Kira bedelinde indirim istenebilir
İşyerlerinin kapatılması ve kiralar ile ilgili konumuza devam ediyoruz. Covid-19 salgını sebepli olarak Devletin idari kararlarıyla işyerlerinin kapatılması veya çalışma koşullarının sınırlandırılması, kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcuna aykırılık teşkil eder. Bu durumun ortaya çıkmasında kiracının veya kiraya verenin kusuru bulunmuyor.
Kira sözleşmesine konu işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılamamasında, kiraya verenin kusuruna dayanmayan, geçici bir ifa imkânsızlığı veya kiralanan mülke yönelik ayıptan sorumluluk söz konusu.
İdari kararla faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakımından, kiracının kiralanan işyerini kapalı tutmak zorunluluğu olduğu süre için geçici imkânsızlık veya kiraya verenin ayıptan sorumluluğu hükümleri kapsamında kira bedeli ödeme borcu hukuken zaten olmaz.
Yani Corona virüs kapsamında alınan önlemler ortadan kalkıncaya kadar işyerleri kapatmak zorunda olan veya merkezi (mesela İçişleri Bakanlığının genelgesi gibi) veya yerel idari kararlarla kapatılan AVM’lerdeki işyerleri, sokaklardaki nargile cafeler, cafeler, sinemalar, spor salonları kiracıları kiraya verene hukuken kira bedeli ödemek zorunda değil. Tabii ki buradaki kira ödenmemesi durumu geçici ifa güçlüğü doğrultusunda geçici olacak.
***
Ancak salgın hastalık sebebiyle işyerlerinin kapanma süresi birkaç ayı geçerse Yargıtay kararlarına göre, kiralık işyerinden yararlanmama durumu; akde vefa borcunu, makul ve kabul edilebilir bir bekleme süresini aştığı için kiracı sözleşmenin feshini de isteyebilir.
Salgın hastalık çıktığı ama önlemlerin yaygınlaşmadığı dönemde yapılan kira sözleşmelerinin de kiralanandan yararlanılamama sebebiyle sona ermesi, sözleşmeden dönülmesi talep edilebilir.
Uygulamada geçici imkânsızlık hâlinde kiracının sözleşmeden dönebilmesi için “ahde vefa” veya “akde tahammül süresi” esas alınıyor. Buna göre, kiracının sözleşmeyle bağlı kalmasının ondan beklenebileceği süre, her somut olayın özelliğine göre farklılık gösteriyor.
Yargıtay kararlarına göre, kiracı, ancak “akde tahammül süresi” geçtikten sonra sözleşmeden dönebilir. Bu kısımda eklemeliyiz ki kiracı salgın önlemleri doğrultusunda ilave bir zarara uğramış olsa da kiraya veren, kiralananın kullanılamamasından dolayı kiracının uğramış olduğu ilave zararı (dekorasyon parası, kazanç kaybı gibi) tazmin etmek zorunda değil.
***
Kapanmayan ama faaliyeti kısıtlanan işletmeler ne olacak?
Alınan tedbirler kapsamında kiralananın kullanımı tamamen engellenmemekle birlikte kısıtlanmışsa (örneğin restoranın kapalı olmasına rağmen paket servisine devam etmesi veya alışveriş merkezlerindeki mağazaların açık kalacağı sürenin kısıtlanması, yandaki okulun kapatılması sonucu kitapçıya, lokantaya gelenin azalması gibi), beklenen gelirlerin, ciroların düşmesi sebebiyle kiracı, TBK md. 307 gereğince kira bedelinin indirilmesini isteyebilir. Bir işyerinin geliri alınan tedbirlerden dolayı yüzde elli azalmışsa, aynı oranda kira bedelinin de indirilmesi talep edilebilir.
Yargıtay kararları doğrultusunda beklenmeyen durumlar, ekonomik krizler sebebiyle açılan bu tip uyarlama davalarını, Adalet Bakanlığının duyurduğu sürelerin durduğunun bitişi tarihinden sonra kısa bir sure içinde açmak gereklidir. Yine bu davaları açmadan önce yasal düzenlemelere uygun hareket edip, gerekli uzlaşma görüşme davetlerini yaparak, Medeni Kanun’daki dürüstlük kuralına göre anlaşmaya çalışmak ve doğru yönetilen hukuki bir süreç sonrasında dava açmak gerekir.
Aynı konuyu bir dahaki yazımızda Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirelim.
Sağlıkla kalınız.