Sedat YILMAZ

Merkez Bankası’nın (TCMB) Temmuz ayından bu yana gerçekleştirdiği 12 puanlık faiz indirimleri ilk önce inşaat sektöründe etkisini gösterdi. Ağustos ayından itibaren artan konut satışları özellikle yüzde 724,8 oranında artan ipotekli konutlarda rekor seviyelere ulaştı. Toplam konut satışları ise geçen yılın Kasım’a kıyasla aylık bazda yüzde 54,4 oranında artarak 2020 yılı için büyük moral verdi. Gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri ise inşaat sektörünün yeniden eski parlak günlerine dönebileceğini, sektör için hükümet, kamu ve bankaların daha reel uygulamalara kapı açmaları gerektiğini söylediler.

Merkez Bankası’nın faiz indirimleriyle geçen aylarda hareketlenen gayrimenkul sektörü konut satışlarında tam anlamıyla bahar havası yaşıyor. Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında 2018 Kasım ayına göre yüzde 54,4 oranında arttı. Sadece kasım ayında 138 bin 372 konut satışı gerçekleşen ülkede İstanbul 24 bin 924 konut ve yüzde 18 artışla ilk sırada yer aldı. İstanbul’u yüzde 10,5  artışla ve 14 bin 406 konut satışıyla Ankara, yüzde 6,1 artış ve 8 bin 428 konut satışıyla İzmir takip etti.

İlk defa satılanların sayısı arttı

Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 19,8 ile 48 bin 909’a ulaşırken toplam konut satışları içinde ilk satıştan sahibini bulan konutların oranı yüzde 35,3 oldu. İstanbul’da ilk kez satışı gerçekleşen 8 bin 494 konutla İstanbul yüzde 17,4 pay alırken İstanbul’u 4 bin 423 ile Ankara ve 2 bin 538 konut satışıyla İzmir izledi.

İkinci el konutta ise geçen yılın aynı ayına göre yüzde 83,3’lük bir artış gerçekleşti. Son 11 ayda 89 bin 463 ikinci el konut el değiştirdi. İstanbul’da 16 bin 430 (yüzde 18,4), Ankara’da 10 bin 083 ve İzmir’de 5 bin 890 ikinci el konut yeni sahiplerini buldu.

Ön ödemeli veya topraktan satışlar gibi diğer konut satışlarını ilgilendiren alanda ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,1 oranında artan bir grafik izlendi. Bu alanda 94 bin 461 konut satıldı. İstanbul yine 16 bin 741 satışla (yüzde 17,7) birinci olurken Ankara 9 bin 221, İzmir 5 bin 283 konut satışıyla ikinci ve üçüncü sırada yer aldı.

İpotekli satışlarda rekor

İpotekli konut satışları ise 2018 Kasım’ına göre bu yılın Kasım ayında yüzde 724,8 oranında arttı ve 43 bin 911 olarak gerçekleşti. İpotekli satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 31,7 oldu. İpotekli satışlarda İstanbul 8 bin 183 (yüzde 18,6) ile ilk sırada yerini aldı.

Merkez Bankası’nın faizleri düşürmeye başladığı Temmuz ayından itibaren yayılarak artan ipotekli konut satışları Ağustos’ta yüzde 168, Eylül’de yüzde 410,2, Ekim’de yüzde 525 ve Kasım ayında da yüzde 724,8 artış kaydetti. Böylece 2018 yılındaki ipotekli konut satışları 2019 yılında daha da artmış oldu. Ağustos’tan başlayarak son 4 ayda satılan ipotekli konut satışı yine bu yılın Ocak – Temmuz dönemindeki satışın yaklaşık 2 katına çıktı. Yılın 7 ayında 95 bin 947 ipotekli satışı gerçekleştirilirken Ağustos – Kasım döneminde 186 bin 281 adet ipotekli konut yeni sahiplerini buldu.

Geçen yılın toplamında 276 bin 820 ipotekli konut satılırken bu yılın 11 ayında 282 bin 230 ipotekli konut satışı gerçekleştirildi ve böylece ipotekli satışla geçen yılın rakamları geçilmiş oldu. Sadece Kasım ayındaki 43 bin 911 ipotekli konut satışı da yine son 3 yılın en yüksek Kasım ayı rakamı olarak kayıtlara geçti.

Konut sektöründe rekor havası

İpotekli satışların aylık bazda yüzde 724,8 artmasını değerlendiren İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, söz konusu satışların 2019 yılının ilk 11 aylık gerçekleşmelerin bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,6 arttığını ve söz konusu artışın önemli bir gelişme olduğunu söyledi.

İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yılın ilk yarısında aylık bazda yüzde 10 seviyelerine kadar gerilediğini hatırlatan Durbakayım, yılın ikinci yarısında bu oran kademeli olarak aylık bazda yüzde 34 seviyelerine kadar yükseldiğini belirtti.

Yılın ikinci yarısında yüzde 1’in altına gerileyen konut kredisi faiz oranlarının olumlu etkisinin kendini gösterdiğini ve yılın ilk yarısında yaşanan kan kaybının telafi edilerek ipotekli satışların artış eğilimine girdiğinin altını çizen İNDER Başkanı Durbakayım, “Birinci el konut satışları aylık bazda artış göstermesine rağmen 11 aylık ortalamada geçen yılın aynı dönemine göre 581 bin 711 adetten 436 bin 202 adede gerileyerek pazar kaybı yaşadı. Bunun temel sebebi bankaların birinci el konut satışlarında devam eden projelerde talep edilen kredilerde daha isteksiz davranmasıydı” dedi.

Yabancı satışlarda ise 2019 satış adedinin ilk 11 ayda yeni bir rekor kırarak 40 bin 185 olarak gerçekleştiğini hatırlatan Nazmi Durbakayım, “2018 yılı toplamında kayıtlara geçen 39 bin 663 adetlik yabancıya satış şu anda geçilmiş oldu. Yılsonunda ise toplam satış rakamının 45 binin üzerine çıkarak yeni bir rekor kırmasını bekliyoruz” diye konuştu.

 Faizlerin düşmesi ipotekliye yaradı

Konut kredi faiz oranlarının psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesiyle ipotekli konut satışlarında yüksek bir artışın gerçekleştiğini belirten Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkan Yardımcısı mimar Ahmet Erkurtoğlu da ipotekli satışlarda geçen yıla göre elde edilen yüzde 700’lerin üzerindeki artışın faizlerdeki düşüşün bir etkisi olduğunu kaydetti.

 2020 yılında daha az konut üretileceği için düşen faiz oranlarını değerlendirilecek en uygun zaman olduğunu dile getiren AYİDER Başkan Yardımcısı Erkurtoğlu, 2020 yılında sektörün daha çok kentsel dönüşüm projelerine odaklanacağını hatırlattı.

Bu dönemde devletin kentsel dönüşüm desteklerini artırmasının gerektiğini vurgulayan Ahmet Erkurtoğlu, “Vatandaş evlerini yenilemek istiyor. Dolayısıyla müteahhitlik yasasının devreye girmesi ve kentsel dönüşüm teşvikleriyle kentsel dönüşüm hız kazanacak” dedi.

Satışların hızlanması noktasında yabancıya konut satışında da önemli bir argüman olarak ortaya çıktığını anlatan Erkurtoğlu, “Vatandaşlık yasası, KDV muafiyeti doğru adımlardı. Ancak bizim burada Türkiye’nin marka değerini arttırmamız, yabancıların ilgisini çekebilecek konutlar inşa etmemiz gerekiyor. Örneğin; dünyanın en uzun alışveriş caddesi unvanını taşıyan Bağdat Caddesi’ne Avrupalı konut alıcılarını getirebilmeliyiz. Bunun için de hem bizim gibi STK’lara hem yere yönetimlere hem de hükümete sorumluluklar düşüyor” ifadelerini kullandı.