Sedat YILMAZ

Merkez Bankası’nın (TCMB) politika faizlerini yüzde 24’ten yüzde 19,75 indirmesiyle bankaların kredi faiz oranlarını yüzde 0,99’a çekmesi inşaat ve emlak sektörüne olumlu yansıdı. Özel bankalarda henüz faiz indirimleri gözlenmese de kamu bankalarının konut kredi faizlerini de yüzde 0,99’a düşürmesi ve vadeyi 180 aya çıkarması sonrasında daha ilk 2 günde 3 kamu bankasına 13 binden fazla kişi 2,1 milyar liralık konut kredisi başvurusu yaptı. Başvuruların bayram sonrası da devam edeceği tahmin ediliyor.

Lens Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mert Kutlu inşaat ve emlak sektörüyle ilgili birçok konuyu değerlendirdi. Sektörün durağan bir döneme girmesindeki etkenlerden birinin doğru lokasyonlarda doğru projeler gerçekleştirilmemesi olduğunu, bunun yanında faizlerin yüksekliğiyle birlikte sektörün canlı tutmasını sağlayan kredi kullanımının da dip seviyelere inmesinin inşaat ve emlak sektörünü olumsuz etkilediğini söyledi.

Çarpık kentleşme konusunda da görüşlerini aktaran Mert Kutlu, bina yenilemelerinin depreme karşı direnci artırmadan başka çarpık yapılaşma sorununu çözmeyeceğini söyledi. Kutlu, “Öncelikle devlete büyük görev düşüyor. Zamanında yapılan gecekonduların nasıl karşımızda sorun olarak durduğunu görüyoruz. Yine şehrin sürekli değişmeyen bir imar planına ihtiyacı var.Zaten imarla birlikte binaların yapım şartları sıkı sıkıya belirlenir ve bu da değişmezse, müteahhitler de bu kurallara uygun binalar inşa edecek, böylece çarpık kentleşme ortadan kalkacak” bilgisini verdi.

En doğru yatırım aracı konut

Mert Kutlu, uzun bir zamandır markalı konut üreten firmaların, kampanyalarla konut alıcısının ihtiyaçlarına cevap verdiğini ancak firmaların da finansman anlamında zor bir dönemece girdiği için sektörün de çözüm bir yola girdiğini hatırlattı. Mevcut kredi faizlerinin psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inmesi durumunda sektörün hareketleneceğini dile getiren Mert Kutlu, “Daha önceki dönemlerde de gördük ki faizlerin düşük olması ve taksit sürelerinin uzun olması, tüketiciyi konut almaya yönlendiriyor. Türkiye için konut her zaman doğru bir yatırım aracıdır ve öngördüğümüz şudur ki, yatırımını mevduatta değerlendiren birçok kişi konut alımlarına başlayacak” dedi.

Bir ülkenin ekonomik durumunu sadece faizlere bağlamanın yanlış olacağını ifade eden Mert Kutlu, “İstihdamı, üretimi, satışı sadece faizler etkilemiyor. Yüksek faizlerde de bunları sağlayabilmek mümkün. Finansta piyasayı etkileyen neredeyse sonsuz sayıda parametre bulabilirsiniz. Bizim faizden ziyade sektörlerimizdeki markalaşmayı, kaliteyi nasıl sağlarız ona bakmak lazım. Kalifiye eleman sorunu nasıl çözülür… Hangi dönem hangi sektörler desteklenmeli, gibi konulara dikkat kesilmemiz gerekiyor” diye konuştu.

Faizler yüzde 0,60-70 bandında olmalı

Ekonomide faizleri düşürmenin bir ülkenin inisiyatifinde olabilecek bir şey olmadığını, küresel ekonomi, ülkenin iç dinamikleri faizde olunması gereken oranları gösterdiğini belirten Mert Kutlu, sektörlerin mevcut faizlere karşı duruşunun önemli olduğunu söyledi.

Türkiye’de ilk mortgage kredisi zamanlarında yüzde 0,60 – 0,70 faizlerinin görüldüğünü, daha sonra faizlerin sürekli yüksek seyrettiğini hatırlatan Mert Kutlu, “Cumhurbaşkanımızın talimatıyla faizler yüzde 1’in altına düşürülmüştü. Ancak sektör temsilcileri olarak hep yüzde 0,90’ın dahi yüksek olduğu kanaatindeyiz. Kredi faiz oranlarının yüzde 0,60 ve 0,70 bandında seyretmesi gerekir ki sektör normal seyrinde devam edebilsin” diye konuştu.

Mert Kutlu, sektörün faizlerin yüksek olduğu zamanlarda kendi sermayesiyle devam etmek zorunda kaldığını ve konut alıcısına da destek olduğunu, fakat bu durumun bir müddet sonra sektörün daralmasına yol açtığını belirtti. Kutlu, ”İnşaat firması da finansçı değil, inşaatı üreten kişi. Finans sağlama kısmını da bir noktaya kadar yapabildi ve böylece sektörde tıkanmalar meydana geldi” ifadelerini kullandı.

Girdi maliyetleri konutu pahalandırıyor

İnşaat sektörünün öz kaynaklarından ziyade kredi kullanmayı tercih ettiğini belirten Mert Kutlu, “Aslında özkaynaklarıyla iş yapabilme kapasitesi var ama bu sektörü sürdürülebilir kılamaz, kredi kullanılmak zorunda” dedi. Tasarruf eksikliğinin sektörün ve faizlerin yüksek olmasında etkili olsa da meselenin konutta arsa fiyatlarının yüksekliği ve girdi maliyetleri olduğunu söyleyen Mert Kutlu, “Yukarıda da belirtmiş olduğum üzere İstanbul’da arsa maliyetleri oldukça yüksek. Bunun da nedeni arsalar azaldı. Diğer bir yandan inşaat malzemelerinde yurt dışı ürünlerin ağırlık kazanması, yine demir ve çimento fiyatları maliyetleri yukarıya çekiyor. Bir yandan da bazı müteahhitlerin yanlış fiyat politikaları konut fiyatlarını etkiliyor” bilgisini verdi.

Sektöre finansal yönden destek olmada konvansiyonel bankaların daha fazla öne çıktığını belirten Mert Kutlu, “Yani geleneksel bankalar daha fazla rağbet görüyor, tercih ediliyor. Katılım bankalarının bu anlamda kendilerini geliştirmeleri gerekiyor. Sektörde faizsiz satışlar da ilgi görüyor. Ancak bu modeli sayılı firmalar uyguluyor” diye konuştu.

Konut alıcısına ödeme zenginliğinin sunulmasının satışları olumlu yönde etkileceğini belirten Mert Kutlu, “Çünkü İstanbul gibi bir büyükşehirde, maliyetlerin ve özellikle arsa fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle artık ucuz konut geliştirebilmek oldukça zor. Metrekare fiyatları bu vakitten sonra artık daha da artacak. Bu da nakit konut alım gücünü zorlaştıracak. Bu yüzden ödeme kolaylığı sağlayacak faizsiz ve faizli modeller geliştirilebilir. Ancak hep söylediğimiz gibi banka faizleri yüzde 1’in altında olmalı ve uzun vadelerle ödeme kolaylığı sunulmalı” ifadelerini kullandı.

Yatırımcı yeniden konuta dönecek

Yatırımcıların faizlerin yüksek olduğu bu dönemde tasarruflarını başka yatırım araçlarına değerlendirmeye çalıştığını ve birçok kişi parasını mevduatta değerlendirdiğini belirten Mert Kutlu, “Mevduat faizleri şu anda kârlı gibi görünüyor. Ancak yüksek faizler kısa dönemde kazanç sağlayabilir. Uzun dönemde yatırımcısına cevap vermeyecektir. Konut faizlerinin düşmesiyle birlikte, yatırımcılar mevduattaki finanslarıyla rotalarını yeniden konuta yönlendiriyor. Hep dediğimiz gibi doğru lokasyonda doğru konut üretilirse, her zaman kazandırır. Sektörün trende göre değil, ihtiyaca göre konut üretmesi gerekiyor” şeklinde konuştu.

Arsa ve diğer girdi maliyetlerinin düşürülmesi durumunda uygun fiyatla alınabilecek konutların üretilebileceğini belirten Mert Kutlu, “Devlet burada ucuz konut yapma işini üstlenebilir. Arsa maliyetleri içinde üretilecek konutun türüne kadar arsa satış fiyatları üzerinden bir düzenleme yapılabilir ki, bu da serbest piyasa ekonomisine uygun olmayacak bir durumdur. Konunun dengede tutulmasından yanayım” dedi.

Her önüne gelen müteahhit olamıyor

Yurt dışı inşaat ve emlak sektörüne bakıldığında bize göre farklı bir yapının ortaya çıktığına işaret eden Mert Kutlu, “Mesela Avrupa’da ya da ABD’de öncelikle her önüne gelen müteahhitlik yapamıyor. Avrupa’da 30 bin müteahhite karşılık, Türkiye’de 300 bin müteahhit bulunuyor. Denetimsizlik, kolay para kazanılacağı düşüncesi müteahhitlerin sayısını arttırırken, sektörde arz talep dengesine, konutun üretildiği bölgenin yaşam standartlarına uygun olmayan konut modellerinin geliştirildiğini görüyoruz. Yurt dışında ise bölgenin alt yapısı tamamlandıktan, şehrin mimari dokusuna ve ihtiyaçlarına uygun şekilde konutlar üretildiği için sektör de sürdürülebilir. Ödeme tarafında ise morgage sistemini başarıyla yürüttüklerini görüyoruz” bilgilerini verdi.

Sektördeki karmaşaya karşılık Lens Yapı olarak kendilerinin doğru lokasyonlarda doğru projeler geliştirmeyi bir avantaj yaptıklarını belirten Mert Kutlu, “Evet, sektördeki durgunluk bizi de etkiledi. Ancak satışlarımız azalsa da sürdürülebilir oldu. En azından satışlarımız devam ediyor. Gurbetçiler için ayrı, Türkiye’deki konut alıcıları için ayrı ödeme kampanyaları oluşturuyoruz” dedi.

Türkiye’de konut stoku var mı?

Türkiye’de sürekli konut stokundan bahsedildiğini belirten Mert Kutlu, öncelikle konut stoku kavramının açıklığa kavuşturulması gerektiğini söyledi. Bugün için konut stoku olarak ifade edilenin fazla üretilen ve satılamayan konutlar şeklinde anlaşıldığını anlatan Mert Kutlu, “Bu konutların da özelliklerine baktığınız zaman ya lüks konutlar olduğu ya hiçbir kullanım kolaylığı sunmayan, bekarın ya da öğrencilerin ağırlıklı olarak yaşamadığı yerlerde inşa edilen 1+1 konut tiplerinin olduğunu görüyoruz. Demek ki burada asıl sıkıntı, alım gücünden ziyade ihtiyaca cevap veren doğru konut projelerinin geliştirilememesi. Sektörün öncelikle kendi içerisinde bu sıkıntıyı çözmesi gerekiyor” dedi.

Türkiye’de her yıl 600 bin çift evlendiğini ve Türkiye çok genç bir nüfusa sahip olduğunu belirten Mert Kutlu, “Yeni evlenen çiftlerin konut ihtiyacı kadar kiracılar da ev sahibi olmak istiyor. Konut alıcısının dışında da konutu yatırım olarak değerlendirenler var. Yatırım olarak değerlendirenlerde de yabancılar da mevcut. Bir yandan da yabancılara konut satışı gerçekleştiriyoruz.Türkiye’de konut sahibi olmak önemli bir kavram ve bu önemini kolay kolay kaybetmeyecek. Bu senenin sonunda da yine 1 milyon konut satılmış olacak” şeklinde konuştu.

Kentsel dönüşüm fiyatları nasıl etkiliyor

Kentsel dönüşümün inşaat sektöründe arsa maliyetlerini ortadan kaldırsa da bu defa da maliyetlere mülk sahiplerinin paylarını devreye soktuğunu ve mülk sahiplerinin müteahhitlerin rakibi durumuna geldiğini belirten Mert Kutlu, “Siz maliyetinizi çıkarmak için mülk sahibine göre konutun fiyatını daha yüksek fiyattan belirlerken, o sizden fiyatını daha düşük belirleme rahatlığına sahip olduğu için kendi konutu sizinkine göre daha kolay satılıyor. Burada da satılamayan konutlar baş gösteriyor. Bu sorunu da Bağdat Caddesi’nde hep birlikte yaşadık. Kentsel dönüşüm tamamlandıktan sonra da bir konutun fiyatı rahatlıkla iki katına çıkabiliyor” dedi.

Kentsel dönüşümün vatandaşa uygun konut sağlamadığını, sadece binaları güvenli hale getirdiğine dikkat çeken Mert Kutlu, “Kentsel dönüşüm, binaları sadece depreme karşı güvenli hale getiriyor. Kentsel dönüşüm de çoğu yerde bir rant olarak görülüyor. Kentsel dönüşümün ana amacı olan depreme karşı dayanıklılıktan ziyade kazanç ön planda” ifadelerini kullandı.

Kentsel dönüşümün uzmanlık alanı olmadığını belirten Mert Kutlu, “Ancak gördüğümüz kadarıyla mülk sahiplerinin anlaşamaması, yarım kalan inşaatlar, inşaatlarda yaşanan metrekare kaybı, bölgenin ruhunu yaşatmayacak ve şehrin siluetine uygun olmayan binalar, kentsel dönüşümün en büyük eksiklikleri olarak karşımızda duruyor” şeklinde konuştu.  

Dört farklı kampanya modelimiz var

Kurtköy’deki Lens İstanbul projesinin tamamlandığını ve daire teslimlerinin başladığını belirten Mert Kutlu, “Lens Yapı tarafından hayata geçirilen 1162 daireden ve 85 ticari alandan oluşan Lens İstanbul, meydanından çıkan Yenişehir metro durağı, Sabiha Gökçen’e yürüme mesafesiyle dikkatleri üzerine çekiyor. Kurban Bayramı’nın yaklaşması ve kamu bankaları tarafından kredi faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesiyle birlikte Lens Yapı olarak ev alacaklara fırsatlar veriyoruz. Anlaşmalı bankalarımız aracılığıyla 0,99 kredi faiz oranı ile herkese ev sahibi olma fırsatı sunuyoruz” diye konuştu.

Diğer yandan Ataşehir Modern devam ettiğini, diğer yandan Lens İstanbul 2’nin startını vermeye hazırlandıklarını belirten Mert Kutlu, “Lens Yapı’yı oluşturan 4 firma da şimdiye kadar önemli inşaat projelerinin içerisinde yer alan firmalar. Lens İstanbul’u uygun fiyat politikalarıyla satışa sunduk ve satışa çıktığımız ilk iki ayda projenin yarısının satışlarını tamamlamıştık. Dediğimiz gibi uygun fiyatlar ve uygun ödeme koşulları satışlarımızı kolaylaştırdı. Örneğin; 4 farklı kampanya modelimiz var. Kimisinde nakit oranını fazla tuttuk, vadeyi uzattık kimisinde ara ödemelerle ve indirimlerle kolaylık sağladık. Zaman zaman kampanya modellerimizi değiştirdik. Gurbetçiler için özel ödeme planları hazırladık” dedi.

Yabancıya konut satışında öncelikler

Yabancıya emlak satışını arttırmada markalı konutların önemli yer tuttuğunu belirten Mert Kutlu, “Örneğin; hangi millete konut satışını hedefliyorsunuz? Öncelikle bunu belirlemesiniz ki, o milletin ihtiyaçlarına cevap verecek konut projeleri üretebilmelisiniz. Yabancı, Türkiye’de sadece konut fiyatları ucuz olduğu ya da vatandaşlık bedelinin uygun olduğu için konut almaz. Önceliğinde ihtiyaçlarına cevap vermesinin yanında bu konutu daha sonra ne kadar rahat ve ederinde satacağı var” şeklinde konuştu.

Yabancıya vatandaşlık hakkının 250 bin dolara düşmesi ile satışlarda bir hareketin gözlendiğini belirten Mert Kutlu, “Lens Yapı olarak şirket bünyesinde finansman sağlamamız ve satış sonrası yatırımcının vatandaşlık ve diğer bürokratik işlemlerinde yakından takip ettiğimizden dolayı referans ile de yabancı satış talebi almaktayız. Tabii ki genel satışlara baktığımızda İstanbul’da hâlâ yabancı satış potansiyeli yüksek seviyelere ulaşmış değil. Şu an proje özelimizde yüzde 3 olan yabancı satışımızı yüzde 10’lara çıkartma hedefimiz söz konusu. Tabii ki bu hedeflere ulaşmamız için teşviklerin devam etmesi, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın da yardımları ile Türkiye’nin yurt dışındaki tanıtımının arttırılması da önemli rol oynayacak” ifadelerini kullandı.