Yasalaşan yeni kanunlar ne diyor?

Yasalaşan imar, tapu, kat mülkiyeti ve buna benzer kanunların daha iyi anlaşılması için şu değerlendirmeleri göz önünde bulundurmak gerekiyor.

1- Arsa ve arazi düzenlenmesindeki (imar uygulamasındaki) Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranı yüzde 40’dan yüzde 45’e çıktı. Daha önce kesilmiş olan DOP yüzde 45’ten az ise belediyelerin ihtiyaç duymasıyla yeni imar uygulaması yapması halinde yüzde 45’e tamamlama yönünde ek DOP kesintisi yapabilecek. DOP olarak ayrılan yerler için kamuya geçiş anına kadar arsa sahiplerinin özel okul, hastane gibi özel tesis yapma hakları sağlanıyor.

Bu oranın yüzde 5 artırımı ile devlet artık arsalarda önemli bir ortak haline geldi. İleride çıkması planlanan yüzde 25 imar artış vergisinden de bu sebeple artık vazgeçilmelidir.

2- Kentsel dönüşüm Kanunu değişikliği ile 2/3 arsa payı çoğunluğu ile gayrimenkul satış vaadi ve/veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan taşınmazlarda yüklenici tarafından 1 yıl içerisinde inşaata hiç başlanmamış veya inşaata başlanmış ancak belli seviyede durmuş ve yaklaşık 6 aydır projenin zamanında bitirilmesini gerektirecek şekilde devam etmeyen sözleşmeler için; maliklerin 2/3 kararına bağlı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 30 günlük süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilecek ve bu süre içerisinde inşaata başlanmadığı tespit edildiğinde ise sözleşme Bakanlıkça fesh edilecek. Fesihte yapılan inşaatın bedeli genel hükümlere göre yüklenici tarafından istenecek. Fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları hak sahiplerinden geri istenmeyecek.

Bu düzenleme Fikirtepe'de kitlenen projeleri açmak için yapılmışsa da Borçlar Kanunu’ndaki genel düzenlemelere uygun yapılması daha iyi olurdu. Düzenlemede pek çok eksiklik var. Öte yandan burada iyi niyetli olan yüklenici tarafa haksızlık yapılıyor. Kanun metninin yazımında hukuk mühendisliği ve tasarımı eksikliği ortaya çıktı. Halbuki bu konu Borçlar Kanunu’na uygun her iki tarafın haklarını gözetir biçimde çözümlenebilirdi.

3- Kentsel dönüşümde müteahhit düşen dairelerin satışında yapılan inşaata oranlı bir satış yöntemi belirlendi, işin başında tüm dairelerin satışı olanağı kaldırıldı.

Burada da maalesef oranlama hatası bulunmakta ve yüklenici aleyhine durum oluşmaktadır.

4- Kentsel dönüşümde müteahhide devredilen payların üzerine müteahhit borcu için haciz ve tedbir konulamayacak. Bu yararlı bir düzenlemedir.

5- Yıkılacak derecede riskli yapılar, çökme alanları, heyelan alanları, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama vb. gibi riskli alanlar Bakanlıkça tespit edilerek re’sen yıkım ve tahliye yapılabilecek. Bu şekilde tespit edilen alanlarda daha önce maliklerin yapmış oldukları tüm özel yapılan tüm sözleşmeler feshedilmiş sayılacak. Burada haklı bir önlem alınırken, fesih sonucu tasfiye eksik düzenlenmiştir.

6- Genel güvenlik ve asayiş açısından metruk nitelikte tespit edilen yapıların sahiplerine adrese dayalı nüfus sistemindeki adreslerine 3 gün içinde tebligat yapılacak 30 gün süre verilerek yıkmaları istenecek. Bu durum 3 günlük süre içinde kaldırılmazsa belediye veya valilik yıkımı gerçekleştirecek.

7- Türk Medeni Kanun 883. maddede yapılan değişiklikle, süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde malikin talebiyle ipotek re’sen terkin edilecek.

8- Kat Mülkiyet Kanunu’na ek madde konularak, hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu kararı ve lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü teknik raporu ile belediye tarafından onaylı yeni vaziyet planı sunulması hakkı getirildi.

9- İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile 5 yıl imar programı süresi içerisinde idarenin 18. maddeye göre arsa ve arazi düzenlemesi yapması veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gereğince trampa yapılması veya satın alma yapılması zorunluluğu getirildi. Bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecek. Bu düzenleme ne yazık ki yıllardır Devletin ve belediyelerin el koyduğu yol ve park olarak kullandığı özel mülklerdeki kamulaştırmasız el atma problemini çözmemekte arsa sahiplerini mağdur etmektedir. Maalesef trampa sistemi çalışmamaktadır.

10- İmar Kanunu değişikliği ile; yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde 3 ay içerisinde maliklere verilen süre içinde de anlaşma olmazsa yeni yapılaşma için res’en tevhit ve ifrazı belediyeler yapacak. Bu da yararlı bir düzenlemedir.

11- Tapu işlemlerinin fotoğrafsız oluşu, farklı müdürlüklerden ayni anda işlem yapılması gibi iyileştirmeler de olumlu bir değişiklik.

İmar Kanunu, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu gibi çeşitli yasalarla yapılan değişikliklerle faydalı hukuki müdahaleler gerçekleştirildi. Nitekim söz konusu yasalar da bu hafta kanunlaştı. Ancak yeni kanunlar ile arsa sahipleri ve yükleniciler aleyhine bazı sonuçlar ortaya çıktı. Bu yüzden hak ve adalete aykırı düzeltmelerin yeniden değişimi konusunda ek bir duyarlılık gerekiyor.

Önerim bu düzenlemeler yapılırken tüm tarafların ve özellikle sivil toplum kuruluşlarının görüşlerinin alınması. Bu arada inşaat ruhsatına bağlı kazanılmış hak düzenlemesinin en kısa sürede bu değişikliklere dahil edilmesi de inşaat ve gayrimenkul sektörünün önemli bir beklentisi.


Yazarın En Çok Okunan Yazıları
Dava açmak için acele edin!
Cuma 24 Mays 2019 02:00