Sözleşme yapıldığı tarihte öngörülemeyen veya öngörülse dahi taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflar arasında kararlaştırılan şartlarla inşaatın yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse; yüklenici/inşaatçı sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını mahkemeden isteyebilmektedir. Bu uyarlama talebi; arsa malikleri ile anlaşılan yüzde oranlarının değişmesi, inşaat bedelinin arttırılması veya inşaat süresinin yeniden belirlenmesi yahut sözleşmeden dönme konularında olabilir.

***

Borçlar Kanununun 480. maddesine göre, "Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir". 

(Arsa payı veya daire karşılığı inşaat yapmak hukuken götürü bedel kapsamındadır)

***

1994 krizi ile birlikte son 25 yıl içinde açılan bu tip davalarda Yargıtay; doğru açılan davalarda uyarlama taleplerini kabul etmektedir. Ancak Yargıtay, alt yapısı çok iyi hazırlanmazsa, doğru şablona oturtulmazsa ve mevzuat ile bazı emsal kararlardaki şekil şartları atlanırsa uyarlama davalarını red kararları da vermektedir. Bu sebeplerle uzman kişilerin hazırlık yapıp davaları açması uyarlama davalarında özel önem taşımaktadır.

Ekonomik olarak dolar kurunun 3.38 TL'den 7 TL'ye çıkması ve dalgalanma ile günümüzde 6 TL civarına oturması, buna bağlı ekonomik süreçte daire veya işyeri satış fiyatlarının yüzde 50 oranda düşmesi, yine son bir yılda inşaat malzeme ve maliyetinin yüzde 50 oranında artması sonucu müvekkillerimiz için pek çok uyarlama davası çalışması yaptık. Bu davalar yaklaşık iki yıllık bir süreçte karara bağlanmakla birlikte, dava açıldıktan sonra dava baskısı ile pek çok arsa sahibi süre ve bedel/paylaşım oranı konusunda uzlaşmaya varmaktadır.

***

İlk açılan 1994 krizine bağlı uyarlama davalarında Yargıtay; öngörülmeyen durumun ortaya çıkmasından sonra bir yıl içinde davaların açılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu yüzden 13.08.2018 tarihinde dolar fiyatının 7 TL'ye çıkmasını esas alırsak, uyarlama davalarının 13.08.2019 tarihine kadar açılmasını gerekli bulmaktayız.

Eğer önceden imzalanan inşaat yapım sözleşmelerinde; satış fiyatların düşmesi, aşırı maliyet artışları, döviz fiyatlarının aşırı yükselmesi veya genel ekonomik kriz sebepleri ile; paylaşım yüzdesini düşürmek, inşaat süresini arttırmak ya da sözleşmeden dönmek (işi yapmamak) istiyorsanız inşaat şirketi olarak acele etmeniz gerekiyor.

Dava açma hazırlıklarının da (çeşitli raporların oluşturulması ve ihtarname süreci sebebiyle) bir aya yakın sürdüğü düşünüldüğünde, inşaat şirketi olarak uzman hukukçular ile görüşüp uyarlama davası açmak için (bayram tatilini de düşersek) yaklaşık son iki ay süre kalmış durumda. İnşaatçı dostlarımın bilgisine sunar, kolaylıklar dilerim.

Konuyla ilgili daha geniş bilgi almak için İnşaat Hukuku adlı kitabımdan da istifade edilebilir.