Sedat YILMAZ

 

Küresel ve yurt içi ekonomideki daralmayı en fazla hisseden sektörlerin başında inşaat ve gayrimenkul geliyor. Özellikle Ağustos ayındaki yüksek kur dalgalanmalarından sonra zora giren sektör düğmeye bastı. 

KonutDer’in öncülüğünde yaklaşık 5 milyar lira büyüklüğündeki fon 5 yıl süreçli kuruldu. Yüzde 80 oranında fona dahil olacak finans tarafı da giderek netleşiyor. Fonun asıl değeri portföy büyüklüğüyle ortaya çıkacak.

Bundan sonraki safha yeni fonların oluşması. Firmaların kira getirisi olan, ikinci el olmayan sıfır, iskanlı, tüm yasal izinleri alınmış markalı konut ve ticarî gayrimenkuller “yatırım komitesi”nin onayından sonra fona kabul ediliyor. Firmalar tahvil, hisse senedinden kazandığı gibi gayrimenkul fonundan da pay alacaklar. 

Fona alınan gayrimenkullerin kirası yeterli olmazsa talep üzerine satılabilecek. Fonda en can alıcı nokta şurası… Fona alınan gayrimenkuller, firmanın bankaya olan kredi borcuna karşılık mahsup edilecek.

Portföyü komite belirleyecek

KonutDer Başkanı ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Z. Altan Elmas’tan konuyla ilgili görüş aldık. Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak’ın açıkladığı gayrimenkul fonunun kurulduğunu, portföy ve finans tarafından katılımcıların yakın zamanda kesinleşeceğini belirten Z. Altan Elmas, KonutDer olarak 3-4 aydır fon ile ilgili bakanlık ve finans kuruluşlarıyla çalıştıklarını söyledi.

 Markalı konut firmalarının üçte ikisi anlamına gelen KonutDer üyeleriyle kamu bankaları, kamu finans kurumları, Türkiye’nin önde gelen özel sermayeli bankaların fonda yer aldığına vurgu yapan Elmas, “Yüzde 10 - 15 ya da 20 oranında firmaların ortaklığı söz konusu olacak. Öncelikle belirtmek istediğimiz konu bu fonda kesinlikle sorunlu firmalar ya da sorunlu projeler olmayacak” dedi.

Fon içinde yer alacak gayrimenkullerin “Yatırım Komitesi” tarafından belirleneceğini ve her bir gayrimenkulün aynı komite tarafından tek tek inceleneceğini dile getiren Elmas, “Komitenin karar vereceği ve gelecek vaat eden ekspertiz değerlerinde yükselme beklenen konut ve ticari alanlar seçilecek. Bu ilk fonun sektöre örnek olmasını hedefliyoruz. Başka başka fonlar da bunu takip edecek” diye konuştu.

Firmaların yükünü üstlenecek

Gayrimenkul fonunun temel mantığının; firmaların son bir yıl içinde kur dalgalanması, faizlerin yükselmesi, satışların düşmesi, inşaat maliyetlerinin çok artması neticesinde bilançolarına gelmiş yüklerin alınması veya hafifletilmesi olduğunun altını çizen Z. Altan Elmas, “Yaklaşık yüzde 25, 30, 40 oranında firmasına göre değişen yükler var. Temel mantığımız bu yüklerin büyük kısmını firmaların bilançosundan alıp bu fona eklemek. Neye mükabil? Firmaların ellerindeki bitmiş, iskanı alınmış, konut, ofis, ticari gayrimenkul hepsinin oluşturduğu bir portföye karşılık” bilgisini verdi.

Fona alınacak söz konusu firmaların batık olmayan, hâlâ faaliyetleri devam eden, icraatları yürütülen, işleri yürüyen firmalar olduğuna işaret eden Z. Altan Elmas, “Dolayısıyla iş yükümlülüklerini yerine getiren firmalar. Ama buradaki temel mantık biraz koruyucu hekimlik yanının olması. Yani firmaların üzerinde son 1 yıldır beklenmeyen sebeplerden dolayı oluşan konjonktürel yükler var. O yüklerin bir kısmı bu fon çatısı altında toplanıyor” dedi.

Batık kredi olmayacak

Elmas, firmaların fona girdiğinde bankalara diğer kredilerini ödemeye devam edeceğini, bu fonla piyasaya, konut alıcılarına ve diğer taraflara yükümlülüklerini aksatmadan yürütebilecekleri bir rahatlamayı kazanacaklarını söyledi ve “Aslında bu fona ‘koruyucu hekimlik fonu’ diyebiliriz” ifadelerini kullandı.

Fon içinde firmaların batık kredisinin olmayacağını özellikle belirten Z. Altan Elmas, “Kendilerinin kusuru olmaksızın ülkenin karşı karşıya kaldığı pozisyon gereği bütün piyasalarda olduğu gibi inşaat piyasasında da alınmış olan ilave büyük yükler var. Bu fon, firmaların rahatlaması ve kredilerini canlı kredi olarak devam ettirmelerini sağlayacak. Bu çok daha önemli. Yani yürüyen mekanizmaları muhafaza etmesi açısından, yürüyen mekanizmaların sağlıklı yürümelerini temin etmek çok önemli” diye konuştu.

Aylardır çalıştık ve başardık 

KonutDer olarak inisiyatif aldıklarını, Bakanlık ve Bankalar Birliğiyle yürütülen 3-4 aylık bir çalışmanın sonucunda önemli bir noktaya geldiklerini ifade eden Z. Altan Elmas, kurulan gayrimenkul fonuyla bir örnek sistem oluşturduklarını, bundan sonra birçok fonun da devreye girebileceğini kaydetti.

Gayrimenkul sektörüne ve sermaye piyasalarına yatırım yapılabilecek canlı fon oluşturduklarının altını çizen KonutDer Başkanı Z. Altan Elmas, “Dolayısıyla maksadımız batık kredilerin içine konduğu bir fon değil. Bunun altını kalın kırmızı çizgilerle çiziyorum. Başka fonlar da kurulabilir. Bu bir başlangıç. Örnek teşkil eder bu. Temerrüde düşmüş olan, ödenmeyen, takibe düşen krediler benzer başka fonlar içerisine konabilir. Bizim kurduğumuz fon ilk olması, örnek olması açısından önem teşkil eder” dedi.

Türkiye cazibe merkezi

KonutDer Başkanı Elmas, gayrimenkul sektöründe yabancıya satışların da hız kesmeden sürdüğünü belirterek, Türkiye’nin Azerbaycan’dan Rusya’ya, Avrupa’dan Körfez ülkelerine kadar pek çok coğrafyadaki yüz milyonlarca insan için cazibe merkezi olmaya devam ettiğini söyledi. Elmas şöyle konuştu:

“Özellikle İstanbul’un, yüz milyonlarca insan için gönüllerin başkenti durumunda. Türki cumhuriyetlerden Kafkasya’ya, Balkanlar’dan Ortadoğu ve Afrika’ya kadar pek çok insan için Türkiye ikinci vatan mesafesinde görülüyor. Duygusal bir bağ var. 

Marmara’da İstanbul’la birlikte Bursa ön plana çıkarken, Akdeniz’de Antalya yabancıların gözdesi, marka şehirlerimiz olarak ilgi odağı oluyor. Aynı şekilde Karadeniz bölgesi de yükselişte. Turist sayılarıyla ilgili veriler de bu ilgiyi tescilliyor. Antalya Havalimanı Mülki İdare Amirliği verilerine göre, Antalya’ya son 3 ayda gelen turist sayısı, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 25'lik artışla 571 bin 207 olurken, yıl bazında rekor kırılması bekleniyor. 

2018 yılında 13 milyon 642 bin yabancı turist ve 3 milyonun üzerinde yerli turistle tüm zamanların rekorunu kıran Antalya'da 2019 yılı için 15 milyon olan yabancı turist hedefi 16 milyona çıktı.”

Antalya dünyaya açılan pencere

Türkiye’nin en gözde şehirlerinden biri olan Antalya’nın, pek çok özelliğiyle Türkiye’nin doğrudan dünyaya açılan penceresi olarak görüldüğüne vurgu yapan Z. Altan Elmas,  “Londra ve Paris’in ardından dünyanın en çok turist alan üçüncü kenti olan Antalya’nın bu yüksek potansiyelinin yatırıma da olumlu etkisi oluyor. 

Yurt içinden ve yurt dışından Antalya’da gayrimenkul almak isteyen yatırımcılar için ciddi bir potansiyel oluşturuyor. Hem şehir hayatı hem doğayı birlikte yaşamak isteyenler, sakin, kaliteli ve sosyal aktivitesi yüksek bir yaşamı hedefleyenler için Antalya birinci sırada yer alıyor” diye konuştu. 

Yabancıya konut satışında İstanbul’dan sonra ikinci sırada gelen Antalya’nın bu yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 47’lik bir artış yaşandığını dile getiren Z. Altan Elmas, “Yabancıya konut satışından 2018 yılında 6 milyar dolar gelir elde edilirken 2019 yılında 10 milyar dolar hedefi var. Bu hedefleri yakalayabilmek ve yurtdışında pazarlama yapabilmek adına Eximbank imkanlarından sektörün yararlandırılması çok önemli” ifadelerini kullandı.

Reform sektörü olumlu etkiledi

Hazine ve Maliye Bakanı Albayrak’ın reform paketinin açıklayarak ekonomide dengelenme ve normalleşme sürecinin hızla devam ettiğini belirten Z. Altan Elmas,  “Reform paketiyle açıklanan sermaye enjeksiyonu kamu bankalarıyla birlikte tüm sektörleri ve sektörümüzü pozitif etkilemeye başladı. Son olarak gayrimenkul fonu kurulması da olumlu bir adım oldu. Yavaş yavaş moraller düzelmeye başladı. Ertelenen talep de morallerin düzelmesiyle yeniden harekete geçecek. 

Zamanlama olarak da bahar ve yaz mevsimleri, sektörümüz açısından yeniden canlanma dönemidir. Bunun reform paketiyle desteklenmesi umut verici oldu. Piyasalara olumlu atmosferin hakim olmasıyla konut kredi faizleri de kendiliğinden makul seviyelere gelecek” diye konuştu.

Kamu arasında köprü olduk

KonutDer olarak Emlak Katılım Bankası’nın yeniden faaliyete geçmesini memnuniyetle karşıladıklarını belirten Elmas, “Sektörün dinamiklerini bilen bir ihtisas bankasının olması gerektiğin düşünüyoruz. Tek bir alanda uzman bir bankanın olması sektörün dinamiklerinin daha kolay anlaşılmasını sağlayacaktır. 

Uzman kadro sektörel gelişmeleri daha iyi değerlendirme imkânına sahip olacaktır. Ayrıca katılım bankası olarak da faaliyet göstermesini çok doğru buluyoruz. Devam eden projelerin ve sektörümüzün finansman temininde önemli rol oynamasını bekliyoruz” dedi.

KonutDer olarak bugüne kadar kamu ile STK’lar arasında köprü olduklarını, pek çok başarılı kampanya ve regülasyonun hayata geçmesini sağladıklarını ifade eden Altan Elmas, “Bakanlıklarımızı ziyaret ederek sorun ve çözüm önerilerini içeren birer rapor sunduk. Bu önerilerden pek çoğu hayata geçti. Örnek olarak Emlak Katılım Bankası’nın kurulması da bu rapordaydı” bilgilerini verdi.

Faizler ekonomik gidişattan bağımsız değil

Z. Altan Elmas, Türkiye’de konut kredi faizlerinin ekonomik gidişattan bağımsız düşünülemeyeceğini belirterek, tek başına faiz indirimi yapmak yerine alışveriş ortamını ferahlatmanın gerektiğini söyledi. Elmas, “O da yapılmaya başlandı. Geriye doğru yaşadığımız süreçlere bakacak olursak iyi bir noktaya doğru geldiğimizi söyleyebiliriz. 2018’in ikinci yarısından beri ekonomimizin yaşadığı bir süreç var. Ekonomimize yönelik kurlar üzerinden finansal saldırı gerçekleştirildi. Algı operasyonları yapıldı. Bu süreçte vatandaşlarımızın taleplerini ertelemesiyle piyasada durgunluk yaşandı. Buna karşılık kamu bankalarının öncülüğünde düşük faizli kredi kampanyaları düzenlendi” hatırlatmasını yaptı.

Altan Elmas talepler:

Seçimsiz dönemi iyi değerlendirelim

“Yerel seçim sürecini geçirdikten sonra önümüzde seçim olmadan geçireceğimiz 4.5 yıl var. Bu yeni dönemde reformlar yapmalı ve yeniden toparlanmalıyız. Bu amaçla gayrimenkul sektörünün değişim dönüşümünü destekleyecek taleplerimizin yerine getirilmesini istiyoruz.”

Sektöre ihracatçı statüsü verilmeli

“Yurtdışına satışlarla ülkeye döviz getiren bir sektör olarak ihracatçı sayılmamız. Çünkü yurtdışı faaliyetlerimiz derinleşerek artıyor. 2018’deki 6 milyar dolarlık hedefimizi gerçekleştirdik. 2019’da da 10 milyar diyoruz. Bu kapsamda sektörümüzün ihracatçı statüsü imkanlarından yararlandırılması gerekli.”

Eximbank’tan yararlanmalıyız

 “Sektörün EximBank imkânlarından yararlandırılması. Diğer sektörlerde olduğu gibi Eximbank kanlarından yararlanmayı talep ediyoruz. Bu çok ön açıcı bir karar olur. Yurtdışında açılacak satış ofisleri ve diğer tanıtım faaliyetleri Eximbank tarafından karşılanmalı.”

Turquality’ye girmeliyiz 

“Ticaret Bakanlığı’ndan Turquality kapsamına alınmayı talep ettik. Turquality ile sektörden küresel markalar çıkmasına destek olunmalı. Bizler de bu anlamda çalışmalarımızı kat be kat artırıp ekonomiye olan desteğimizi de en üst seviyeye çıkarmak istiyoruz. Taleplerimiz gerçekleşirse 25 milyar dolarlık gelir hedefi hayal olmaz.”