Konut sektöründe rekabet artıyor

Soner Keleş 25 Eki 2020

Konut projeleri ülkemizde son yıllarda daha profesyonel bir biçimde ele alınmaya başlandı. Gayrimenkul sektöründeki sürekli değişim, geliştiricilerin, müşteri beklentilerini karşılamak üzere, daha bilimsel çalışmaya zorlamaktadır.

Artık yapılan projelerin ölçekleri büyümekte ve karma projeler haline gelmektedir. Yapılan projeler büyüdükçe, buna bağlı olarak riskleri de orantılı olarak artmaktadır. Bu nedenle geliştiriciler, rekabetten ayrışmak ve riskleri azaltmak için, proje öncesinde yapılan pazar analizi çalışmalarına daha fazla önem vermeye başladılar. Gayrimenkul projeleri geliştiren inşaat firmalar sürdürülebilir olmak için artık çok daha profesyonel olmak zorundalar, pazarda rakip sayısı çok fazla, müşteri çok daha bilinçli ve beklentileri çok daha yüksek. Konut sektörü ekonomik durgunluktan en yoğun etkilenen sektörlerden birisi, konut kredi faizlerinin yükselmesi, ekonomideki hızlı değişimler talebi azaltıyor. Mevcut piyasa koşulları inşaat firmaları için rekabetçi bir ortam doğuruyor.

Pandemi sürecin dede gördük ki müşteri beklentileri ve yaşam standartlarının değişmesine bağlı olarak insanlar daha iyi yaşama, çalışma ve dinlenme alanları talep etmeye başlamıştır. Önceleri sadece konut ihtiyacı süreciyle başlayan gayrimenkul projeleri, daha sonraları insanların beklentilerine bağlı olarak konsept projeler olarak ortaya çıkmaya başlamıştır. Geliştiricilerin, müşteri beklentilerinin çok hızlı bir şekilde değişmesinden ve gayrimenkul sürecinin uzun bir yol olmasından dolayı, talep gören bir proje geliştirebilmek için ayrıntılı bir çalışma yapması zorunluluk haline gelmiştir. Proje geliştirilecek pazarın çok doğru analiz edilmesi, konut tipolojisi, satış alanlarının nasıl olması gerektiği, malzeme kalitesi ve maliyeti, sosyal donatı alanları ve projenin ihtiyaçlarını karşılayacak ticari alanların kurgusunun çok doğru yapılması gerekiyor. Talep gören projelerde pazar analizinde ilk adım hedef kitlenin doğru belirlenmesidir. Şehrin çeperlerinde henüz gelişimini tamamlamamış bölgelerde müşteri beklentilerinin üzerinde projeler geliştirmek ve yüksek satış fiyatları hedeflemek doğru değildir. Tüketici ihtiyaçları, bölgenin değeri, müşteri satın alma fiyatı ve ödeme gücünün doğru tespit edilmesinden sonra beklentiye uygun proje geliştirilmelidir. 

Öncelikli olarak proje geliştirilecek olan bölgeden oturum veya yatırım amacıyla konut satın alabilecek olan hedef müşteri kitlesinin gelir seviyesi tespit edilmelidir. Bu hedef kitlenin bölge için verebileceği üst fiyat sınırının altında kalacak proje maliyetleri hedeflenmelidir. Ancak bu noktada konsept projelerin içerisinde hedef kitle yaşam tarzına uygun sosyal alanlar mutlaka yer almalıdır. Diğer taraftan konutta ulaşılabilir fiyatlara ulaşmak için konut tiplerinin ve konut karmasının da doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Yatırım amacıyla proje geliştirilen bölgelerde daha küçük konut tipleri hedeflenirken oturumcu hedef kitlesi olan projelerde beklentiler değişebilir. Özellikle büyük şehirlerde arasa maliyetlerinin çok yüksek olması nedeniyle geliştirilen konut tiplerinde oda dağılımı ve oda büyüklüklerinde optimum alanlar oluşturulmalıdır. Tüketiciler konut m2 sinden ziyade fonksiyonel oda sayısına daha fazla önem vermektedirler. Daha küçük m2 li ve kompakt yaşam alanları içeren konut tipleri daha uygun fiyatlara ulaşılabilir. 

Gayrimenkul sektörünün gelişimi ile birlikte yeni yapılacak olan projeler öncesi bilimsel ar-ge çalışmaları yapılmaktadır. Hedef kitlenin sosyo ekonomik durumu, demografisi, müşteri ihtiyaçları ve alım gücünün doğru tespit edilmesi ile birlikte en etkin arazi kullanımı ile en verimli, talep gören başarılı konsept projeler ortaya çıkmaktadır.