

Deprem gerçeğini unutmadan, özellikle İstanbul gibi bir metropolde; haklar çerçevesinde, süreci yormadan ve fırsat kaçmadan anlaşmaların sağlanması gerekiyor.

Çünkü artık mesele sadece daire hesabı değil, güvenli yaşam meselesidir.

Kentlerimizi güzelleştirmek, daha sağlam ve yaşanabilir hale getirmek için herkes üzerine düşeni yapmalıdır.

Analiz Gazetesi

Krediye ulaşılamayan piyasada "çare" hangi modelde?

Kentsel dönüşümde dinamikler değişti