Analiz Gazetesi

Çinli komşularınız olursa şaşırmayın!

Wed, 27 May 2026 02:00:00 GMT

Aslında bir süredir bu beklediğimiz bir durumdu. Pandemi öncesinde Çinlilerin Türkiye’ye yönelik bir konut alım dalgası oluşmuş, ancak küresel karantinalarla birlikte bu süreç bıçak gibi kesilmişti. Pandemi sonrasında, özellikle de 2023 yılından itibaren Çinli yatırımcıların yeniden Türkiye’ye gelmesi ve büyük ölçekli yatırım planları oluşturması, konut piyasasında da bu beklentiyi yeniden canlandırmıştı.

Bugüne geldiğimizde ise beklentinin yavaş yavaş gerçeğe dönüştüğünü görüyoruz; Çinliler, uyruklarına göre konut satış sıralamasında ikinci sıraya kadar yükselmiş durumda.

Peki, Çinliler Türkiye'den neden konut alıyor?

Motivasyon kaynakları sadece basit bir gayrimenkul yatırımı mı, yoksa vatandaşlık edinme arzusu mu?

Birçok ülkeyle kıyaslandığında ve özellikle bölgemizdeki savaş durumları göz önüne alındığında, ülkemizin konut yatırımında "güvenli bir liman" olarak ön plana çıktığı aşikâr. Ancak Çinlilerin tek amacının sadece konut yatırımı veya vatandaşlık olmadığını görmek gerekiyor. Resmin arkasında çok daha büyük bir küresel strateji var: Trump Etkisi!

Ticaret savaşları ve Türkiye'nin "üs" konumu

ABD ile Çin arasında yaşanan ticari anlaşmazlıklar, ABD’nin Çin’e uyguladığı ağır gümrük vergileri ve ambargolar, Çinlilerin ABD'ye olan ihracatını her geçen gün daha zor ve maliyetli hale getiriyor. Tam da bu noktada Türkiye, Çinli devler için stratejik bir can simidi konumunda.

Çinliler, Türkiye’yi küresel bir ticari üs olarak konumlandırmayı hedefliyor. Son yıllarda ülkemizde otomotiv, yenilenebilir enerji, altyapı, lojistik ve madencilik alanlarında yoğunlaşan Çin yatırımları, aslında bu stratejinin birer parçası. Çinli şirketler, Türkiye’de üretim ve yatırım yaparak hem Avrupa hem de ABD ticaretine daha kolay, kotasız ve düşük maliyetli bir şekilde devam edebilmeyi amaçlıyor. Dolayısıyla, fabrikasını veya yönetim merkezini buraya taşıyan, burada iş kuran Çinli yöneticiler ve iş insanları için Türkiye'den konut almak kaçınılmaz bir ihtiyaç haline geliyor.

Resmî verilere baktığımızda bu stratejik hamlenin ayak seslerini net bir şekilde duyabiliyoruz:

● 2026'nın İlk Çeyreği (Ocak, Şubat, Mart): Çinlilerin konut alımları aylık bazda 60 ila 80 adet bandına tırmanarak ilk 20 pazarın sınırına yerleşti.

● Nisan 2026: Çin vatandaşları tam 110 konut alımı gerçekleştirerek büyük bir sıçrama yaptı.

Bu ivmeyle birlikte, Türkiye’den en çok konut alan yabancı ülkeler sıralamasında Ukrayna ilk sıradaki yerini alırken, Çin ikinci sıraya yerleşti.

Çinlilerin bahsettiğim stratejik sektörlerdeki yatırım kararlarının tamamını hayata geçirmesi ve buna bağlı olarak şirket yöneticileri ile beyaz yakalı kadroların Türkiye’ye gelişinin hızlanması durumunda, Çin'in konut satış listesinin birinci sırasına yükselmesi kaçınılmaz olacaktır.

Gününüzün geri kalanında sevdiklerinizle birlikte tadına doyulmaz bayram sohbetleri yapmanız; hanenizden neşenin, sofranızdan bereketin eksik olmaması, barış ve huzur dolu muhteşem bir bayram dilerim.

Kurban Bayramımız mübarek olsun...

Hobi bahçelerinin fişi çekildi!

Wed, 24 Jun 2026 02:00:00 GMT

Pandemi döneminde bahçeli evlere olan ilgi hızla arttı. İnsanların nefes alabilecekleri, doğayla iç içe yaşayabilecekleri alanlara duyduğu özlem; tiny house (tekerlekli ev), bungalov ve benzeri alternatif yaşam modellerine yönelimi artırdı. Hal böyle olunca tarla ve hobi bahçesi olarak satılan arazilere talep büyük ölçüde yükseldi. Tiny house üretimleri hız kazanırken, hatta bazı zincir marketlerde bile tiny house satışları yapılmaya başlandı.

Ancak zamanla ekilip biçilmesi gereken tarım arazileri, yerini konut amaçlı yapılara bırakmaya başladı. Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkındaki Yönetmelik kapsamında yürütülen denetimlerle birlikte kulaktan kulağa yayılan “Bütün hobi bahçeleri yıkılacak, dozerler yola çıktı” söylentileri doğal olarak yüz binlerce vatandaşı büyük bir paniğe sürükledi.

Hatırlanacağı üzere, geçtiğimiz aylarda AK Parti MKYK toplantısında Cumhurbaşkanı Erdoğan da bu konuya dikkat çekmiş ve “Vatandaşı mağdur etmeden bu işi çözün” talimatını vermişti. Çıkarılan yasa, tam da bu yaklaşımın izlerini taşıyor. Bir yandan vatandaşın mağduriyetini önlemeyi hedeflerken, diğer yandan ülkenin geleceği açısından hayati öneme sahip tarım arazilerini koruma kararlılığını ortaya koyuyor.

Yıkım yok ama hayat da kolay olmayacak

Yasa, “Hepsini yıkıyoruz” demiyor; ancak “Tarım arazilerini istediğiniz gibi yapılaşmaya açamazsınız” mesajını oldukça net veriyor. Bunu da en temel ihtiyaçlar üzerinden yapıyor: Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri.

Bundan sonra tarım arazileri üzerine inşa edilen izinsiz yapılara kesinlikle abonelik verilmeyecek. “Ben bir yolunu bulur, bağlatırım” diyenler için de durum oldukça net. Çünkü bu yasağı ihlal ederek kaçak yapılara abonelik sağlayan kişi veya kurumlara, her bir abonelik için 100 bin TL idari para cezası uygulanacak. Bu da hiçbir kurumun böyle bir riski göze alamayacağı anlamına geliyor.

“Tekerlekli evim var” diyenler de kapsamda

Son yıllarda imar mevzuatının etrafından dolaşmak amacıyla yaygınlaşan bir uygulama da tiny house, prefabrik yapı ve konteyner kullanımıydı. “Arsam tarım arazisi ama yapının altında tekerlek var, dolayısıyla imara aykırı değil” anlayışı bu düzenlemeyle büyük ölçüde geçerliliğini yitirdi.

Yeni düzenleme, betonarme yapılar ile bu taşınabilir yapıları aynı kapsamda değerlendiriyor. Yapı izinsizse, tekerlekli de olsa abonelik alamayacak ve yaptırımlardan muaf tutulmayacak.

Tarım toprakları nefes alacak

Meclis’ten geçen bu düzenleme aslında oldukça hassas bir dengeyi gözetiyor. Mevcut yapıların bir anda yıkılmaması, insani ve ekonomik mağduriyetlerin önüne geçerken; getirilen katı abonelik yasakları da bu alanların fiilen birer yazlık veya ikinci konut bölgesine dönüşmesini engellemeyi amaçlıyor.

Asıl kazanım ise tarım arazilerinin daha fazla bölünmesinin ve yeni kaçak yapılaşmaların önüne geçilmesi olacak.

Doğa sevgisi ve toprakla buluşma arzusu elbette kıymetlidir. Ancak bunu yaparken yarın gıdamızı üreteceğimiz verimli tarım topraklarını betonlaştırmak, aslında kendi geleceğimizi riske atmaktır.

Yeni yasa, vatandaşı mağdur etmeden toprağa hak ettiği değeri yeniden kazandırmayı hedefliyor. Temennim uygulamadaki kararlılığın da aynı şekilde sürmesi ve toprağın hakkının teslim edilmesi.

Bayram tatilinin görünmeyen kiralama trafiği..

Wed, 20 May 2026 02:00:00 GMT

2023 yılında Resmî Gazete’de yayımlanan ve kamuoyunda “Airbnb Yasası” olarak bilinen düzenlemeyle yeni bir döneme girdi. Düzenleme aslında son derece netti: 100 günden kısa süreli tüm konut kiralamaları artık “Turizm Amaçlı Konut Kiralaması” kapsamına alınmıştı. Yani eskisi gibi “Anahtar kapının altında” dönemi kapanıyor, kısa dönem kiralama yapmak isteyen herkesin önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alması zorunlu hale geldi. Böylelikle izin belgesi olan birinden evi kiralayıp üçüncü kişilere yeniden pazarlamak, halk arasındaki adıyla “alt kiralama”, açık şekilde yasaklandı. Aynı şekilde normal şartlarda uzun dönem “mesken” olarak kiralanmış bir dairenin bayram veya yaz sezonunda günlük turistik konut gibi değerlendirilmesinin de önü kesilmek istendi.

Devlet burada üç temel amaç ortaya koyuyordu: kayıt dışılığı azaltmak, vergi düzenini sağlamak ve otelcilik sektörünün uzun süredir dile getirdiği haksız rekabet eleştirilerine yanıt vermek.

Bugün geldiğimiz noktada resmî olarak yasaklanan kısa dönem kiralamaların önemli bölümü bugün hâlâ farklı yöntemlerle devam ediyor. Üstelik bu sistem artık daha görünmez, daha kapalı ve daha organize bir hale gelmiş durumda. 9 günlük kurban bayramı tatili için airbnb ile özellikle Bodrum, Çeşme, Marmaris gibi sayfiye bölgelerinde yaşanan hareketlilik, yasal düzenlemenin sahadaki gerçeklikle ne kadar çatıştığını bir kez daha ortaya koyuyor.

“101 günlük sözleşme” yöntemi adeta sektörün yeni standardına dönüşmüş durumda. Yasa yalnızca 100 gün ve altındaki kiralamaları kapsadığı için bazı ev sahipleri ve emlakçılar, kağıt üzerinde 4 aylık kira sözleşmesi düzenliyor. Fakat işin gerçeğinde kiracı o evde yalnızca bayram tatili boyunca, yani birkaç gün konaklıyor. Ödeme ise çoğu zaman resmi kira bedeli gibi değil; elden nakit, “borç ödemesi” açıklaması ya da farklı yöntemlerle gerçekleştiriliyor.

Bunun yanında “misafir” yöntemi de oldukça yaygın kullanılıyor. Tatil için gelen kişilerin kiracı değil, ev sahibinin akrabası ya da yakını olduğu söyleniyor. Özellikle yazlık sitelerde bu yöntem artık neredeyse alışılmış bir savunma biçimine dönüşmüş durumda.

Dijital platformların izlenebilir olması ise piyasayı farklı bir noktaya taşımış durumda. Birçok kiralama artık internet sitelerinde açık ilanlarla yapılmıyor. İş, yerel emlakçıların çevresine, WhatsApp gruplarına ve “tanıdığın tanıdığı” sistemine kaymış durumda.

Kapalı devre ilerleyen bu yapı hem kontrolü zorlaştırıyor hem de kayıt dışılığı daha görünmez hale getiriyor.

Elbette burada yalnızca ev sahibini ya da emlakçıyı suçlamak da kolaycılık olur. Çünkü Türkiye’de özellikle bayram ve yaz sezonlarında otel fiyatları birçok aile için erişilemez seviyelere çıkmış durumda. Bir haftalık tatil maliyeti neredeyse küçük bir servete dönüşürken, insanlar daha ekonomik alternatiflere yöneliyor. Dolayısıyla sistemin gri alanları yalnızca fırsatçılıktan değil, ekonomik gerçeklerden de besleniyor.

Ancak bu durumun ciddi sonuçları var. Bakanlık izni bulunmayan, kimlik bildirimi yapılmayan ve tamamen kayıt dışı ilerleyen bu kiralamalar yalnızca vergi kaybı yaratmıyor; aynı zamanda güvenlik açısından da ciddi risk oluşturuyor. Daha önemlisi ise kurallara uygun hareket eden insanları zor durumda bırakan bir adaletsizlik ortaya çıkıyor. Çünkü izin belgesi almak için apartmandaki tüm komşularından imza toplamaya çalışan, vergisini ödeyen ve yasal prosedürlere uyan mülk sahipleri; sistemin etrafından dolaşanlarla aynı piyasada rekabet etmek zorunda kalıyor.

Öyle görülüyor ki Türkiye’de bir düzenleme yürürlüğe girdiğinde, piyasa da aynı anda yeni yollar üretmeye başlıyor. Özellikle turizm bölgelerinde oluşan yüksek talep ve ekonomik baskı, kısa dönem kiralama sistemini tamamen ortadan kaldırmak yerine daha kapalı ve görünmez bir yapıya dönüştürmüş durumda.

Hayalet daireler kiraları düşürebilir mi?

Wed, 17 Jun 2026 02:00:00 GMT

Özellikle arz-talep dengesinde arzın az, talebin ise yüksek olmasıyla kiralık konut fiyatlarının yükselmesi, vatandaşın cebini yakan durumların başında geliyor.

Bir yandan müteahhitler yeni konut üretmeye, hükümet ise kiralık konut piyasasını dengelemek için çalışmaya devam ederken görünmeyen bir durum daha var: Işıkları yanmayan, kapıları açılmayan daireler...

Yapılan araştırmalar ve elektrik aboneliği verilerine göre, Türkiye genelinde yazlıklar da dahil olmak üzere yaklaşık 8,5 milyon konutta ikamet edilmediği tahmin ediliyor. İstanbul genelinde ise yaklaşık 225 bin ile 750 bin arasında boş konut bulunduğu öngörülüyor.

Bir Yanda Kiralık Ev Arayanlar, Diğer Yanda "Hayalet Daireler"

Elbette herkes kendi mülkiyetinde bulunan daire üzerinde istediği tasarrufu yapabilir. Kimse kiracı ile uğraşmak istemeyebilir. Ancak işin diğer yüzü bizi çok kritik bir durumla karşı karşıya bırakıyor.

Bir yanda kiralık ev bulamayan aileler, öğrenciler ve yeni evliler var; diğer yanda ise aylarca, hatta yıllarca kapısı açılmayan binlerce konut... İşte asıl tartışma burada başlıyor: Acaba boş duran bu evler kiralık piyasasına kazandırılsa, fiyatlar bir nebze olsun dengelenebilir mi?

Amaç Ceza Değil, Teşvik

Yaptığım araştırmaya göre birçok ülkede boş duran daireleri kiralık konut arzına teşvik etmek için ek konut vergisi ödeniyor. Örneğin İngiltere, boş veya ikinci konut sahiplerinden ağır vergiler alıyor. Yerel belediyeler, 5 yıldan uzun süredir boş duran evlerden %200, 10 yıldan uzun süredir boş olan evlerden ise %300 oranına varan katlamalı emlak vergisi tahsil ediyor.

Amerika Birleşik Devletleri; New York, Los Angeles ve San Francisco gibi şehirlerde boş duran konutlara yönelik özel ek vergiler veya caydırıcı yasaları devreye almış durumda. New York'ta değeri 5 milyon doların üzerinde olan ikinci konutlara ek vergi planlaması yapılıyor. Kanada’da ise "Empty Homes Tax" olarak bilinen Boş Ev Vergisi ile Vancouver ve Toronto gibi şehirlerde, yılın büyük bir kısmında boş bırakılan konutlardan mülk değerinin yaklaşık %1'i ile %3'ü arasında ek vergi alınıyor. Bu ek maliyetin boş ev sayısını ciddi oranda düşürdüğü öngörülüyor.

Bunlar sadece birkaç örnek; benzer uygulamalar birçok ülkede mevcut. Elbette buradaki amaç kimseyi cezalandırmak değil, mevcut konut stokunu daha verimli kullanabilmek.

Arz açığını tek başına bu konuya indirgemek tabii ki çözüm değil. Buradaki asıl mesele, arz ile talep arasındaki dengeyi kurabilmek. Bir yandan yeni ve erişilebilir konut üretmek, diğer yandan mevcut konut stokunun ekonomiye ve topluma daha fazla katkı sağlamasını teşvik etmek...

Belki de artık "Kaç konut üretildi?" sorusunun yanında, "Üretilen konutlar gerçekten kullanılıyor mu?" sorusunu da sormanın zamanı geldi.

Konut, sadece bir yatırım aracı değil; aynı zamanda insanların yuva kurduğu, hayatını sürdürdüğü bir yaşam alanı... Bu gerçeği unutmadan kolektif adımlar atmak; hem ekonominin hem sektörün hem de toplumun yararına olacaktır.

Krediye ulaşılamayan piyasada "çare" hangi modelde?

Wed, 13 May 2026 02:00:00 GMT

Ancak bugün geldiğimiz noktada tablo pek de iç açıcı değil. Çünkü artık bir ev alan vatandaş, neredeyse 2-3 ev parası ödemek zorunda kalıyor. Üstelik kredi muslukları da eskisi kadar açık değil. İstediğiniz kadar geliriniz olsun, istediğiniz şartlarda krediye ulaşmak kolay değil.

Hal böyle olunca birikimi olan yatırımcı; altın, dolar ve mevduat arasında gidip gelirken, ev sahibi olma hayali kuran vatandaş da alternatif finansman modellerine yöneliyor.

Konut sektörü tarafında ise durum farklı değil. Geleneksel bankacılık sisteminin yüksek maliyet bariyerine takıldığı bu dönemde sektör adeta “finansal yaratıcılık” sınavından geçiyor.

Tasarruf finansmanında sistemleri

Eskiden genellikle alt ve orta gelir grubunun "evim" sistemleri veya "el ele" yöntemi olarak bildiği tasarruf finansman modelleri, artık kabuk değiştiriyor. Yüksek faiz oranları ve kredi limitlerinin kısıtlı olması, üst gelir grubunu dahi bu sisteme yöneltti. Sistemin temel mantığı; faiz yüküne girmeden, belirli organizasyon yapıları içerisinde tasarruf ederek konuta ulaşabilmek. Bugün birçok vatandaş için bu yöntem, banka kredisine göre daha ulaşılabilir bir alternatif haline gelmiş durumda.

Modern kooperatifçilik ‘topraktan sistemleri’

Pandemi sonrası dönemde konut satışlarında yaşanan yavaşlama, arsa yatırımlarını yeniden öne çıkardı. Eskinin “kooperatifçilik” anlayışı modernize edildi ve karşımıza topraktan satış sistemi çıktı.

Bu modelde önce arsa satın alınıyor. Ardından belirlenen ödeme planı doğrultusunda arsa bedeli ödeniyor ve inşaat süreci başlıyor. Temel atıldıktan sonra da inşaat ilerledikçe kademeli ödeme sistemi devreye giriyor.

Bu sistemin en önemli avantajlarından biri, vatandaşın inşaat tamamlanana kadar daha rahat bir ödeme sürecinden geçmesi. Ayrıca piyasa koşullarına göre yaklaşık yüzde 30’a varan maliyet avantajıyla ev sahibi olmak mümkün olabiliyor.

Elbette burada en kritik konu güvenilir firmalarla yola çıkmak. Çünkü sistemin avantajı kadar risk yönetimi de büyük önem taşıyor.

Paylı ve hisseli yatırım modelleri

"Param kısıtlı ama konut yatırımım olsun, kira gelirim olsun" diyenler için ise özel sektörün tasarladığı paylı-hissesi sistemler devreye giriyor. Özellikle lüks segmentte yaygınlaşan bu modelde, örneğin 10 kişi bir araya gelerek bir daire satın alıyor. Yönetim ve kiralama süreçleri profesyonel firmalarca yürütülürken, hissedarlar kira gelirini paylaşıyor. Bütçesi genişleyen yatırımcı, ilerleyen süreçte daha fazla hisse alarak mülkiyet oranını artırabiliyor.

GYF ve sertifikalar

Sadece bireysel modeller değil, kurumsal araçlar da oyunun kurallarını değiştiriyor. Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Gayrimenkul Sertifikaları, küçük tasarruf sahiplerinin dev projelere ortak olmasını sağlıyor. Sermaye piyasaları aracılığıyla halka arz edilen bu fonlar, güvenli bir liman arayanlar için güçlü bir alternatif oluşturuyor.

İngiltere’deki “Shared Ownership” modeli

Bir de İngiltere’de uygulanan “shared ownership”, yani paylaşımlı mülkiyet sistemi var.

Bu model Türkiye'de henüz uygulanmıyor ama ayak seslerini duyduğumuz bir sistem. Yukarıda bahsettiğim hisseli sistemle benzerlik gösteriyor. Bu sistem yatırım amaçlı değil doğrudan barınma ihtiyacına cevap verecek bir model.

Örneğin bir evin tamamını satın alacak bütçeniz yoksa, evin yüzde 25 ya da yüzde 50’lik kısmını satın alıyorsunuz. Geri kalan bölüm için ise kira ödüyorsunuz. Yani hem evin içinde oturuyor hem de zamanla kalan hisseleri satın alarak evin tamamına sahip olabiliyorsunuz

Açıkçası bu model Türkiye’de ne kadar uygulanabilir, toplum yapısına ne kadar uyum sağlar, tartışılır.

Faizlerin yükseldiği, krediye erişimin zorlaştığı bu dönemde alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi elbete kaçınılmaz. Çünkü vatandaşın ev sahibi olma hayali değişmiyor; değişen sadece o hayale ulaşma yöntemi oluyor

İstanbul için son çağrı!

Wed, 10 Jun 2026 02:00:00 GMT

Eskiden yatay birer sorun olan gecekondular, bugün ne yazık ki "yüksek katlı gecekondulara" dönüşmüş durumda. Yeşili, otoparkı, altyapısı olmayan, sadece betondan ibaret manzaralar... Hasılı; geleceği çalınmış bir şehir.

Balkona çıktığınızda karşınızda gördüğünüz yine bir başka bina. Nefes aldırmayan, insanı gökyüzüne hasret bırakan bir yapılaşma düzeni...

Peki, İstanbul’u bu hale getiren kim?

Özellikle kentsel dönüşüm mevzuatının çıkmasıyla birlikte, ne yazık ki "parsel bazlı" yerinde dönüşüm projelerine hız verildi. Gecekondu yıkıldı, yerine yüksek katlı binalar dikildi. Belediye, çevre planlaması yapmadan imar iznini ve ruhsatını verdi; müteahhit "benim satacağım konut olsun, gerisi beni ilgilendirmez" dedi; vatandaş ise "daha fazla dairem olsun, gerisi mühim değil" diyerek hareket etti.

Herkes kendi çıkarına göre bir şey söyledi ama olan kime oldu? Tabii ki sadece vatandaşa ve güzelim İstanbul’a...

Evet; sevgili belediye başkanları, sevgili kat malikleri ve sevgili müteahhitler... Bina üretmek de kolay, ruhsat vermek de kolay, İstanbul’da "başımı sokacak bir yerim olsun" demek de kolay.

Ama İstanbul’a ne olacak? Nasıl bir İstanbul yarattığınızın farkında mısınız?

Burada bir parantez açmakta fayda var: Elbette bugün mevzuat gereği otopark yapma zorunluluğu bulunuyor ve bazı bölgelerde ada bazlı dönüşümle hayata geçirilen vizyoner, kapsamlı projeleri de görüyoruz. Benim burada dikkat çekmek istediğim asıl mesele; bugüne kadar yapılan ve maalesef pek çok ilçede hala tüm hızıyla devam eden o plansız, vizyonsuz dönüşümler...

Otopark yok; bu yüzden sürekli felç olan bir trafik. Binaların kontrolsüzce yükselmesiyle nüfus artıyor ama bu artışa karşı alınan hiçbir önlem yok. Çocukların oynayacağı doğru düzgün bir park, gölgesinde oturacağınız bir ağaç, ayağınızı basacağınız bir karış toprak kalmadı. Sadece bina ve insan yığını var.

Hele ki kapımızdaki deprem gerçeği... Baktığım her yerde, olası bir sarsıntıda domino taşı gibi yıkılabilecek bölgeler görüyorum. Allah korusun, o felaket anı geldiğinde bu daracık, otoparksız sokaklarda insanları kim, nasıl kurtaracak?

İstanbul için hala tamamen geç sayılmaz. Kentte yenilenmesi gereken binlerce konut var ve bu tarz talihsiz dönüşmüş bölgelerde, binalar yeni olsa bile imar revizyonları yapılabilir.

Bundan sonraki dönüşümler kesinlikle parsel değil, ada bazlı yapılmalı; her şey en ince ayrıntısına kadar planlanmalı. Mümkünse bu süreçler, vizyon sahibi, kurumsal ve A sınıfı müteahhitlik belgesi olan markalı konut geliştiricileri tarafından yürütülmeli. "Ben" diyerek değil, "biz" diyerek, şehrin ortak geleceğini düşünerek hareket etmeliyiz.

Hükümet yetkilileri her seferinde kentsel dönüşümün "siyaset üstü" bir mesele olarak düşünülmesi gerektiğini vurguluyor. Bu söze sonuna kadar katılıyorum. Çünkü şehirlerimiz maalesef siyasete ve ranta kurban ediliyor; kimsenin yarınları düşündüğü yok.

Unutmamak gerekir ki; şehirler belediyelerin namusudur. Ve yönetimler, bugünü kurtarmanın değil, şehirlerin yarınlarını inşa etmenin sorumluluğunu taşımak zorundadır.

İstanbul için hala umut var. Sadece parsel bazlı ezberleri bozup, büyük fotoğrafa odaklanmamız gerekiyor. Belediyelerimizin öncülüğünde, rüştünü ispatlamış kurumsal geliştiricilerin vizyonuyla ada bazlı projelere odaklanırsak hem güvenli hem de yaşanabilir bir İstanbul’u inşa edebiliriz. Zaman suçlama değil, el ele vererek bu kadim şehre nefes aldırma zamanıdır.

Devremülk alırken tatil hayaliniz kabusa dönmesin

Wed, 03 Jun 2026 02:00:00 GMT

Maddi durumu iyi olanlar beş yıldızlı otellerde tatil yapabilirken, bazıları tatil kredileriyle bu hayallerini gerçekleştirmeye çalışıyor. Bir diğer seçenek ise fiyatlarının daha ulaşılabilir olması ve sunduğu imkanların genişliği nedeniyle devremülkler oluyor.

Sezonun açılmasıyla birlikte sosyal medyada gerek markalı konut üreticilerinin gerekse turizm yatırımcılarının devremülk kampanyaları sıkça karşımıza çıkmaya başladı. Özellikle bazı projelerde “3-5 gün ücretsiz konaklama” gibi cazip teklifler sunuluyor. Tüketiciler önce hediye tatil için tesise davet ediliyor, ardından çeşitli satış organizasyonlarıyla devremülk satışı gerçekleştiriliyor.

Geçmiş yıllarda yüksek sesli ve yoğun baskı altında yapılan satış organizasyonlarının, insanların satın alma kararlarını ciddi şekilde etkilediğine tanık olduk. Birçok kişi sonrasında “Ben ne yaptım, nereye imza attım?” diyerek pişmanlık yaşadı. Hatta devremülk ticareti nedeniyle mağdur olan, dolandırılan tüketicilerin sayısı da azımsanmayacak düzeydeydi. Bu tür organizasyonlar yasaklanmış olsa da günümüzde hâlâ mağduriyet yaşayan vatandaşlarla karşılaşabiliyoruz.

Peki, devremülk alırken ve sözleşme imzalarken nelere dikkat etmek gerekiyor?

Öncelikle devremülkü satan firmayı ya da sizi satış organizasyonuna davet eden şirketi mutlaka araştırın. Firmanın mali yapısını, geçmiş projelerini ve tüketici şikayetlerini inceleyin. Sözleşmeyi imzalamadan önce okumak için en az bir gün süre talep edin.

Devremülk sözleşmesini imzalamadan önce şu hususların açık ve net şekilde yer aldığından emin olun:

• Yıllık aidat tutarı ve aidat artış oranları

• Cayma hakkına ilişkin hükümler

• Teslim tarihi

• Ortak kullanım alanlarının kapsamı ve kullanım şartları

Ayrıca devremülk projesini geliştiren firmanın yapı ruhsatı, termal tesislerde sondaj ruhsatı, ÇED raporu ve diğer resmi izinlere sahip olup olmadığını mutlaka kontrol edin.

Tüketicinin en önemli güvencelerinden biri cayma hakkıdır. Ticaret Bakanlığı düzenlemeleri kapsamında devremülk satın alan tüketici, 14 gün içerisinde hiçbir gerekçe göstermeden ve hiçbir cezai bedel ödemeden sözleşmeden cayabilir. Bu süreçte şirketler farklı isimler altında herhangi bir ücret talep edemez, tüketiciyi borçlandıracak belge imzalatamaz. Böyle bir durumla karşılaşmanız halinde Tüketici Hakem Heyetleri veya ilgili kurumlara başvurabilirsiniz.

Sözleşme tarihini mutlaka kendi el yazınızla yazın ve sözleşmenin bir nüshasını alın. İndirim, kampanya veya başka gerekçelerle geriye dönük tarih atılmasını kesinlikle kabul etmeyin. Aksi halde cayma hakkınızı kaybedebilirsiniz.

Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir ayrıntı daha bulunuyor. Eğer şirket, ön bilgilendirme ve sözleşme yapma yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmezse, tüketicinin cayma hakkı süresi 14 günle sınırlı kalmaz ve 1 yıl uzar. Ancak bunun için eksiklikleri mutlaka belgelemek gerekir.

Peki cayma hakkı şirkete nasıl bildirilecek?

Tapuya tescile konu olan satışlarda cayma bildirimi noter aracılığıyla yapılabileceği gibi; e-posta, SMS veya kalıcı veri saklayıcısı niteliğindeki diğer yazılı iletişim yöntemleriyle de şirkete iletilebilir. Önemli olan, sözleşmeden cayma iradesinin ispatlanabilir şekilde karşı tarafa ulaştırılmasıdır.

Unutmayın; devremülk tanıtımı için tesise davet edilmiş, birkaç günlük ücretsiz tatil yapmış ve sonrasında sözleşme imzalamış olsanız bile 14 günlük cayma hakkınız devam eder. Şirketler bu süreçte sizden cezai şart, cayma bedeli, tazminat veya benzeri herhangi bir ödeme talep edemez.

İnşaatı devam eden devremülk projelerinde ise durum biraz farklıdır. Ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi güvence mekanizmalarından en az birini sağlaması zorunludur. Maketten satışlarda tüketiciler bu teminatların varlığına ilişkin belge talep etme hakkına sahiptir.

Ayrıca ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde teslim veya devir süresi, sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.

İnşası devam eden projelerde tüketici, bağımsız bölümün teslimine veya devrine kadar sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak satıcı kendi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmişse, satış bedelinin yüzde 2'sine kadar tazminat talep edebilir.

Gelelim aidat konusuna...

Devremülk sahipleri kullandıkları dönemlere ilişkin aidatları ödemekle yükümlüdür. Ancak kullanım hakkınızın başlayacağı tarihten en az 90 gün önce tesisi kullanmayacağınızı yazılı olarak bildirmeniz halinde, aidat ödeme yükümlülüğünüz ortadan kalkabilir. Bu nedenle sözleşmenizdeki aidat hükümlerini dikkatle incelemeniz büyük önem taşır.

Sonuç olarak devremülk, doğru projede ve doğru şartlarla satın alındığında ekonomik bir tatil alternatifi olabilir. Ancak imza attığınız sözleşmenin uzun yıllar sürecek mali ve hukuki sonuçlar doğuracağını unutmamak gerekir. Birkaç günlük tatil keyfi uğruna yıllarca sürecek mağduriyet yaşamamak için araştırın, okuyun, sorgulayın ve haklarınızı bilin. Çünkü bilinçli tüketici olmak, en iyi yatırımdır.

Anahtar Fikirler Anahtar Şehirler

Wed, 01 Jul 2026 02:00:00 GMT

Zirve; kamu temsilcilerini, yatırımcıları, girişimcileri, akademisyenleri, öğrencileri ve sektör profesyonellerini bir araya getirirken, geleceğin şehirlerine yön verecek fikirler ve teknolojiler kapsamlı oturumlarda değerlendirildi. Zirveyi yerinde takip eden bir gazeteci olarak, özellikle genç girişimcilere verilen destek, dijitalleşme vizyonu ve sektörün geleceğine ilişkin ortaya konulan yaklaşım dikkat çekiciydi.

“Her İcat, Yeni Bir Milat” temasıyla düzenlenen organizasyonda yapay zekâdan akıllı şehirlere, enerji teknolojilerinden PropTech ve ConTech çözümlerine kadar geleceğin şehirlerini şekillendirecek pek çok konu masaya yatırıldı.

Zirvenin en önemli açıklamalarından biri Emlak Konut GYO Genel Müdürü Yasir Yılmaz’dan geldi. Yılmaz, girişimcilik ve teknoloji yatırımlarını desteklemek amacıyla EKİP çatısı altında bir Girişim Sermayesi Yatırım Fonu kurulacağını açıkladı. Bu açıklama, Emlak Konut’un artık yalnızca konut geliştiren bir kurum değil, aynı zamanda teknoloji üreten girişimlerin de destekçisi olacağını göstermesi açısından oldukça önemliydi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Ömer Bulut’un şehircilikte teknoloji ve inovasyon odaklı dönüşümün kararlılıkla sürdüğüne yönelik mesajları da bu vizyonu tamamlayan önemli değerlendirmeler arasındaydı.

Ancak bir gazeteci olarak beni en çok etkileyen konu, kürsülerde yapılan konuşmalardan çok, zirvenin geleceğe dokunan yönü oldu.

Özellikle dijital müze, etkinliğin en dikkat çekici bölümlerinden biriydi. Gayrimenkul ve inşaat sektörünün köklü tarihini geleceğin şehircilik vizyonuyla buluşturan bu özel teknoloji alanı, ziyaretçilerine yalnızca görsel bir deneyim sunmuyor; sektörün geçmişten geleceğe uzanan yolculuğunu dijital dünyanın imkânlarıyla yeniden anlatıyordu. İnşaat sektörünün hafızasının teknolojiyle korunması ve yeni nesillere aktarılması oldukça değerliydi.

Ancak beni en fazla etkileyen bölüm, gençlere verilen değer oldu.

Anahtar Fikirler Zirvesi kapsamında gerçekleştirilen Genç Yetenek Sahnesi ve Ideathon programları, klasik bir yarışmanın çok ötesindeydi. Üniversite öğrencilerinin sektör profesyonelleriyle buluşturulması, deneyimli isimlerden mentorluk almaları, projelerini geliştirmeleri ve kariyerlerine yön verecek bir vizyon kazanmaları, geleceğin sektörünü inşa etmek adına atılmış çok doğru bir adımdı.

Bugün sürekli “nitelikli insan kaynağına ihtiyacımız var” diyoruz. Oysa bunun yolu, gençleri mezun olduktan sonra değil, eğitim hayatları devam ederken sektörle buluşturmaktan geçiyor. Onlara fikirlerini anlatabilecekleri platformlar sunmak, hata yapmalarına fırsat vermek, doğru mentorlarla yollarını kesiştirmek ve hayal kurmalarını teşvik etmek, geleceğe yapılacak en büyük yatırım olacaktır.

Gayrimenkul sektörü uzun yıllardır daha çok beton, demir, çimento ve finansman üzerinden konuşuldu. Oysa artık yeni dönemin anahtar kelimeleri yapay zekâ, veri analitiği, sürdürülebilirlik, dijitalleşme, girişimcilik ve inovasyon. Dünyada şehirlerin geleceği artık yalnızca mimari projelerle değil, teknoloji ve çevre odaklı çözümlerle şekilleniyor.

Tam da bu noktada, Türkiye’nin 9-20 Kasım 2026 tarihlerinde Antalya’da ev sahipliği yapacağı COP31 Birleşmiş Milletler İklim Değişikliği Zirvesi, sektör açısından ayrı bir anlam taşıyor. Dünyanın en önemli iklim zirvelerinden biri olan COP31’de sürdürülebilir şehirler, yeşil dönüşüm, enerji verimliliği, iklim direnci ve düşük karbonlu yapılaşma gibi başlıklar küresel ölçekte ele alınacak.

Bugün Emlak Konut Anahtar Fikirler Zirvesi’nde konuşulan yapay zekâ, akıllı şehirler, PropTech, ConTech ve girişimcilik ekosistemi aslında COP31’in gündemindeki dönüşümün de önemli bir parçasını oluşturuyor. Çünkü artık şehirleri sadece inşa etmek yeterli değil; onları çevreye duyarlı, teknolojik, dirençli ve sürdürülebilir hale getirmek gerekiyor.

Bir gazeteci olarak zirveden ayrılırken aklımda tek bir cümle vardı:

Geleceğin şehirlerini yalnızca müteahhitler değil; mühendisler, yazılımcılar, girişimciler, tasarımcılar, akademisyenler ve en önemlisi hayal kurabilen gençler birlikte inşa edecek.

Eğer bu vizyon kararlılıkla sürdürülürse, Türkiye yalnızca başarılı konut projeleriyle değil, teknoloji üreten, sürdürülebilir şehirler geliştiren ve küresel iklim politikalarına yön veren ülkeler arasında da güçlü bir yer edinecektir. Emlak Konut Anahtar Fikirler Zirvesi bana göre sadece bugünü konuşan bir etkinlik değil, geleceğin şehirlerine atılmış güçlü bir imzanın ilk satırlarıydı.

Kentsel dönüşümde dinamikler değişti

Sat, 09 May 2026 02:00:00 GMT

Son yıllarda kat karşılığı ve kentsel dönüşüm çalışmalarında dinamikler tamamen değişti.

Önceden yüzde 50-60 oranlara varabilen anlaşmalar, her malike 1 daire yerine çocuk sayısına göre daire verilmesi gibi beklentiler ve günün sonunda önümüze çıkan Fikirtepe örneği…

Bu devir artık bitti.

Peki neden bitti?

Çünkü sektör kendi içinde ciddi bir elemeden geçti.

Gelin biraz geçmişe gidip hatırlayalım…

2018 öncesinde, daha doğrusu Kentsel Dönüşüm Yasası’nın çıkmasıyla birlikte; elinde bir miktar parası olan, çekiç tutmayı bilen herkes müteahhitliğe soyundu.

“Burada güzel pay var… Arsa bedava… Sattıkça kazanırız, projeyi bitiririz, geriye kalan da bizimdir, Allah bin bereket versin” anlayışı hakimdi.

Ancak 2018 yılından sonra inşaat sektöründe ve konut satışlarında yaşanan gerileme, sektörde büyük bir kırılma yarattı.

Müteahhitliği bilmeyen, konut yapmanın sadece bina dikmek olmadığını anlamayan, geleceği öngöremeyen firmalar birer birer iflas etti.

Yani sektör kendi içinde bir eleme yaşadı.

Bugün ise ayakları yere sağlam basan, ne yaptığını bilen, sadece konut üretmeyen; vizyon ortaya koyan firmalar kaldı.

Artık “müteahhit” değil, “gayrimenkul geliştiricisi” dönemi var

Murat Kurum’un Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı olmasıyla birlikte sektöre dair yaptığı ilk önemli adımlardan biri de müteahhitleri sınıflara ayırması oldu.

İş hacmi, deneyim ve mali yeterlilik vb kriterlerine göre firmaların belirli ölçeklerde iş yapabilmesi, sektör kalitesi açısından önemli bir adımdı. Böylelikle sektörün sınıflandırılması daha sistemli hale geldi

Hal böyle olunca; enflasyon, inşaat maliyetleri ve finansmana erişim gibi etkenler de eklenince sektörün tüm dinamikleri değişti.

Beklentiler de değişti.

Şimdi gelelim asıl konuya…

2018 sonrası yaşanan kriz ve üzerine pandeminin gelmesiyle birlikte, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerde maliklerle yapılan anlaşmaların dengesi tamamen değişti.

“Yerim küçülmesin, üstüne para ödemeyeyim” anlayışı artık tamamen sona erdi.

Bugün iki seçenek var:

Ya metrekarenin küçülmesine razı olacaksınız,

ya da üzerine ücret verip istediğiniz metrekareyi alacaksınız.

Bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da üzerine düşeni yaptı.

Gerek “Yarısı Bizden” kampanyası, gerekse 3 milyon TL’ye kadar sunulan kredi imkanlarıyla dönüşüm adına önemli bir destek sağlandı.

Şimdi sıra maliklerde…

Deprem gerçeğini unutmadan, özellikle İstanbul gibi bir metropolde; haklar çerçevesinde, süreci yormadan ve fırsat kaçmadan anlaşmaların sağlanması gerekiyor.

Çünkü artık mesele sadece daire hesabı değil, güvenli yaşam meselesidir.

Kentlerimizi güzelleştirmek, daha sağlam ve yaşanabilir hale getirmek için herkes üzerine düşeni yapmalıdır.