Burada çok önemli bir konu daha var. Mücbir sebep sonucu sözleşme ile borçlandığı edimin ifası geçici olarak imkânsızlaşan veya gelirleri azalan kiracı, bu durumu bir ihtar ile alacaklıya bildirmelidir. Bildirim (ihbar) yükümlülüğü, dürüstlük kuralından (Medeni Kanun m. 2/I) doğan davranış yan yükümlülüğü olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu m. 136/III’te düzenleniyor.

Kıyasen uygulanacak TBK m. 136/III’e göre, “Borçlu ifânın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın doğmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararı gidermekle yükümlüdür.”

Bu hükme göre, mücbir sebep nedeniyle borcun ifâsının imkânsızlaştığını öğrenen kiracı, en kısa süre içinde imkânsızlığın gerçekleştiğini alacaklıya bildirmeli ve varsa gerekli önlemleri almalıdır. Yine ihmal edilmemesi gereken bir konuda kira ödemelerinin “yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresini içeren bir ihtar veya bankadan yazdırılan bir ihtirazı kayıt ile bundan sonraki kiraların ödenmesi çok önemli bir konudur. Yoksa kiracılar yukarıda saydığım hakları kullanamayabilirler.

***

Burada genişçe açıkladığımız hukuki duruma ve Torba Kanun’un Geçici 2. Maddesi’ne rağmen farklı görüşte olan kiraya verenler kira isteyebilir, icraya başvurabilir, dava açabilir. Torba Kanun doğrultusunda belirtilen dört ay boyunca kira ödememeden, iki haklı ihtardan tahliye davası veya kira sözleşmesinin feshi davası açamaz.

Ek olarak şu an için salgın hastalık önlemleri kapsamında Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile icra ve iflas işlemleri durdurulduğu için kiraya verenler icra takibi yapamazlar. Ancak bu önlemlerin kaldırılmasından ve Torba Kanun’daki dört aylık sürenin bitmesinden (eğer süre uzatılmazsa) yani durumun normale dönmesinden itibaren bu yönde icra takipleri ve sözleşme fesih talepleri söz konusu olabilir.

Ancak salgın hastalık sebebiyle son dönemde Yargıtay kararları olmadığı için açılacak davalarda uyuşmazlık, her iki tarafında tahmin edemeyeceği biçimde sonuçlanabilir. Bu yüzden davalara ve icra takiplerine uzman hukukçularla hazırlanmanızı tavsiye ediyorum.

***

Torba Yasa 4 aylığına rahatlattı, peki sonra?..

Netice olarak ister AVM’lerde ister sokaklarda veya ofis binalarında olan işyerleri için 1 Mart- 30 Haziran 2020 arası kiralarını ödeyemeyecek olan kiracıları Devlet, Torba Kanun ile 4 ay süre ile rahatlattı. İnşaallah işyerini kiraya verenlerin, bu kiralarla borçlarını ödeyenlerin, evlerini geçindirenlerin durumu da yakın bir zamanda Devletimiz tarafından düzenlenecek.

Son olarak, kira sözleşmesine konu bazı işyerlerinde alınan tedbirler, kiralananın kullanımını hiçbir şekilde etkilememişse kira bedeli eksiksiz ödenmeli. Örneğin koronavirus kapsamında alınan tedbirler (AVM’dekiler hariç) eczaneleri, fırınları, sokakta bulunan marketleri etkilemedi. Bu gibi yerlerde kira sözleşmesiyle faaliyette bulunanlar kira bedelinin indirilmesini isteyemezler.

Ancak Torba Kanun’daki düzenleme doğrultusunda salgın hastalık önlemlerinden hiçbir zarar görememesine rağmen 4 ay süre ile kirasını ödemeyen, eksik ödeyen işyerleri için bile kiraya verenlerin tahliye davası ve sözleşmenin feshi davası açamayacağını söyleyebiliriz.

Yine konutlarda olan kiracılar açısından özel başka bir hukuki durum yoksa bu saydığımız yollara başvurma imkanı yoktur.

Sağlıkla kalınız.