Devlet, Meclis Genel Kurulu’ndan geçen Torba Yasa’nın Geçici 2. Maddesi ile koronavirüs tedbiri olarak 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sebebi olmayacağını düzenledi.

Bu hükmün uygulaması için koronavirus için idari kapatma veya isteğe bağlı kapatma veya zarara uğrama gibi özel bir şart da yok. Böylece Devlet çok sorunlu bir alanda kiracıları rahatlatmış oldu. İnşallah alacakları kiralarla kendini geçindiren, borçlarını ödeyen kiraya verenler hakkında da yakında Devletimiz bir düzenleme çıkarır.

Unutmadan ekleyelim, Torba Kanun’da engelleyici bir düzenleme olmadığı için bu kiralar için kiraya veren temerrüt faizi isteyebilir.

***

Kira konusunu bir de genel hukuk kuralları açısından incelememiz gerekiyor. Koronavirüs yani salgın hastalık sebebiyle devletin aldığı idari yasaklama kararlarıyla birçok kiralık işyerinde faaliyetlerin durdurulmasına karar verilmişti. Kira sözleşmesine konu olan bu işyerlerinde salgın önlemleri süresi boyunca kira bedelinin ödenmesi konusunu Torba Kanun’daki bu özel düzenleme dışında “mücbir sebep” ve “aşırı ifa güçlüğü” kavramları doğrultusunda şöyle değerlendirebiliriz:

Koronavirüs, mücbir sebep mi?..

Önce koronavirus salgınının mücbir sebep olup olmadığına bakalım. Öğreti ve uygulamada, mücbir sebebin olağanüstü bir olay olması gerektiği kabul edilmektedir. Doktrindeki hakim görüşe göre, olayın olağanüstü nitelikte olması ile kastedilen “öngörülemezlik” unsurudur.

Yargıtay, öngörülemez olayı “oluşumuna ve biçimine nazaran hayatın normal akışından çıkması beklenebilecek tesadüfi olaylar sınırını açık bir şekilde aşan olay”, “ansızın gerçekleşen olay” olarak ifade etmektedir. Doktrin ve yargı kararları ışığında koronavirus salgını sebebiyle ortaya çıkan durumun, deprem gibi, savaş gibi bir mücbir sebep olduğunu kolayca söyleyebiliriz.

***

Bir de aşırı ifa güçlüğü kavramına bakalım… Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağan üstü bir durumun ortaya çıkması sebebiyle borçlunun borcunun yerine getirilmesinin aşırı biçimde güçleşmesi olgusudur.

İlave olarak TBK 301. maddedeki kiraya verenin mülkü sözleşmede belirlenen amaca uygun bir durumda kiracıya teslim etmesi ve kira sözleşmesi süresince mülkü amaca uygun durumda tutması zorunluluğu da konumuzda uygulanacak başka bir kuraldır.

Kira sözleşmelerinde bazen mücbir sebeplerle ilgili düzenlemeler oluyor. Bu yüzden öncelikle sözleşmeye bakıp, mücbir sebep hallerine ilişkin düzenlemelere uygun hareket etmek gerekir. Mücbir sebebin neler olduğu, mücbir sebep halinde tarafların nasıl hareket edeceği düzenlenmişse bu düzenlemeler doğrultusunda sözleşmeye göre gerekli adımları atmak gerekir.

***

Çoğu sözleşmede tarafların durumu diğerine ihbar yükümlülüğü olduğundan, bir ihtarla bildirimleri sürelerinde yerine getirmek gerekir. Ancak ihtarlara ilişkin süreler Meclis’ten çıkan bir kanun ile dondurulduğundan bildirim süreleri konusunda bu kapsam içinde kısmen bir kolaylık söz konusudur.

Sözleşmelerde mücbir sebep düzenlenmemişse veya sözleşmedeki mücbir sebep düzenlemelerinde açıklık yoksa ya da aşırı ifa güçlüğünden yararlanma yahut kiraya verenin ayıptan sorumluluğu söz konusuysa bu durumda Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal kurallara bakmak gereklidir.

Kira sözleşmeleri için özel olarak düzenlenen TBK m. 301’e göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Bu konuya gelecek yazımızda devam edelim… Sağlıkla kalınız…